이성호 세무사

2023.09.14 11:00

세금/절세

한눈에 살펴보는 법인사업자의 주택임대사업 혜택(지방세편)

Summary

  • 취득세 : 전용면적(60㎡~ 85㎡)에 따라 50% ~ 100% 감면(다가구주택 등록 제외)
  • 재산세 : 전용면적(40㎡~ 85㎡)에 따라 25% ~ 100% 감면(다가구주택 등록 가능)
  • 취득세는 최초분양분만 감면 가능, 재산세는 취득 원인과 무관하게 요건충족 시 감면
  • 취득세는 취득 당시 기준 가액조건 준수, 재산세는 매년 과세기준일에 따라가면 다름

 

주택임대사업자의 경우 대부분 개인이 실거주 목적의 주택 이외에 운용할 수 있는 주택에 대해 임대사업자 등록을 통해 세제 혜택을 희망한다.

 

개인사업자이든 법인사업자이든 세부적인 임대사업자 요건이 다르지만 크게 다음과 같은 세제 혜택으로 정리할 수 있다.

 

구분 내용
1. 지방세
  • 법인(개인)사업자 공통 : 취득세 감면, 재산세 감면, 종합부동산세 감면
2. 국세
  • 법인사업자 : 법인세 감면(각 사업연도 소득, 토지 등 양도 소득)
  • 개인사업자 : 비과세 판단 시 거주요건배제, 거주 주택비 과세특례, 다주택자의 양도소득세 중과배제, 장기보유특별공제 특례규정 등

 

이번 시간에는 법인사업자인 경우 주택임대사업자로서 적용받을 수 있는 세제 혜택 중 취득세와 재산세 부문의 혜택에 대해 살펴보고자 한다.

 

  • 취득세 감면

일반적으로 법인이 주택을 취득하는 경우 조정대상지역인지 여부, 다주택 여부와 상관없이 12%의 고율의 취득세율이 적용된다.

 

하지만 다음 주택임대사업자 요건을 충족하는 경우에는 임대주택 전용면적에 따라 납부할 취득세의 50%(또는 100%)가 감면된다.

 

구분 내용 비고
1. 주택요건

공동주택 및 오피스텔로서 최초분양분

2020.08.12. 이후 취득하는 아파트는 제외

취득 원인(제삼자매매, 증여 등 제외)

2. 면적요건

전용면적 60㎡ 이하(1호 이상)

전용면적 60㎡~85㎡(20호 이상)

감면율 :

전용면적 60㎡(100%)

전용면적 60㎡~85㎡(50%)

3. 가액요건 취득당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원)

임대개시일당시 아님

4. 임대 기간

2020.08.17. 이전 등록분 : 4년(8년)

2020.08.18. 이후 등록분 : 10년

 
5. 증액 요건 임대료(임대보증금) 증액요건

최초취득 및 등록부터 적용

6. 등록 요건 취득일로부터 60일 이내 지자체 등록

세무서 사업자등록 제외

 

  • 재산세 감면

매년 6월 1일을 과세기준일로 하는 재산세는 7월과 9월에 토지분과 주택분 재산세가 고지되는 정부부과제도 지방세이다. 주택의 경우 토지와 건물을 분리하지 않고 7월과 9월에 납부세액의 1/2씩 분납하여 납부가 이루어진다.

 

임대주택의 재산세 감면 규정은 전용면적과 다가구주택의 포함 여부에 따라 2가지로 나눈다.

 

  • 다가구주택이 제외되는 경우
구분 내용

비고

1. 주택 요건

공동주택 및 오피스텔을 합하여 2세대 이상 임대하는 경우

2020.08.12. 이후 취득하는 아파트는 제외

취득 원인 무관

2. 면적 요건

전용면적 60㎡ 이하

전용면적 60㎡~85㎡ 이하

감면율 :

전용면적 60㎡(50%)

전용면적 60㎡~85㎡(25%)

3. 가액 요건

공동주택 : 6억 원(비수도권 3억 원)

오피스텔 : 4억 원(비수도권 2억 원)

매년 과세기준일 현재 기준

4. 임대 기간

2020.08.17. 이전 등록분 : 4년(8년)

2020.08.18. 이후 등록분 : 10년

 
5. 증액 요건

임대료(임대보증금) 증액 요건

최초 취득 및 등록부터 적용

6. 등록 요건

지자체 등록

세무서 사업자등록 제외

 

  • 다가구주택을 포함하는 경우
구분 내용

비고

1. 주택 요건

공동주택 2세대 이상

오피스텔 2세대 이상

다가구주택 1호 이상(전용면적 40㎡ 이하)

2020.08.12. 이후 취득하는 아파트는 제외

취득 원인 무관

2. 면적 요건

전용면적 40㎡ 이하

전용면적 40㎡~60㎡ 이하

전용면적 60㎡~85㎡ 이하

감면율 :

전용면적 40㎡(100%)

전용면적 40㎡~60㎡(75%)

전용면적 60㎡~85㎡(50%)

3. 가액 요건

공동주택 : 6억 원(비수도권 3억 원)

오피스텔 : 4억 원(비수도권 2억 원)

매년 과세기준일 현재 기준

2020.08.12. 이후 등록분부터 적용

4. 임대 기간

2020.08.17. 이전 등록분 : 4년(8년)

2020.08.18. 이후 등록분 : 10년

 
5. 증액 요건

임대료(임대보증금) 증액 요건

최초 취득 및 등록부터 적용

6. 등록 요건

지자체 등록

세무서 사업자등록 제외

 

그림1.png

 

법인사업자인 경우 취득세와 재산세 간 세제 혜택은 크게 다음과 같이 정리할 수 있다.

  • 가액요건: 취득세의 경우 취득 당시를 기준으로 하지만 재산세의 경우 매년 과세기준일에 따라 가액요건이 달라지므로 개별주택 또는 공동주택의 공시가액에 따라가면 여부가 변동된다.
  • 취득 원인: 취득세의 경우 최초 분양 취득하는 경우에 한정하여 감면 적용을 해주고 있지만 재산세의 경우 취득 원인과 무관하여 나머지 감면요건을 충족하기만 하면 된다.
  • 다만, 공통으로 2020.08.12. 이후 취득하는 아파트는 감면 대상에서 제외하고 임대주택등록 시 세무서에서 임대사업자등록은 별도로 요건으로 하지 않는다.

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