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Summary

법인 사업자는 개인과 무엇이 다를까? 법인 사업자의 장, 단점은? 법인 사업자로 주택 투자, 과연 유용할까?

 

한때 법인사업자를 활용한 투자가 굉장히 유행한 적이 있었습니다. 그만큼 개인 명의보다 여러 가지 장점이 있었다는 의미였을 텐데요, 그에 반해 지금은 그 관심이 많이 시든 것이 사실입니다. 그렇다면 법인사업자는 개인 대비 어떤 차이가 있는 것일까요?

 

가장 큰 차이는 ‘명의 분산'입니다. 예를 들어 자연인 ‘제네시스 박'이 있고, ‘더 스마트 컴퍼니'라는 법인을 만들었다면 비록 100% 지분을 가지고 있는 1인 법인이라 하더라도 자연인 제네시스 박과 법인 더 스마트 컴퍼니는 서로 다른 인격으로 보아야 합니다.

 

즉 제네시스 박이 보유한 주택이 A 한 채, 더 스마트 컴퍼니가 보유한 주택이 B 한 채라면 각각 1주택을 보유하고 있는 것인데, 실제 자연인 제네시스 박이 해당 법인을 실질적으로 지배하고 있기에 A, B 두 채 모두를 운영하는 것과 크게 다르지 않습니다.

 

그런데도 둘은 서로 다른 인격이므로 개인 명의는 1주택(A), 법인 명의 역시 1주택(B)이 되는 것입니다.

 

그렇다면 둘 다 1주택이므로 1가구 1주택 비과세가 될까요? 그렇지 않습니다. 개인 명의로 보유한 A 주택은 소득세법 중 양도소득세를 따르기에 비과세가 적용될 수 있지만, 법인 명의로 보유한 B 주택은 법인세법을 준용하기에 비과세가 적용될 여지가 없습니다.

 

양도세가 아닌 법인세가 적용되기 때문이며 심지어 ‘토지 등 양도차익에 대한 추가법인 세'마저 추가로 적용되어 세 부담이 더욱 커질 수 있습니다.

 

이렇듯 개인과 법인은 서로 다른 인격체로, 적용받는 세법 자체가 다릅니다. 따라서 법인사업자를 활용하여 주택을 구입, 보유하려는 계획이 있으시다면 두 세법의 차이를 명확히 인지하신 다음에 적용하는 것이 매우 중요합니다.

 

현재 법인사업자에 대해서는 주택을 취득, 보유, 양도할 때 여러 가지 규제가 적용되고 있는 것이 사실입니다. 주택 관련 법인사업자에 대한 단계별 규제 내용은 다음과 같습니다.

 

먼저 취득세는 주택이 위치한 지역 그리고 주택 수 상관없이 곧바로 12% 취득세율이 적용됩니다.

 

개인의 경우 1주택은 1~3%, 이후 8%, 12%가 적용되는 것과는 대조적입니다. 단, 공시가격 1억 이하 주택은 둘 다 취득세 중과가 적용되지 않습니다. 물론 정비구역으로 지정되지 않아야 합니다.

 

다음으로 보유세 중 종합부동산세(이하 종부세)는 개인보다 법인 종부세가 월등히 높습니다.

 

개인의 경우 3주택 이상 및 과표 12억 초과일 때 종부세 중과세율이 적용되지만, 법인의 경우 곧바로 1주택부터 2.7%의 단일세율이 적용되며, 만약 보유 주택 수가 3주택 이상이라면 지역을 불문하고 곧바로 최고세율인 5.0%를 부담해야 합니다. 

 

(그림 1) 종부세 세율

 

특히 법인의 경우 개인과 달리 기본공제 9억, 12억 등이 적용되지 않기에 실제 종부세 부담은 더욱 크다고 하겠습니다.

 

양도 단계의 경우 세율 자체는 법인세율이 다소 낮으나, ‘추가법인세'를 부담해야 하기에 이 역시 만만치 않습니다.

 

(그림 2) 양도세 기본세율 vs 법인세율

 

(그림 2)에서 보시는 것처럼 양도세 기본세율은 6~45%, 법인세율은 9~24%입니다. 하지만 법인의 경우 과표 2억 원 초과부터 200억 이하까지가 19%이기에 현실적으로 이 정도가 최고세율이 될 가능성이 높습니다.

 

다만 법인의 경우 주거용 부동산을 매각하면 해당 양도차익에 대해 20%의 추가 법인세가 붙기에 현실적으로는 29% 또는 39% 정도의 세 부담을 양도 단계에서 한다고 보시는 게 좋습니다.

 

그나마 한 가지 장점이 있다면 보유기간에 상관없이 법인은 법인세율이 적용된다는 점입니다. 개인 양도세의 경우 최소 2년 이상 보유해야 (그림 2)와 같은 기본세율이 적용되며 그렇지 않을 경우, 1년 미만 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 60%의 양도 세율을 부담해야 합니다.

 

이상의 내용을 바탕으로 할 때, 현 시점에서 부동산 법인으로 주택을 사고파는 경우, 그 수익률은 굉장히 낮아질 가능성이 높습니다. 무엇보다 취득세 12%가 가장 부담이 크며, 일반적인 세를 끼고 투자할 경우 2년만 보유한다고 하더라도 거액의 종부세를 부담해야 합니다.

 

게다가 당초 취득가액보다 가격이 올라서 이득이 난다고 하더라도 법인세 및 추가 법인세를 부담하면 총 세 부담액은 생각보다 클 수 있습니다.

 

간혹, “취득세는 모두 공제되지 않나요?”라고 생각하시는 분들이 계시는데 그렇지 않습니다. 취득세는 필요경비로 추후 양도차익을 줄여주기는 하지만, 그렇다고 해서 부담한 취득세를 모두 돌려받는 것은 아닙니다.

 

아주 일부에 대해 절세효과가 있는 것이니 오해 없으시기를 바랍니다(이는 마치, 직장인들이 연말정산 때 100만 원 환급을 받기 위해 이보다 훨씬 큰 금액을 카드로 긁는 것과 비슷합니다).

 

그렇다면 이 경우 어떻게 해야 법인사업자의 수익률을 그나마 조금 올릴 수 있을까요?

 

먼저 취득 단계에서는 공시가격 1억 이하 혹은 원래 가격보다 낮은 ‘급매'를 매수하는 것이 필요합니다.

 

다만 공시가격 1억 이하는 추후 상승 여력이 약할 수 있기에 저렴하게 매수하는 것이 중요한데, 이 경우 경/공매를 알아두시는 것이 좋습니다.

 

문제는 종부세입니다. 기본공제도 없고 곧바로 2.7% 또는 5.0%의 종부세를 부담해야 하기에 세 부담이 너무 큽니다.

 

따라서 이를 피하려면 오래 보유하지 않고 보유세 과세기준일 6월 1일을 최대한 피하는 것이 좋습니다. 즉, 임대가 아닌 ‘매매업'으로 접근하시는 것이 좋습니다.

 

가령, 6월 1일이 지나서 취득한 후, 그 다음 연도 6월 1일이 되기 전에 단기 매도를 해서 약간의 수익을 보는 것이죠. 그러려면 해당 금액을 잔금 치를 수 있는 자금이 있어야 할 것입니다.

 

즉, 법인 매매사업자가 그나마 가능성이 있다는 이야기인데, 현재 부동산 시장 상황에서는 단기 상승이 어려울 수 있으니 이 역시 쉽진 않습니다.

 

이상의 내용을 살펴보았을 때, 현시점에서 법인으로 주택 투자를 하는 것은 쉽지 않아 보입니다. 따라서 너무 무리할 필요는 없으며 관련 규제가 완화되거나 뭔가 변화가 있을 때까지는 유의하시는 게 좋습니다.

 

이미 법인 명의로 주택을 보유하고 있는 경우라면 종부세 때문에 수익률이 낮아질 가능성이 높습니다. 따라서 계속 보유할지, 아니면 적당한 시기에 처분할지를 고민해 보셔야 합니다.

 

물론 소액이라도 이득을 보면서 계속해서 사업을 영위하시는 분들도 계십니다. 저는 이것도 좋은 방법의 하나라 생각합니다. 다만 그에 따른 리스크가 있음은 인지하면서 그에 따른 대응책도 함께 고려하셔서 진행하셨으면 합니다.

 

아직 취득세 중과완화, 주택임대사업자 제도 개편도 나오지 않은 상황에서 법인에 대한 규제 완화는 언제 나올지 다소 의문이 드는 게 사실입니다. 아무쪼록 관련 소식이 나오면 빠르게 알려드리도록 하겠습니다. 감사합니다.