손광남 변호사

2023.10.06 11:00

법률

차임 연체와 갱신 요구 거절, 계약 해지

Summary

  • 상가건물 임대차보호법에서는 임차인이 3기의 차임액을 연체한 경우를 갱신 거절 사유로 규정하고 있고(상가건물 임대차보호법 제 10조 제1항 제1호 참조), 주택임대차보호법에서는 임차인이 2기의 차임액을 연체한 경우를 갱신거절 사유로 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호 참조).
  • 임차인이 과거에 3기 이상의 차임을 연체하였는데, 그 후에 차임을 모두 지급하여 계약갱신 요구 기간에는 차임이 연체되지 않은 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
  • 반면, 임차인이 3기 이상의 차임액을 연체하였다고 하더라도, 그 후 차임을 모두 지급하여 현재에 차임이 연체되지 않은 경우에는 채무불이행 사유가 더 이상 존재하지 않아, 임대인은 계약 해지를 할 수 없습니다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조에서는 임차인에게 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간 10년의 계약갱신요구권을 부여하고 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3에서는 임차인에게 임대차 기간 2년의 계약갱신요구권을 부여하고 있습니다.

 

 

상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등) 

① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

    • 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

 

주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

    • 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

그런데, 상가건물 임대차보호법에서는 임차인이 3기의 차임액을 연체한 경우를 갱신 거절 사유로 규정하고 있고(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 참조), 주택임대차보호법에서는 임차인이 2기의 차임액을 연체한 경우를 갱신 거절 사유로 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제1호 참조).

 

Q1. 그렇다면, 임차인이 과거에 3기 이상의 차임을 연체하였는데, 그 후에 차임을 모두 지급하여 계약갱신 요구 기간에는 차임이 연체되지 않은 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있을까요?

 

이에 관해 대법원은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 취지는 “상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설 투자 비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약 관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약 관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다”고 판시하였습니다(대법원 2014. 7. 24 선고 2012다58975 판결).

 

즉, 이 경우 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

 

Q2. 그렇다면, 임차인이 과거에 3기 이상의 차임을 연체하였는데, 그 후에 차임을 모두 지급하여 현재는 차임이 연체되지 않은 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있을까요?

 

민법 제640조에서는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있고, 상가건물 임대차보호법 제10조의8 에서는 “임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있습니다.

 

3기 이상의 차임액을 연체하였다고 하더라도, 그 후 차임을 모두 지급하여 현재에 차임이 연체되지 않은 경우에는 채무불이행 사유가 더 이상 존재하지 않아, 임대인은 계약 해지를 할 수 없습니다.

 

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이와 같이 임대차 계약의 계약갱신 사유와 계약 해지 사유는 상이합니다. 임대인 및 임차인들께서는 주의할 필요가 있습니다.

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