장보혜 변호사

2023.10.04 11:00

법률

유치권 신고가 있는 경매 부동산의 경우 적법한 유치권인지 확인하는 방법!

Summary

유치권이 적법하게 성립되려면 5가지 성립 요건을 갖추어야

 

  1. 채권이 존재할 것
  2. 목적물과 채권 간 견련성(해당 물건에 의해 생긴 채권이어야 함)이 있을 것
  3. 적법한 점유가 계속될 것
  4. 채권이 변제기에 있을 것
  5. 유치권 배제 특약이 없을 것

 

경매물건을 살펴보다 보면 유치권 신고가 있는 경매 부동산을 자주 접하게 된다. 보통 유치권 신고가 있으면 해당 물건을 꺼리는 경우가 많은데 적법하게 성립된 ‘유치권’인지 먼저 확인해 볼 필요가 있을 것이다.

 

유치권이란 타인의 물건, 유가증권을 점유한 사람이 그 물건 또는 유가증권에 대해 변제해야 할 채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 해당 물건과 유가증권을 유치할 수 있는 권리이다(민법 제320조, 민사집행법 제91조). 이는 보통 시공사 측에서 공사대금과 관련되어 문제가 생겼을 때 건물을 점유하는 경우가 많으나 등기부상에는 공시가 되지 않아 주의가 필요하다.

 

그렇다면 유치권은 어떤 요건을 갖추어야 적법하게 성립될까?

 

1) 채권이 존재할 것

 

공사대금채권은 3년의 단기 소멸시효가 적용되므로 이미 시효가 완성되어 공사대금채권이 소멸한 것은 아닌지 확인하여야 한다. ‘청구, 압류‧가압류‧가처분, 승인’이 있다면 소멸시효가 중단되므로 소멸시효 중단 사유가 있는지도 확인해야 한다(민법 제168조).

 

2) 목적물과 채권 간 견련성이 있을 것

 

견련성이란 해당 물건에 의해 생긴 채권이어야 한다는 뜻으로 시공사가 공사대금을 받지 못한 그 건물에 대해서만 유치권을 행사할 수 있다는 의미이다.

 

3) 적법한 점유가 계속될 것

 

유치권은 등기부에 공시할 수 없으므로 ‘점유’를 통해 외부에 알려야 한다. 애초에 적법하지 않은 방법으로 점유를 한 경우라면 유치권이 성립할 수 없고, 적법한 점유가 계속 유지되어야 한다. 만약 낮에는 상주하고 밤에만 CCTV를 이용하여 사실적 지배를 하는 경우에도 점유가 인정되나, 한 번도 상주하지 않고 CCTV로만 확인을 한 경우에는 점유의 계속이 인정되기 어려울 것이다.

 

또한 점유는 경매개시결정 등기일이전에 시작되어야 한다. 만약 현황조사서에 아무도 없었음과 같이 기록되어 있고 점유하고 있는 사진도 없었다면 유치권이 인정되기는 거의 불가능할 것이다.

 

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4) 채권이 변제기에 있을 것

 

채권이 변제기에 있어야 하므로 만약 준공 후 잔금을 받기로 했는데 준공이 되지 않은 상황이라면 아직 채권이 변제기에 있는 것이 아니므로 유치권이 인정되지 않음을 주의해야 한다.

 

5) 유치권 배제 특약이 없을 것

 

유치권 배제 특약은 우리 판례도 효력을 인정하고 있으므로 공사 시작 전 시공사에게 유치권 포기각서를 받았다면 해당 물건이 경매로 넘어가더라도 시공사는 유치권을 행사할 수 없다.

 

이와 같은 요건을 갖춘다면 유치권은 적법하게 성립하고, 물건의 인도를 받으려면 우선적으로 채권을 변제하여야 한다.

 

따라서 경매물건에서 유치권이 신고되어 있다면 위와 같은 성립 요건을 갖춘 적법한 유치권인지 꼼꼼히 검토해 보아야 할 것이다.

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