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Summary

인도명령 신청(매각대금을 낸 후 6개월 이내만 가능) 및 점유이전금지 가처분 신청을 통해 점유 회복 가능 다만 점유자가 대항력을 갖춘 임차인 처럼 매수인에게 대항할 수 있는 권한을 가지고 있는 경우 인도명령 신청 불가능 만약 매각대금을 낸 후 6개월이 지났다면 명도소송으로 점유 회복해야

 

경매로 집을 낙찰받았는데 전 소유자 또는 임차인이 집을 비워주지 않고 계속 살고 있다면 어떻게 해야 할까? 나가라고 이야기해도 답변을 차일피일 미루거나 연락받지 않는다면 법적으로 해결할 방법이 있을까?

 

우선 이런 경우 매수인은 점유자와 대화를 시도해 본 뒤 대화가 되지 않는다면 법원에 부동산 인도명령 신청을 통해 명도소송보다 간편한 방법으로 부동산의 점유를 회복할 수 있다.

 

인도명령은 부동산 경매 절차에서 매수인이 매각대금을 완납하여 소유권을 취득하였으나 매수인에게 대항할 수 없는 점유자가 매수인에게 부동산의 인도를 거부할 경우, 법원의 집행관을 통해 매수인이 부동산을 인도받을 수 있도록 명하는 제도이다.

 

다만 인도명령 신청은 매각대금을 낸 후 6개월 이내에만 할 수 있으므로 집을 비워주겠다는 점유자의 말만 믿고 시일을 보내기보다는 신속하게 법적 조치를 하는 것을 추천한다.

 

매각대금을 낸 후 6개월이 지났다면 민사집행법상 제도인 인도명령 신청이 아닌 일반 민사소송인 ‘명도소송’을 통해 판결받아 강제집행을 하여야 하므로 시간적‧경제적 손실이 커질 수밖에 없다.

 

또한 인도명령을 신청할 경우에는 현재 점유하고 있는 점유자가 인도명령 결정 전에 제삼자에게 점유를 이전하면 그 인도명령은 효력을 잃어 매수인으로서는 손해를 볼 수 있으므로 애초에 인도명령을 신청할 때 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청해야 현 점유자가 제삼자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 인도명령의 실효성을 확보할 수 있다.

 

다만 현재 점유하고 있는 자가 말소기준 권리* 더욱 먼저 전입신고 및 주택 인도의 요건을 갖추어 대항력 있는 임차인이라면 매수인에게 임차권을 대항할 수 있으므로 매수인은 인도명령을 신청할 수 없다.

 

 

 

 

따라서 부동산 경매에 입찰할 경우에는 권리분석을 철저히 하여야 할 것이며, 특히 현재 부동산을 점유하고 있는 자가 있는지, 임차인이라면 대항력 있는 임차인인지 등을 반드시 확인하여야 추후 명도 문제로 손해를 보는 일이 없을 것이다.

 

 

 

 

 

* 말소기준 권리: 부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리로서, (근) 저당권, (가) 압류, 담보가등기 중 등기부에 기재된 순서가 가장 빠른 권리가 말소기준 권리가 된다. 세입자의 전입일이 말소기준 권리보다 빠르면 대항력이 있는 것이고, 늦으면 대항력이 없는 것이다. 대항력이 발생하는 기준일은 주민센터에서 전입신고를 하고, 입주한 다음 날이다.