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Summary

아파트 불법 의심 직거래 조사 결과 발표 요약 해당 사례가 문제가 될 수 있는 이유! 국세청의 '소득-지출 분석 시스템'이란?

 

가족 등 특수관계자 간의 거래는 매우 조심해야 합니다.

 

우선, 일반적으로는(즉 서로 모르는 제삼자와 거래 등) 일어나지 않을 일들이 바로 특수관계자 거래에서 발생합니다.

 

그리고 그 과정에서 겉으로는 일반매매로 보이지만, 실제로는 증여인 경우가 자주 발생하기에 일단 특수관계자 간 거래는 관련 기관에서도 ‘그럴 리 없다.' 하고 더욱 자세히 들여다보는 것이죠.

 

지난 24일 발표된 국토교통부 보도자료를 보면, ‘아파트 직거래' 관련하여 불법이 의심되는 사례에 대해 잘 나와 있습니다.

 

물론 해당 내용이 모두 불법이라는 것은 아닙니다. 불법/편법 증여 여부는 국세청에서 판단할 것입니다.

 

그럼에도 문제의 소지가 될 가능성이 매우 높기에, 잘 모르고 해당 거래와 비슷하게 하신다면 안 되겠죠?

 

(그림 1) 특수관계인(부자) 간 불법 증여 의심 사례, 국토교통부

 

첫 번째 사례는 부자간에 발생한 거래인데, 부친 소유 아파트를 자녀가 8.8억 원에 직거래로 매수한 케이스입니다.

 

이때 규제 지역은 가격 상관없이, 그리고 비규제 지역이라도 거랫값이 6억 원을 넘어가면 자금조달계획서를 작성하는데요, 해당 내용에 ‘주식 매각 대금으로 주택구입'을 한다고 하였으나 관련 자료를 성실히 제출하지 않아서 의심 사례로 분류된 경우입니다.

 

여기에서 중요한 건, ‘매수인의 나이 및 연 소득을 고려할 때 금융기관 예금액은 연봉 대비 매우 큰 금액'이라는 점입니다. 이렇듯 특수관계자 거래가 발생하면 일단 ‘그럴 리 없다'라고 한 번 더 볼 가능성이 높으며, 그에 대한 기준은 소득 대비 어느 정도의 자산을 취득했는지가 중요함을 알 수 있습니다.

 

(그림 2) 자녀에게 아파트 매도 후 임대차계약 체결한 사례, 국토교통부

 

두 번째는 주변에서도 흔히 볼 수 있는 경우인데, 모친 소유 아파트를 자녀에게 매도하고 이때 매수 자금 중 일부를 매도인인 모친이 임대차계약을 통해 조달한 경우입니다.

 

사실 이런 경우는 주변에서도 볼 수 있습니다만, 중요한 것은 1) 실제 임대차계약을 시세대로 작성하였는지, 2) 해당 자금을 제대로 지급하고 이를 주택구입 자금에 사용했는지 여부입니다. 이때도 핵심은 부모와 자식간이라 하더라도 제삼자와 거래한 것처럼 해야 한다는 것이죠.

 

보도자료에는 추가 내용이 나오지 않아서 국세청 조사 결과를 기다려 봐야겠습니다만, 이 역시 서울 소재 초고가 아파트인 점 등을 고려하여 우선 들여다보았을 가능성이 큽니다.

 

물론 이렇다 하더라도 제대로 자료를 소명하고 원칙대로 하였다면 큰 이슈는 없을 것입니다.

 

다만 이와 비슷한 방법으로 직거래를 고려하신다면 당연히 위에서 말씀드린 2가지 원칙을 준수하시기를 바랍니다.

 

(그림 3) 청약 신청 목적으로 무주택 지위 얻기 위한 모녀간 명의신탁, 국토교통부

 

세 번째는(보도자료에서는 사례 6) 청약을 목적으로 자녀(딸) 명의의 아파트 3채를 모친에게 매도해서 무주택자 청약 신청 자격을 위한 경우입니다.

 

이 역시 제삼자와 거래를 가정하고 원칙대로 자금흐름이 입증되었다면 문제가 없을 수도 있습니다만, 실제 거래 명세를 보니 매수인(모친)은 임대보증금 및 대출 승계액을 제외한 금액을 매도인(딸)에게 지급은 하였으나, 이틀 뒤 곧바로 이를 전액 반환 받은 사실이 발각되어 경찰청에 통보된 경우입니다.

 

이 경우는 심각할 수 있는 점이, 편법 증여도 있을 수 있지만 타인의 명의를 빌려서 사용한 ‘명의신탁' 이슈도 함께 발생할 수 있기에 경찰청에 통보된 사례입니다.

 

최근 청약 시장 인기가 높아지면서 이런 방법을 생각한 게 아닌가 유추해 봅니다만 직거래라면 그것에 맞게 매수인(모친)의 돈을 받고 이를 다시 돌려줘서는 안 될 것입니다. 일반적인 거래에서는 상상도 못 할 일이잖아요?

 

이쯤 되면 당사자들은 ‘왜 나만 갖고 그러느냐, 억울하다'라고 생각하실지도 모르겠습니다.

 

물론 그런 경우를 완전히 배제할 수는 없겠지만 해당 사례는 몇 가지 패턴이 있습니다.

 

첫째, 아주 가까운 가족 간 직거래입니다. 이 경우 일단 증여로 ‘추정'한다고 보시면 됩니다.

 

둘째, 당사자의 소득 수준 등을 보아 지나치게 큰 자산을 취득한 경우 의심을 받을 수 있습니다.

 

이는 국세청의 ‘소득-지출 분석 시스템'을 통해서 걸러내는데, 최근 5년간 당사자가 취득한 재산과 소비 지출 등을 더한 후, 여기에서 세금 신고된 소득을 차감한 결괏값이 클수록 ‘탈루 혐의 금액'이 크다고 보시면 됩니다. 이에 대해서는 별도 인사이트 칼럼으로 설명하겠습니다.

 

(그림 4) 소득-지출 분석시스템 모델, 국세청

 

셋째, 특수관계자 거래는 ‘사후관리'를 하는 경우가 많습니다. 따라서 자금의 흐름에 유의하시기를 바랍니다.

 

위 (그림 3) 사례에서 보신 것처럼, 매도해서 받은 자금을 다시 매수인(모친)에게 돌려줘서는 안 됩니다. 이건 매매가 아닌데도 그렇게 보이게 하려고 한 가장행위에 불과합니다.

 

이상의 내용을 참고하시고, 유사한 경우가 있으시다면 혹시 나도 모르게 의심받을 만한 행동을 하는 건 아닌지 유의하시기를 바랍니다.

 

물론 있는 그대로 소명을 하면 별문제는 없습니다만, 괜히 그런 것 자체가 스트레스를 유발할 수 있으니까요. 사전에 세무사 등 전문가와 상담 후 진행하시면 더욱 좋을 것입니다. 그럼, 다음 시간에도 유용한 정보로 함께 하겠습니다. 감사합니다.