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이성호 세무사

2023.09.14 11:00

세금/절세

한눈에 살펴보는 법인사업자의 주택임대사업 혜택(지방세편)

Summary

주택임대사업자의 경우 대부분 개인이 실거주 목적의 주택 이외에 운용할 수 있는 주택에 대해 임대사업자 등록을 통해 세제 혜택을 희망한다.

개인사업자이든 법인사업자이든 세부적인 임대사업자 요건이 다르지만 크게 다음과 같은 세제 혜택으로 정리할 수 있다.

구분	내용
1. 지방세	법인(개인)사업자 공통 : 취득세 감면, 재산세 감면, 종합부동산세 감면
2. 국세	법인사업자 : 법인세 감면(각 사업연도 소득, 토지 등 양도 소득) 개인사업자 : 비과세 판단 시 거주요건배제, 거주 주택비 과세특례, 다주택자의 양도소득세 중과배제, 장기보유특별공제 특례규정 등

이번 시간에는 법인사업자인 경우 주택임대사업자로서 적용받을 수 있는 세제 혜택 중 취득세와 재산세 부문의 혜택에 대해 살펴보고자 한다.

일반적으로 법인이 주택을 취득하는 경우 조정대상지역인지 여부, 다주택 여부와 상관없이 12%의 고율의 취득세율이 적용된다.

하지만 다음 주택임대사업자 요건을 충족하는 경우에는 임대주택 전용면적에 따라 납부할 취득세의 50%(또는 100%)가 감면된다.

구분	내용	비고
1. 주택요건	공동주택 및 오피스텔로서 최초분양분	2020.08.12. 이후 취득하는 아파트는 제외 취득 원인(제삼자매매, 증여 등 제외)
2. 면적요건	전용면적 60㎡ 이하(1호 이상) 전용면적 60㎡~85㎡(20호 이상)	감면율 : 전용면적 60㎡(100%) 전용면적 60㎡~85㎡(50%)
3. 가액요건	취득당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원)	임대개시일당시 아님
4. 임대 기간	2020.08.17. 이전 등록분 : 4년(8년) 2020.08.18. 이후 등록분 : 10년
5. 증액 요건	임대료(임대보증금) 증액요건	최초취득 및 등록부터 적용
6. 등록 요건	취득일로부터 60일 이내 지자체 등록	세무서 사업자등록 제외

매년 6월 1일을 과세기준일로 하는 재산세는 7월과 9월에 토지분과 주택분 재산세가 고지되는 정부부과제도 지방세이다. 주택의 경우 토지와 건물을 분리하지 않고 7월과 9월에 납부세액의 1/2씩 분납하여 납부가 이루어진다.

임대주택의 재산세 감면 규정은 전용면적과 다가구주택의 포함 여부에 따라 2가지로 나눈다.

구분	내용	비고
1. 주택 요건	공동주택 2세대 이상 오피스텔 2세대 이상 다가구주택 1호 이상(전용면적 40㎡ 이하)	2020.08.12. 이후 취득하는 아파트는 제외 취득 원인 무관
2. 면적 요건	전용면적 40㎡ 이하 전용면적 40㎡~60㎡ 이하 전용면적 60㎡~85㎡ 이하	감면율 : 전용면적 40㎡(100%) 전용면적 40㎡~60㎡(75%) 전용면적 60㎡~85㎡(50%)
3. 가액 요건	공동주택 : 6억 원(비수도권 3억 원) 오피스텔 : 4억 원(비수도권 2억 원)	매년 과세기준일 현재 기준 2020.08.12. 이후 등록분부터 적용
4. 임대 기간	2020.08.17. 이전 등록분 : 4년(8년) 2020.08.18. 이후 등록분 : 10년
5. 증액 요건	임대료(임대보증금) 증액 요건	최초 취득 및 등록부터 적용
6. 등록 요건	지자체 등록	세무서 사업자등록 제외

그림1.png

법인사업자인 경우 취득세와 재산세 간 세제 혜택은 크게 다음과 같이 정리할 수 있다.

가액요건: 취득세의 경우 취득 당시를 기준으로 하지만 재산세의 경우 매년 과세기준일에 따라 가액요건이 달라지므로 개별주택 또는 공동주택의 공시가액에 따라가면 여부가 변동된다.
취득 원인: 취득세의 경우 최초 분양 취득하는 경우에 한정하여 감면 적용을 해주고 있지만 재산세의 경우 취득 원인과 무관하여 나머지 감면요건을 충족하기만 하면 된다.
다만, 공통으로 2020.08.12. 이후 취득하는 아파트는 감면 대상에서 제외하고 임대주택등록 시 세무서에서 임대사업자등록은 별도로 요건으로 하지 않는다.

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