채상욱

2023.09.04 11:00

정책

같으면서 다른 한-미 주택시장과 위험관리법

Summary

  • 22년 금리의 급격한 상승 후 미국은 -3%, 한국은 -20%로 주택시장의 차별화
  • 미국 주택은 고정금리 중심, 한국은 변동금리 중심이다
  • 미국도 '08년 변동금리 중심이라 서비프라임위기를 경험, 한국은 변동금리 중심을 고치지 못한 채 '22년 경 착륙을 경험
  • 미국은 주식이 단기금리 예민, 따라서 한국주택과 미국 주식을 모두 보유한 경우 과도한 단기 금리 변동성에 위험이 노출되는 구조라서 위험관리가 필수

 

최근 한국과 미국 주택시장의 비교가 한창이다.

 

양국의 주택시장은 코로나 국면에서 유동성 공급국면에서는 모두 이례적으로 상승하였다가, ‘22년 양국이 가파른 금리 인상을 시작하면서부터는 조정을 받기 시작하였다.

 

그런데 한국의 주택실 거래지수는 서울 -22%, 전국 -17% 등 두 자릿수 넘는 큰 하락을 기록했는데, 같은 통계작성 방법 기준으로 전미 주택가격은 ‘22년에 -3% 하락에 그쳤다.

 

양국의 주택가격이 차별적 조정을 보이면서 이때부터 양국의 주택시장에 대한 관심도가 올라갔다.

 

8/25일 잭슨홀의 파월 연설처럼, 주택은 금리에 매우 예민한 상품으로 알려져 있고 실제로도 그렇다.

 

그런데 미국의 주택가격은 미국의 기준금리가 사실상 500bp가 상승하는 동안에 겨우 -3% 정도의 하락을 보였다면, 그것은 금리가 다르게 작동한다는 말이 된다.

 

미국의 주택모기지는 통상 30년 만기 고정금리를 중심으로 운영된다. 물론 처음부터 이랬던 것은 아니며, 2008년 글로벌 금융위기 전에는 미국도 주택 부문에서 혁신상품이 나왔고 이것이 서브프라임론과 CDO 등으로 확대된 바 있다.

 

중요한 것은 ‘08년 당시에도 미국의 30년 만기 모기지가 존재했지만, 서브프라임은 변동금리로 구성된 대출이었고, 그 결과 ‘06년까지 지속해서 금리를 올리자 버티지 못하고 처분에 나서면서 주택시장이 20% 넘는 조정을 보이며 붕괴한 것이다.

 

이후 주택대출에 대한 미국금융기관의 심사가 까다로워지면서 현재 고정금리 중심의 모기지로 구성되어 있는데, 그러다 보니 단기의 금리 변동을 상당히 분산하는 모습을 보인다.

 

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한국의 경우는 여전히 정반대다. 한국의 주택담보대출은 변동금리를 중심으로 구성되어 있다.

 

‘23년 금리인상기 들어서 평균 70%가 넘는 신규대출이 고정금리로 혹은 혼합형(5년 고정 후 변동)으로 구성되지만, 누적으로 변동금리의 비중이 높았으며, 그 결과 단기 금리의 변화에 매우 민감하게 작동한 것이다.

 

마치 ‘22년의 한국 부동산 시장은 ‘08년의 미국 주택시장과 닿아있다고 할 수 있는 부분이다.

 

‘23년을 전후로 고정금리 대출을 선호하는 경향이 보이지만, 여전히 2010년대를 경험한 시장은 금리가 낮아질 것이기에 고정금리보다 변동금리로 회귀하려는 관성을 보이기도 한다.

 

이 부분에서 한은 총재는 "젊은 세대들이 인플레이션을 경험하지 않았기 때문에 금리가 높은 수준에서 유지될 수 있다는 생각을 안 하는 것 같다고 경고의 메시지를 전달한 바 있다."

 

실제로 ‘08년 위기나 ‘22년 경착륙 모두 변동금리가 만드는 높은 금리변화를 자산 가격이 그대로 반영하면서 나타났던 충격이었다.

 

따라서, 주택 같은 초장기 기간의 원리금 상환을 설계해야 하는 입장에서는 변동금리보다 고정금리를 통해서 일종의 비용 헤지를 하는 것이 리스크 관리 측면에서 적절할 수 있다.

 

요약하면 미국 주택시장은 단기금리를 헤지하고, 장기금리의 영향을 받는 자산이며, 한국 부동산은 단기 금리에 노출되고 장기금리에는 영향을 덜 받는 자산이다.

 

한편, 미국의 경우 주식시장은 상장기업들이 금리에 예민한 기술주 중심이어서, 단기 금리에 영향을 받는다.

 

그래서 ‘22년 금리가 가파르게 상승할 때 시장 지수가 20% 수준에서 하락한 경험이 있고, 이는 마치 한국의 부동산 시장과 유사한 자산 성격임을 알 수 있다.

 

물론 미국의 기술주들은 세계적 경쟁력을 갖는 자산이므로 복원력도 높았는데, 단기 금리에 영향을 받냐 장기 금리에 영향을 받냐를 기준으로 한다면, 한국 부동산과 미국 주식이 동일한 자산 성격을 갖는다는 것을 알 수 있다.

 

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따라서, 이 조합의 포트폴리오는 금리에 매우 취약한 구성이다. 단기금리가 갑자기 상승하거나 높은 수준을 이어간다면 좋지 못한 투자성과로 이어질 수 있음을 경계해야 할 것이다.

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