손광남 변호사

2023.09.08 11:00

법률

임대차계약 갱신과 관리비 인상 범위

Summary

  • 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법에서는 차임이나 보증금은 5%를 초과하여 인상할 수 없는데, 관리비를 20~30% 인상하는 것은 허용될까요? 만약 임차인이 관리비 인상을 거부하면 어떻게 될까요?
  • 관리비에 대해서는 상가건물임대차보호법이나 주택임대차보호법에 별도로 규정을 두고 있지 않습니다. 따라서, 임대인의 관리비 인상 요구를 임차인이 동의하였다면, 이것은 유효한 합의로 볼 수밖에 없습니다.
  • 반면, 임대인의 관리비 인상 요구를 임차인이 거절하고 이에 응하지 않는다면 어떻게 될까요? 임대인이 요구하는 관리비를 내지 않는다고 하여 이를 바로 임대차계약 위반 또는 갱신 거절 사유로 볼 수는 없습니다. 즉 임대인이 임대차계약을 해지할 수는 없습니다.
  • 다만, 임대인이 부당히 많은 관리비를 요구하는 경우 임차인은 관리비 산정 근거를 요구할 수 있고, 산정 근거가 부당하다면 임차인이 임대인에게 부당이득반환 청구 소송을 제기할 수 있을 것입니다.

 

상가건물임대차보호법은 제10조에서는 계약갱신 요구 등을 규정하고 있고, 동조 제3항 단서 및 제11조 제1항에서는 차임과 보증금 인상을 최고 5% 이내로 제한하고 있습니다. (다만, 서울은 환산보증금 9억 원을 초과하면 제한 없음)

 

  • 상가건물임대차보호법
    • 제10조(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
    • 제11조(차임 등의 증감 청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
  • 상가건물 임대차보호법 시행령
    • 제4조(차임 등 증액 청구의 기준) 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.  

 

제4조(차임 등 증액 청구의 기준) 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.  

 

  • 주택임대차보호법
    • 제6조의3(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
    • 제7조(차임 등의 증감 청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차 주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있고 난 뒤 1년 이내에는 하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

 

이처럼 차임이나 보증금은 5%를 초과하여 인상할 수 없는데, 관리비를 20~30% 인상하는 것은 허용될까요? 만약 임차인이 관리비 인상을 거부하면 어떻게 될까요?

 

관리비에 대해서는 상가건물임대차보호법이나 주택임대차보호법에 별도로 규정을 두고 있지 않습니다. 따라서, 관리비는 임대인과 임차인이 협의로 정할 수밖에 없는 부분입니다.

 

즉, 임대인의 관리비 인상 요구를 임차인이 동의하였다면, 이것은 유효한 합의로 볼 수밖에 없습니다.

 

반면, 임대인의 관리비 인상 요구를 임차인이 거절하고 이에 응하지 않는다면 어떻게 될까요? 임대인이 요구하는 관리비를 내지 않는다고 하여 이를 바로 임대차계약 위반 또는 갱신 거절 사유로 볼 수는 없습니다.

 

즉 임대인이 임대차계약을 해지할 수는 없습니다.

 

관리비는 협의해서 결정해야 하는 사안이어서, 주변의 비슷한 건물의 관리비 수준과 비교하여 협의하시길 조언드립니다.

 

그림2.jpg

 

임대인이 부당히 많은 관리비를 요구하는 경우 임차인은 관리비 산정 근거를 요구할 수 있고, 산정 근거가 부당하다면 임차인이 임대인에게 부당이득반환 청구 소송을 제기할 수 있을 것입니다.

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