장보혜 변호사

2023.09.20 11:00

법률

임대인이 건물 재건축을 이유로 계약갱신을 거절한다면?

Summary

  • 상가건물임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권 기간을 10년으로 정하고 있음
  • 임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신요구권의 기간 안에 계약갱신을 거절할 수 없으나, 임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따르는 경우는 계약갱신 거절 가능

 

상가건물의 경우 10년까지는 계약기간이 보장되는 것을 믿고 계약갱신에 대한 걱정 없이 영업하던 A씨는 어느 날 임대인으로부터 건물이 노후화되어 재건축해야 하니 계약갱신을 할 수 없다는 전화를 받았다.

 

아직 임대차계약을 체결한 지 10년이 지나지도 않았는데 계약갱신을 거절한다니 임대인은 재건축을 이유로 계약갱신을 거절할 수 있을까?

 

우리 상가건물임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권 기간을 10년으로 정하면서 임대인은 ‘정당한 사유’ 없이 계약갱신을 거절하지 못한다고 규정하고 있다.

 

임대인은 임차인이 3기의 차임을 연체한 사실이 있거나 임대차 목적물을 임대인의 동의 없이 무단 전대한 경우, 임대 목적물의 전부 또는 대부분을 철거 또는 재건축하는 경우 등의 사유가 있을 때 계약갱신을 거절할 수 있다.

 

그렇다면 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당하는 임대차 목적물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우란 어떤 경우를 말하는 걸까?

 

우리 상가건물임대차보호법은

제10조(계약갱신 요구 등) 제1항 제7호에서 「임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

가. 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우」

 

임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있다.

 

안전사고의 우려가 있거나 법령에 따른 철거를 하는 경우는 실제 드물게 발생하므로 실무상 분쟁이 발생하는 경우는 대부분 임대인이 자의로 건물을 재건축하기 위해 계약갱신을 거절하는 경우이다.

 

이와 같은 계약갱신 거절이 정당하기 위해서는 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하였어야 한다.

 

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막연히 계약서 특약사항에 “임대인은 재건축이나 대수선을 예정하고 있으므로, 임차인은 그에 적극 협조하여야 한다”라거나 “임대인이 재건축을 진행할 경우 임대차계약은 종료되며 임차인은 별도의 손해배상이나 권리금을 청구할 수 없다”고 약정하였어도 임대인은 이를 이유로 계약갱신을 거절할 수는 없다.

 

따라서 임대차계약 체결 당시 임대인이 재건축계획을 구체적으로 고지한 바 없다면 재건축을 이유로 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.

 

임대인은 임대목적물의 재건축계획이 있다면 임대차계약 체결 당시 구체적인 공사 기간이나 공사 계획을 임차인에게 고지하고, 이에 관한 내용을 계약서에 포함해 추후 분쟁을 예방하여야 할 것이다.

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