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Summary

최근 주택 공급부족론 떠오름, 인허가/착공 물량 감소가 그 원인 3년 이내 인허가/착공은 주택경기에 순응, 시장 호조 때 증가 & 시장 불황 때 감소로 자연적 장기적 측면의 공급 기반은 신도시/정비사업의 개념, 윤 정부는 가장 공급 친화적 정부

 

최근 주택공급 부족론이 다시 힘을 얻고 있다. 배경은 1) 주택가격이 상승하고 있는데, 2) 신규인허가 물량 및 착공 분양물량 감소로, 3) 2025~2026년 전후로 공급부족이 심화하여 가격상승 압력이 있다는 것이다.

 

주택공급이 매년 반복되는 인허가와 분양착공만으로 간단히 규정되는 것이라면 얼마나 좋을까? 그러나 공급이란 3년 이하의 단기 공급과 3년 이상의 공급 기반이라는 측면을 갖는다.

 

가령 박근혜 정부 때 2014.9.1대책을 통해서 신도시 택지공급을 완전히 없애겠다고 하였고 이후 시장이 반등하였다.

 

‘15~16년'에 우리는 역대 최대규모의 인허가와 공급을 경험했는데, 이 기간에 주택가격은 오히려 대세 상승으로 진입하는 계기가 되었다.

 

특히 ‘15년에는 52만 호의 분양이 있었으며, 이는 평균 30만 호 분양 수준 비 1.7배 수준으로 그 규모가 아득한 수준이었고 ‘16년에도 44만 호 분양하였다.

 

이 정도의 분양은 ‘90년대 노태우 정권 이후 최대 공급이었던 바, 주택시장이 하락했어야 하지만 현실은 정반대였다. 그렇다면 그때도 공급이 부족했던 것일까?

 

앞서 언급한 3년 이내의 공급에는 인허가로부터 착공/분양에 이르는 주택의 단기 공급이며 이 수치는 오히려 시장의 분위기에 따라서 탄력적으로 변하곤 한다.

 

 

가령, 시장이 위축되면 주택 분양/착공이 감소하고, 시장이 활성화되면 착공/분양이 급증하는 것이다. 이는 자연스러운 수요-공급의 곡선에도 부합하는데, 공급자는 가격이 상승하면 공급을 늘리려고 하고 하락하면 감소시키려고 하므로 너무나 자연스럽다.

 

따라서 ‘23년 시장을 분석할 때도 연초비 가격이 상승한 것은 맞지만 현재 거래량 위축 및 수요위축의 분위기 속에서 인허가/착공/분양이 감소하는 것은 지극히 당연하며, 이는 ‘탄력적 공급변화’의 연장선이지 구조적 공급감소의 내용이 아니다.

 

그렇다면 공급이 많다 적다를 판단하는 기준이 되어야 하는 것은 무엇일까? 수요를 배제한 공급부분만 본다면 장기 공급 기반이 바로 공급 정도를 판단하는 기준이 되어야 할 것이다.

 

먼저 장기공급 기반이란 그 지역에 따라 1) 신도시계획과 2) 구도심 정비사업 활성화로 나뉜다. 신도시를 계속해서 건설할 수 있도록 기반을 마련했는지, 가령 매년 신규 택지 지정을 했고 지속해서 주택용 필지가 사업시행자에게 제공되고 있는지가 공급의 기반이다.

 

구도심의 경우 재건축/재개발과 관련한 규제가 완화적인지 규제적인지가 공급의 기반에 해당한다. 따라서, 현재 윤석열 정부의 공급정책이란 단기 공급에 급급한 것이 아니라, 장기 공급 기반을 확충한다는 점에서 문재인/박근혜 정부와도 모두 다르다는 것을 재 상기할 필요가 있다.

 

먼저, 박근혜 정부는 공급 기반 측면에서 신도시를 없앴고 구도심 재정비 촉진을 선택하였다. 즉, 반쪽 공급 확대이고 냉정히 보자면 주택공급의 대 축소정책이었다.

 

문재인 정부는 반대로 신도시 공급 기반 확충을 정책화했고, 구도심 정비사업 기반은 규제를 통해 위축시켰다. 순수하게 공급만 본다면 문재인 정부가 공급정책을 더 적극적으로 편 것이지만, 신도시 공급 기반이 실제 고급화되는데 걸리는 시차가 존재하고 그 시차 간에 자산시장이 급상승하면서 공급관리에 실패하였다.

 

윤석열 정부는 양 정부의 공급 확대 기반을 모두 시행하는 것을 목표로 하는데, 이 정부는 3기 신도시 등 신도시 공급 기반도 확충하고, 구도심 재정비를 활성화하는 등 구도심 공급 기반도 확충한다.

 

따라서, 특정 지역(구도심/신도시)에 따라 공급 철학이 달랐던 이전 2개 정부와는 달리, 공급 측면에서는 부족함이 없을 수밖에 없다. 단기 공급과 장기 공급을 착각한다면 상당히 큰 리스크를 안아야 할 수 있는 만큼, 지금 가격이 오르거나 인허가가 줄어드는 것을 기반이 위축된 것으로 보지 말아야 할 것이다.

 

 

시장이 살아난다면 인허가와 분양은 다시금 얼마든지 늘어난다.