이장원 세무사

2023.10.05 11:00

세금/절세

내 땅이 토지수용 된다면 어떤 전략을 짜야 할까?

Summary

  • 토지수용은 강제성을 띠고 있어서 넋 놓고 보고만 있으면 안 된다.
  • 내 땅의 보상금 명세서를 통해 보상금은 높이고, 세금은 줄이는 방법을 찾자.
  • 연도를 달리하여 양도하는 것은 기본 중의 기본 절세지식

 

토지수용은 강제성을 띠고 있다.

 

대한민국은 개인의 토지라도 공공필요가 인정된다면 국가가 강제로 취득할 수 있으며 이 경우 정당한 보상을 지급하라고 되어있다.

 

그런데도 강제 취득 이전에 ‘협의취득’이라는 단계를 법에 규정하여 일단 협의하라고 되어있기도 한다.

 

즉, 일단 협의하고, 협의가 되지 않으면 강제력을 동원할 수 있다는 것이다. 그러므로 우리나라의 공익사업에 의한 토지취득은 크게 ‘협의’와 ‘강제 취득’ 두 가지 모두가 있다고 볼 수 있다.

 

필자가 상담했던 수많은 토지수용은 결국 강제성을 통해 국가에 땅을 양도하는 상황이었다. 그러므로 토지 소유자는 국가에서 강제로 가져가게 될 것에 대해서 무력하게만 있을 수는 없다.

 

본인이 의지를 갖추고 적극적으로 자산을 지켜야 한다. 그중에서 중요한 것 중 하나는 ‘세금’이 아닐 수 없다.

 

국가에서 내 땅을 강제로 가져가는 데 세금까지 내야 하냐고 반문하고 역정을 낼 수 있다. 사실 과거 토지수용 때에는 양도소득세가 발생하지 않았다. 100%의 양도소득세 감면을 받았기 때문이다.

 

그러나 ‘공익 수용에 따른 양도소득세 감면’은 해를 거듭하면서 감면율이 감소하여서 현재는 현금 보상분에 대해서는 10%의 감면, 채권보상에 대해서는 15%(만기채권 3년 30%, 5년 40%)의 감면율을 적용하고 있다.

 

<공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면율의 변천사>

구분 1989년 이전 1990 ~ 1993년 ...
현금보상분 100% 100% ...
채권보상분 100% 100% ...

 

구분 2010년 이후 2014년 이후 2016년 이후
현금보상분 20% 15% 10%
채권보상분

25%(만기채권 3년 40%, 5년 50%)

20%(만기채권 3년 30%, 5년 40%)

15%(만기채권 3년 30%, 5년 40%)

 

필자도 이런 부분이 제도적으로 더 개선되었으면 하는 바람이 있지만, 현재 세법은 결국 내 땅을 국가에 양도한 것으로 보아서 고액의 양도소득세를 납부해야한다.

 

분노도 이해되지만, 냉정을 되찾고 토지수용에서 핵심 전략을 짜보도록 하자. 토지수용에서 핵심은 보상금은 더 받고, 세금은 최소화하는 것이다.

 

나의 수용보상금 명세서를 살펴 절세전략을 계획하자.

 

토지 보상자 A 씨의 수용보상금 명세서를 살펴보며 절세전략을 살펴보도록 하자.

 

<A 씨의 보상금 내역(토지)>

소재지

지번

지목

지적(㎡)

현황 지목

하남시

○○동

1

1,000

하남시

○○동

2

500

합계

2필지

 

1,500

 

 

소재지

편입 면적

지분 면적

지분

사정 금액

분자

분모

단가(원)

금액(원)

하남시

○○동

900

300

300

900

150만

4억5천만

하남시

○○동

500

500

1

1

50만

2억5천만

합계

1,400

800

 

 

 

7억

 

1. 미리 갖춰 놓은 등기부 등본, 토지대장 및 건축물대장, 개별공시지가, 토지이용계획확인서 등 수용 부동산 관련 서류와 보상금 내역 명세서의 소재지, 지번, 지목 및 면적이 똑같은지 확인한다.

 

2. 지목과 현황 지목의 차이점이 있을 수 있다. 바로 A 씨의 1번 지번이다. 지목은 등기부등본상 지목으로 1번 지목의 ‘목’은 목장 용지를 말한다. 하지만 현황 지목은 창고 용지를 지칭하는 ‘창’이다. 이는 보상액 산정의 기준인 현실적인 이용 상황을 기준으로 감정평가하였을 때 목장 용지가 아닌 창고 용지로 쓰이고 있음을 알 수 있다.

 

실제로 A 씨는 해당 토지 위에 창고건물을 건축하여 창고임대업을 하고 있다. 현황 지목은 카카오 지도 등 인터넷 지도에서 그 현황을 쉽게 파악할 수 있다.

 

현황 지목은 여러 세액감면의 요건 판단 시 핵심적으로 영향을 미치기 때문에 중요하다. 「조세특례제한법」에는 목장 용지로 쓰이고 있는 토지의 양도 시 ‘축사 용지에 대한 양도소득세 감면’을 적용받아 수용 과세기간에 다른 감면을 포함하여 최대 1억 원의 세액감면을 받을 수 있다.

 

하지만 A 씨의 1번 토지는 현황 지목이 창고 용지이므로 세법의 실질과세 원칙에 따라 축사 용지에 대한 세액감면을 적용받지 못한다.

 

세액감면을 받지 못해 억울하다고 생각하지는 말자. 본인이 목장 용지로 활용한 적이 한 번도 없다는 것은 정부 기관이 보유하고 있는 재산세 과세 명세 등 다양한 서류를 통해 이미 확인하기 너무 쉽기 때문에 어차피 감면 자체가 불가능한 상황이다.

 

오히려 필자는 말한다. 목장 용지보다 창고 용지가 토지보상금을 더 크게 받을 수 있다. 세금도 결국 내가 받는 보상 가액에 일부를 내는 것이고, 그 보상 가액을 더 높이는 전략도 중요하다. 오히려 큰 보상금을 받을 수 있도록 사전에 보상 감정평가 진행 시 이를 강하게 항의하는 것이 중요하다고 조언한다.

 

그리고 축사 용지에 대한 양도소득세 감면은 받지 못하더라도 다른 감면을 통해서 세금을 줄일 수 있으므로 다양한 수용 관련 양도소득세 감면제도에 대해서도 알아보도록 하자.

 

A 씨의 2번 토지는 공부상 지목과 현황 지목 모두 ‘전’임을 알 수 있다. 이를 토대로 A씨가 실제 농사를 지었다면 재촌·자경 요건을 검토하여 농지자경 감면이나 농지대토 감면을 적용받아 수용 과세기간에 다른 감면을 포함하여 최대 1억 원의 세액감면을 받을 수 있다.

 

그림1.png

 

현황 지목이 알려주는 정보는 각 지목이 적용받을 수 있는 감면 요건의 가장 기초적인 정보가 되므로 보상금 내역 명세서의 현황 지목이 다르다면 사업시행자에게 수정을 요청하여 내가 받을 수 있는 감면의 뒷받침 서류로 활용하도록 하자.

 

3. A 씨 소유 2필지의 지적은 1번 1,000㎡, 2번 500㎡이다. 여기서 1번 토지의 지적은 그중 900㎡만 편입이 되고, A 씨는 그 중 지분을 300/900 가지고 있다. 이를 통해 A 씨의 1번 지번은 일부인 300㎡가 수용 대상 면적이고, 2번 지번은 전체 면적인 500㎡임을 알 수 있다. 토지 일부만 수용되는 경우 잔여지는 본인이 기존현황으로 사용할 수 있다.

 

그러나 수용되는 토지의 경계선이 기존현황대로 토지를 사용하는 것이 적합하지 않은 경우가 발생할 수 있다. 기존현황대로 토지를 사용하는 것이 적합하지 않다면 토지 소유자는 잔여지에 대한 확대 수용 요건 충족 여부를 확인 후 잔여지 수용재결 신청을 하는 것이 합리적이다.

 

다만, 토지가 일부만 수용된다는 사실 자체만으로 잔여지 신청을 할 수 있는 것은 아니므로 반드시 잔여지 확대 수용 매수 요건을 검토하도록 하자.

 

4. A 씨는 ‘금액’의 합계액인 7억 원이 토지 보상 양도소득세 계산의 양도가액이 된다. 현황 지목 당 ‘단가’는 인근 토지 소유자와 유사한 수준으로 산정된다.

 

일반적으로 본인의 토지가 도로를 인접하고 있거나 사거리 모퉁이 부분인데 보상금액이 인근 토지와 별반 차이가 없게 산정될 수가 있다. 이럴 때 감정평가사에게 보상금 증액을 할 수 있는 근거가 있는지 확인하여 보상금 증액을 위한 재결신청 하는 것을 권한다.

 

5. A 씨의 가장 기초적인 절세전략은 어떤 것이 있을까? 우선 양도 시기를 두 해로 나누어서 1번 토지와 2번 토지 보상을 받는 것이다. 1필지는 선 보상을 받으면서 감면받고, 1필지는 수용 재결신청을 통해 보상금도 높이면서 해를 달리하여 양도소득세의 누진세율 낮추기 및 새로운 연도의 세액감면도 적용받는 것이다.

 

여러 필지가 수용되는 처지라면 수용재결을 통해 보상금액을 높이는 방안과 절세전략을 통한 보상금을 지키는 방안, 이 두 가지를 모두 고려하는 것이 나의 토지수용보상금을 지키는 최고의 방법이라는 것을 절대 잊지 않도록 하자.

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