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Summary

비과세 판단 주택 수는 개인이 아닌 세대 기준 주택 수 세대의 개념 세대분리시 유의점

 

‘비과세'는 말 그대로 ‘과세하지, 아니한다'의 뜻으로, 부동산 절세에 있어서 가장 큰 혜택입니다.

 

우선, 양도가 12억 이하라면 양도차익이 얼마가 되었더라도 세금을 한 푼도 내지 않습니다. 12억 초과하더라도 세 부담은 크게 줄어듭니다.

 

가령, 6억에 취득한 주택가격이 2배가 되어 12억이 되더라도 비과세라면 세금을 하나도 내지 않습니다.

 

조금 더 올라서 양도가가 13억이 되더라도 12억까지는 세금이 없고, 초과분 1억에 대해서는 부담해야 할 양도세가 대략 7백만 원 정도로, 일반과세일 때의 2천만 원 정도보다 훨씬 적습니다(필요경비 및 장특공 없다고 가정).

 

게다가 양도가액 12억 이하 비과세는 세금 자체가 발생하지 않았기 때문에 신고 의무도 없고, 다른 부동산 양도세와 합산되지도 않습니다(발생 자체를 안 했으니까요!).

 

이렇게 좋은 양도세 비과세, 꼭 받아야겠지만 그만큼 준수해야 할 요건도 까다롭습니다. 특히 ‘1세대'에서 많이들 혼동을 잘못 알고 있는 경우가 많습니다. 다음 내용을 꼭 준수하셔서 양도세 비과세를 잘 챙겨보시기 바랍니다.

 

• 비과세 판단시 주택수는 ‘세대기준' 입니다.

 

현재 주택수 구분은 너무 많고 복잡합니다. 취득세는 세대 기준, 보유세는 인별 기준, 양도세는 세대 기준, 임대소득은 부부합산 기준, 여기에 대출/청약은 또 제각각입니다. 우리의 목적이 양도세 비과세라면 당연히 세대 기준 주택 수를 따져야 하는데, 이때 세대 기준이란 무엇일까요?

 

• 1세대란 본인 및 배우자가 동일한 주소에서 생계를 함께하는 동거가족을 의미합니다.

 

여기에서 이슈는 ‘생계를 함께하는' 그리고 ‘동거가족'입니다. 우리 세법은 생계를 함께하는 경우를 일상생활에서 볼 때 동일한 생활자금으로 생활하는 단위로 봅니다. 함께 사는 가족끼리 마트에서 장을 보고 난 뒤, 이를 구분하는 경우는 없죠? (물론 이를 구분하여 세대분리 인정받은 사례도 있지만 그럴 가능성은 매우 희박합니다)

 

또한 동거가족은 본인과 배우자의 직계존비속 그리고 형제자매까지 포함입니다(배우자의 형제 자매 포함). 따라서 부모, 조부모, 자녀, 손자녀는 물론 장인, 장모, 시부모, 사위, 며느리도 포함입니다. 여기에 본인과 배우자의 형제자매도 포함은 됩니다만 형제자매의 배우자는 포함되지 않습니다.

 

예를 들어, 본인과 모친 그리고 모친과 재혼한 배우자(계부)가 모두 같은 장소에서 생계를 같이하면 1세대로 보는 것이며, 이때 본인 + 모친 + 계부의 주택수를 모두 따져봐서 1주택에 해당하는지를 봅니다.

 

그렇다면 조카는 포함이 될까요? 이 경우는 해당이 되지 않기에 함께 살고 있더라도 조카의 주택 수는 포함되지 않습니다. 따라서 세대 기준 주택 수를 판정하는 데에 있어서 생계를 함께하는 동거가족이 있다면 매우 유의해야 합니다.

 

• 주소만 분리한다고 세대 분리가 되는 건 아닙니다.

 

가장 많이 오해하고 문의하시는 부분입니다. 결론부터 말씀드리자면 세대 분리는 두 가지 요건을 모두 충족하시기를 바랍니다.

 

주민등록상 세대분리 실제 생계를 분리할 것

 

그런데 많은 분이 실제 생계는 함께 하면서 주민등록만 세대 분리하면 세대 분리가 된다고 오해들을 하십니다.

(그림 1) 주민등록상으로만 세대 분리된 경우

 

(그림 1)은 A(부친)와 A의 자녀가 주민등록상으로는 세대 분리가 되었지만, 실제로는 함께 거주하면서 생계를 유지한 경우입니다.

 

외형(주민등록상)으로는 세대 분리가 된 것처럼 보이지만, 실제로는 함께 살고 있으므로 1가구 3주택이 되어 1주택 비과세는 받을 수 없습니다.

 

이에 대해 당사자 A는 "당초 양도세 1.9억에 대해 신고 하였지만(고가주택 비과세이므로 초과분에 대해 과세), 과세당국은 3주택이고 양도세 중과에 해당하므로 8억을 납부하라"고 하였고 이에 대해 소송까지 갔지만 재판부 역시 과세당국의 손을 들어준 사례 입니다.

 

이렇듯 양도세 비과세는 매우 좋은 절세법이지만, 과세당국 역시 이를 엄격한 해석, 적용하기에 너무 쉽게 그리고 안일하게 생각해서는 결코 안 될 것입니다.

 

(그림 1) 사례에서는 세대 분리된 자녀라는 전제에, 해당 주택(비과세 하려는)을 매각 전 실질적인 세대분리를 했으면 비과세가 충분히 가능했을 것입니다. 동시에, 위 사례를 보고 ‘과세당국이 이 내용을 어떻게 알 수 있느냐?’ 라고 생각하시는 분도 계실 것입니다.

 

이 두 가지에 대해서는 다음 인사이트 칼럼에서 판결문을 보면서 상세히 알아보도록 하겠습니다. 여러분이 생각하시는 방법도 자유롭게 댓글로 남겨주세요. 궁금하신 점도 남겨주시면 이에 대해 보충 설명을 해드려 보도록 하겠습니다. 감사합니다.