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Summary

국세청 PCI 조사 개요 부동산 자산 취득 시, 유의해야 하는 이유! 미성년자에게 부동산 증여, 정말 괜찮을까?

 

지난 시간 우리는 국토교통부(이하 국토부)의 ‘불법 의심 아파트 직거래 조사'에 대해 살펴보았습니다. 정부에서는 정기적으로 이러한 거래를 조사하는데 특히 직거래 비중이 높아지면서 이에 대해 불법 여부는 없는지 확인하는 것입니다.

 

관련하여 주요 사례에 대해 살펴보았는데요, 그렇다면 자연스럽게 드는 생각이 ‘국세청은 무엇을 근거로 세무조사 대상자를 선정하는 것일까?’입니다.

 

물론 내부 내용이라 이에 대해 모두 알 수는 없습니다만, 국세청에서 공식 보도한 자료를 통해 어느 정도는 유추할 수 있습니다. 여러 가지 기준이 있겠지만 이중, 국세청의 ‘소득 - 지출 분석 시스템(이하 PCI 조사)’에 대해 살펴봅니다.

 

(그림 1) 소득-지출 분석시스템 모델, 국세청

 

PCI 조사는 ‘Property, Consumption and Income Analysis System’의 약자인데 일정 기간(통상 5년) 특정인의 자산(Property), 소비지출액(Consumption), 소득금액(Income)을 분석하고 이를 근거로 ‘탈루 혐의 금액'을 찾아내는 기법입니다.

 

위 보도자료를 근거로 할 때, 2009년 12월에 공개하였으니 이미 그 이전부터 준비, 개발하였을 것이고 이로부터 14년 정도가 지난 지금은 훨씬 더 많은 부분이 보완되었을 것입니다.

 

PCI 조사의 원리는 매우 심플합니다. 어떤 사람이 5년 동안 증가한 재산(부동산 등)이 10억이고, 소비지출(신용카드, 해외여행 등)이 3억인데, 같은 기간에 신고한 소득금액이 2억인 경우 이를 계산해 보면 재산증가액 10억 + 소비지출액 3억 - 소득금액 2억 = 11억이 나오고, 이때 결괏값인 11억은 ‘탈루 혐의 금액’이 되는 것입니다.

 

물론 모든 탈루 혐의 금액이 곧바로 문제가 되는 것은 아니며 이에 대해 제대로 증빙을 갖춰 소명을 한다면 별문제가 없을 것입니다. 하지만 탈루 혐의 금액이 평균 대비 매우 크다면 이때는 탈세 확률이 그만큼 높을 것이기에 이를 근거로 세무조사 대상자를 선정한다면 매우 효율적으로 대응할 수 있는 것입니다.

 

예를 들어 보겠습니다. 아래 사례의 납세자는 대표이사로 근무하면서 최근 5년간 근로소득금액을 3억 9백만 원(월 5백만 원)을 신고하였으나, 30억이 넘는 고가아파트에 거주하며, 고급 승용차 소유 그리고 가족 7명이 해외여행을 무려 112차례나 가는 등 소득에 비해 소비수준이 지나치게 과다하다고 분석되었습니다.

 

이를 PCI 조사로 표현하면 다음과 같습니다.

 

(그림 2) 탈루 혐의 추정액 도출 사례

 

즉, 5년간 재산 증가액은 부동산, 주식을 더할 때 약 30억 정도이고 소비지출액 역시 8억이 넘는데, 신고한 소득금액은 3억이 약간 넘는 수치입니다. 따라서 이를 계산해 보면 탈루 혐의 금액은 36억 원에 육박하기에 누가 봐도 ‘이상하다'라는 생각이 드실 것입니다.

 

이러한 논리로 과세당국은 탈루 혐의 금액이 상대적으로(평균 대비) 큰 사례부터 조사할 가능성이 매우 높습니다. 어떤 원리인지 이해되시죠?

 

그렇다면 탈루 혐의 금액을 적게 하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 매우 간단합니다. 재산 증가 또는 소비지출을 줄이거나 그게 아니라면 신고 소득금액을 늘리는 것이 중요합니다.

 

따라서 부동산, 주식 등을 취득할 때는 이에 대한 자금출처가 중요하고 지나치게 많은 신용카드 사용 혹은 해외여행 등이 있다면 그 경비가 어디에서 오는지도 생각해 보시기 바랍니다(가령, 여행은 자녀가 가고 카드는 부모 것을 사용하는 경우 등).

 

또 하나, 많이 벌었다면 이에 대해 적절하게 세금을 신고하는 것이 탈루 혐의 금액을 줄이는 방법이 되기도 합니다. 신고한 소득금액은 차감(마이너스) 항목이라서 그러합니다.

 

이제 이 원리를 아셨다면 아래와 같은 질문에 스스로 답을 해보실 수 있어야 합니다.

 

질문) 자녀 명의로 아파트를 취득해 주려고 해요. 현금을 조금씩 줘서 그 돈으로 취득하게 하면 증여세 안 내도 될까요?

 

답변) 자녀의 소득 수준 등을 고려할 때 지나치게 고가 아파트를 취득하게 된다면 이에 대해 자금조달계획서를 내야 할 수 있고, 설령 그렇지 않더라도 위 PCI 조사 로직에 의하면 탈루 혐의 금액이 또래 아이들보다 클 수 있어서 세무조사 대상자로 선정될 수 있고, 그에 따라 제대로 소명이 안 되면 증여세를 내야 할 수 있습니다.

 

저라면 이렇게 답변을 드릴 것 같습니다. 물론 실제 진행 여부는 확률에 대한 것이므로 이에 대해서는 아무도 모릅니다.

 

하지만 부모가 자녀에게 현금 등을 줄 때, 해당 자금으로 주식이나 부동산 등 자산을 취득한다면 이는 표면적으로 드러날 수 있는 사항이고(PCI 조사에서 ‘재산증가액’ 항목), 그 결과 그 값(PCI 조사에서 ‘탈루 혐의 금액' 항목)이 지나치게 높다면 언제든지 과세당국의 관심을 받을 수 있기에 유의하시기를 바랍니다. 

 

앞서도 말씀드린 대로 해당 시스템은 더욱더 발전되었을 것입니다. 게다가 우리나라 특성상 대부분이 신용카드를 사용한다는 점, 해외여행 등의 출입국 관리로 인해 모두 파악이 된다는 점 등을 고려하면 과세당국의 정보수집력은 무시하면 안 되겠죠?

 

여기에 은밀하게, 이전된 자금은 결국에는 자산취득 등으로 나타날 확률이 높기에 늘 자금출처에 대한 대비를 투명하게 하시기 바랍니다. 다음에도 유용한 내용으로 찾아 뵙겠습니다. 감사합니다.