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Summary

비과세 보유기간 판단 : 청산금 납부분은 준공일 ~ 양도일 장기보유특별공제 보유기간 판단 : 청산금 납부분은 관리처부분계획일 ~ 양도일 세율적용 시 보유기간 판단 : 청산금 납부분은 준공일 ~ 양도일 조합원 자격 승계 여부 : 1세대 1주택자는 보유기간 10년, 거주기간 5년 이상

 

최근 서울 은마아파트의 재건축 정비사업에 대한 조합설립인가가 이루어졌다.

 

이번 시간에는 재건축사업으로 인해 조합원이 취득하게 되는 입주권과 청산금 유무에 따라 양도소득세 산정 시 보유기간에 대한 판정과 입주권 승계 여부에 대한 판단에 대해 살펴보고자 한다.

 

 

1. 비과세 보유기간 판단

 

일반적으로는 양도일 현재 보유기간이 2년 이상이거나 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 취득분인 경우에는 추가적인 거주기간 2년 이상이 필요하다.

 

하지만 재건축의 경우 입주권이 원조합원인 경우와 승계 취득한 입주권인 경우에 따라 비과세 판정을 위한 보유기간을 다음과 같이 달리 판단한다.

 

원조합원 : 관리처분계획 인가일 이전부터 종전부동산을 보유하면서 재건축사업 등으로 인해 취득하는 입주권 승계조합원 : 관리처분계획 인가일 이후 입주권을 매매, 증여 등의 사유로 취득하는 입주권

 

원조합원의 경우 종전부동산 : 당초 취득일 ~ 완공 주택의 양도일 청산금을 납부한 경우 : 준공일(또는 사용승인일 등) ~ 완공 주택의 양도 승계조합원의 경우 : 준공일(또는 사용승인일 등) ~ 완공 주택의 양도일

 

 

2. 장기보유특별공제 보유기간 판단

 

장기보유특별공제는 원칙적으로 양도 재산의 보유기간에 따라 판단하되 취득일부터 양도일까지를 원칙으로 한다.

 

또한 완공 주택은 물론 입주권을 양도하는 경우에도 종전 주택이 비과세 요건을 충족하는 경우라면 소득세법상 표2에 따른 최고 80%의 공제율을 적용한다.

 

이때 주의할 점은 청산금 납부분에 대해서는 ‘관리처분계획 인가일’ 이후부터 보유기간이 기산되며 양도 객체가 원조합원 입주권인 경우에는 종전부동산의 당초 취득일부터 관리처분계획 인가일까지 보유기간으로 산정한다.

 

원조합원의 경우 종전부동산 : 당초 취득일 ~ 완공 주택의 양도일 청산금을 납부한 경우 : 준공일(또는 사용승인일 등) ~ 완공 주택의 양도일 승계조합원의 경우 : 준공일(또는 사용승인일 등) ~ 완공 주택의 양도일

 

 

3. 세율 적용 시 보유기간 판단

 

원조합원의 경우 : 당초 취득일 ~ 완공 주택의 양도일 승계조합원의 경우 : 준공일(또는 사용승인일 등) ~ 완공 주택의 양도일

 

4. 입주권 매매 시 조합원 자격 승계 여부

 

(1) 세대 판단

도정법상 정비사업의 조합원은 정비사업 내 토지 등 소유자로 한다. 다만, 다음의 경우에는 그중 대표자 1명을 조합원으로 한다.

 

토지 또는 건축물의 소유권과 지상권의 소유자가 여러 명인 경우  여러 명의 토지 등 소유자가 세대별 주민등록표상 1세대에 속하는 경우

 

(2) 투기과열지구 내 조합원자격 제한

주택법 제63조에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우로서 다음 시점 이후에 입주권을 양도하는 경우에는 반드시 조합원자격이 승계되는지 확인해 볼 필요가 있다.

 

재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립 인가 이후 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획 인가일 이후

 

 

이는 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 매매하거나 증여 등 그 밖의 권리변동을 수반하는 모든 행위(상속 및 이혼 제외)에 대해 적용되며 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 조합원 자격이 승계된다.

 

1세대 1주택자로서 양도하면서 보유기간이 10년 이상, 거주기간이 5년 이상인 경우 세대원의 근무상, 사업상, 취학, 결혼으로 세대원이 모두 해당 사업지구 이외 지역으로 이전하는 경우 상속으로 취득한 주택으로 세대원이 모두 이전하는 경우 세대원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하고자 출국하는 경우