장보혜 변호사

2023.09.13 11:00

법률

상가를 분양 후, 분양회사가 업종 제한약정을 위반, 동종업종에 점포를 분양하였다면?

Summary

  • 업종 제한 약정은 수분양자, 점포를 임차한 임차인, 수분양자로부터 매수한 매수인 및 분양회사에도 적용
  • 업종 제한을 위반한 다른 수분양자에 대해서는 영업금지 가처분 신청 및 영업금지 청구 소송, 손해배상 청구 가능
  • 업종 제한을 위반하였을 경우 분양회사에 대하여 계약의 해제, 분양금반환 청구 가능
  • 만약 수분양자가 기존 수분양자의 지정업종과 동종 업종을 영업하는 것을 분양회사가 알고도 방치해 수분양자에게 손해가 발생했다면 손해배상 청구도 가능

 

상가 분양을 받을 때 상가 자체의 위치나 규모, 상가의 형태나 전체적인 입지, 분양가격의 적정성, 성장 가능성 등 모든 요소를 따져보겠지만 분양계약서에 명기된 ‘업종 제한약정’을 중요한 요소로 고려하는 것이 통상적일 것이다.

 

우선 우리 법원은 분양 계약상 또는 수분양자 상호 간의 업종 제한 약정이 헌법상 직업선택의 자유를 침해하는 것이라거나 불공정거래행위로서 무효라고 볼 수 없다고 하여 그 유효성을 인정하고 있다(대법원 1997. 12. 26. 선고 97다42540판결).

 

업종 제한약정은 수분양자 및 수분양자의 지위를 양수한 매수인이나 그 점포를 임차한 자에게도 동일하게 적용되어 매수인이나 임차인 역시 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 인정된다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081판결).

 

또한 업종 제한약정은 수분양자뿐만 아니라 분양회사에도 적용되어 분양회사 역시 상가 활성화를 저해하지 않는 범위 내에서만 다른 수분양자들의 업종 변경을 승인할 의무가 있을 뿐 그 개점을 자유롭게 승인할 수는 없다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011판결).

 

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그렇다면 분양계약서에 기재된 업종 제한이 명확하고 구체적이어서 이를 믿고 분양계약을 체결하였는데 추후 분양회사 측에서 계약을 위반하고 동일한 업종을 개업할 수 있도록 함으로써 손해가 발생한 경우 어떻게 법적으로 대응할 수 있을까?

 

업종 제한약정을 위반하여 영업하고 있는 수분양자에게는 동종영업 금지 가처분 신청, 동종영업 금지 청구 소송 및 손해배상 청구 소송이 가능하다.

 

또한 분양회사에는 이런 업종 제한약정은 주된 채무에 해당하므로 업종 제한약정 위반을 이유로 분양계약 해제 및 분양대금반환 청구가 가능하고, 만약 수분양자가 기존 수분양자의 지정업종과 동종 또는 유사 업종을 영업하는 것을 분양자가 알고도 방치해 수분양자에게 손해가 발생했다면 손해배상 청구도 가능하다.

 

만약 분양회사가 애초에 업종 제한약정 약속을 지킬 의사가 없었음에도 일단 분양을 성사해 돈을 벌 목적으로 기망행위를 하였다는 정황을 증명할 수 있다면 사기죄로 고소하는 것도 가능할 것이다.

 

이처럼 업종 제한약정 위반을 알았을 경우에는 영업금지 가처분 신청, 영업금지 청구 소송, 손해배상청구 소송 등을 통해 손해를 회복할 수 있을 것이다.

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