박원갑 KB부동산 전문위원

2023.09.02 11:00

투자

시장에 잘못 알려진 ‘부동산 괴담 4제'

Summary

  • 역전세난과 전셋값은 분리해서 접근해야
  • 입주 물량 늘어나면 전세는 휘청, 매매는 영향 미미함
  • 가계부채는 위험 요인일 뿐, 평상시보다 위기에 부메랑
  • PF 문제는 신규 분양시장의 공급 애로, 재고 시장은 간접 효과

 

부동산시장에서 30년 가까이 있다 보니 뭇사람을 현혹하는 괴담이 난무한다. 그냥 위험 요인인데도 너무 확대 포장해서 큰일 날 것처럼 호들갑을 떤다. 세상에 단순 도식만큼 무서운 일이 없다.

 

그 괴담을 잘 뜯어보면 세상을 일차원 방정식으로 바라보기 때문에 생성되고 무분별하게 유포된다는 것을 알 수 있다. 냉철하게 팩트를 바라볼 수 있는 안목과 맥락적 사고도 필요한 것 같다.

 

  • 역전세난 일어나면 매매‧전셋값이 급락하나요?

 

역전세난은 집주인이 제때 세입자에게 보증금을 되돌려주지 못하는 것을 말한다. 전셋값이 떨어지고 거래마저 활발하지 않아서 생기는 소화불량 현상이다.

 

아파트 역전세난은 올 하반기부터 내년 상반기까지 진행될 것이다. 대체로 고점 계약이 2021년 하반기부터 2022년 상반기까지 많았는데 2년 만기가 돌아온다는 점을 감안해 보면 그렇다. 전셋값 고점 계약은 2021년 4분기가 많았던 만큼 올 4분기에 역전세난이 피크를 이룰 것이다.

 

그렇다면 올 4분기에 역전세난이 심해지면 전셋값이나 매매가격이 하락할까?

 

어떤 한 거시경제 전문가는 “역전세난에 시달리는 아파트 집주인이 전세든 매매든 매물을 던지면 가격이 급락할 게 아니냐?”라고 되묻는다. 개인적으로 그럴 가능성은 낮다고 본다.

 

지난해에 아파트 전셋값이 매매가격보다 더 급락한데 다가 빌라 사기 여파로 전세수요가 아파트로 이동하고 있기 때문이다.

 

최근 결혼이 늘면서 신규 아파트 전세수요도 생겨나고 있다. 정부의 전세보증금 반환 대출도 집주인이 벼랑으로 내몰리지 않고 시간을 벌 수 있도록 ‘버퍼(완충장치)’를 제공하고 있다. 전셋값이 일부 하락할 가능성이 있지만 그렇게 우려할 정도는 아니라는 것이다.

 

  • 입주 물량 늘면 집값이 크게 하락하나요?

 

아파트 ​입주 물량이 늘면 전셋값은 입주 단지나 그 주변을 중심으로 크게 떨어진다. 전세 시장은 현재의 수급만을 반영해 가격이 결정되기 때문이다.  통계 분석 결과 특정 지역에 대규모 아파트가 입주하면 입주일로부터 3~6개월간 집중적으로 충격을 준다.

 

하지만 입주 물량이 늘어도 매매시장에는 하락 요인으로 작용할 뿐 큰 폭으로 하락하는 게 아니다. 하락의 한 요인일 뿐이다.  매매시장은 손실 회피와 처분 효과, 미래의 기대심리가 크게 작용한다. 오로지 현재의 수급을 반영하는 전세 시장과는 달리 매매시장은 현재부터 미래까지 전체 수급을 반영한다. 시장 참여자의 전망이 더 큰 영향을 줄 수 있다는 뜻이다.

 

매매시장은 입주 물량 못지않게 금리, 정책, 거시환경 변수 등을 다 함께 봐야 한다. 입주 물량이 폭탄급이 아닌 이상 물량 증가만으로 집값이 크게 떨어질 것으로 생각할 경우 자칫 ‘단순 도식화의 함정’에 빠질 수 있다.

 

우리나라 아파트는 전체 1,200만 채 정도다. 한 해 전체 재고 물량의 2~3%인 입주 물량 변동만으로 수도권 아파트값 향배를 점치는 것은 무리가 따른다. 요컨대 아파트 시장을 진단할 때 입주 물량 한 변수에만 염두에 두지 말고, 여러 변수를 종합적으로 고려하라는 얘기다.

 

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  • 가계부채 심각하다는데 집값 내려가나요?

 

전세 보증금을 포함한 가계부채를 추정하면 2022년 국내 가계부채가 3,000조 원에 육박한다. OECD(경제협력개발기구) 중 GDP(국내총생산) 대비 가계부채 비율이 가장 높은 수준이다.

 

가계부채가 위험수위에 도달해 위태로운 것은 많다. 하지만 가계부채가 많다고 집값이 이제 떨어질 날만 남았다는 주장은 논리가 빈약하다. 이 또한 단순 도식에 불과하다.

 

가계부채 발 집값 급락설은 2010년대 초반 800조 원일 때부터 나돌았다. 2023년 현재 그때와 비교해 아파트값이 서울지역에선 2~3배 올랐다. 거듭 말하건대 가계부채의 위험성을 무시하자는 것은 아니다. 가계부채는 마치 고혈압이나 당뇨병 같은 성인병 같은 것이다. 야외활동 중 갑자기 기온이 크게 내려가거나 무리하면 목숨을 잃을 수 있다.

 

하지만 잘 관리를 하면 그럭저럭 생명을 유지할 수 있다. 가계부채가 많은 우리나라 주택시장은 튼실하지 못하다. 지난해 미국발 고금리 쇼크처럼 충격이 닥치면 모래성처럼 무너질 것이다.

 

하지만 그런 돌발적인 쇼크가 금세 닥칠 수도 있고, 한참 있다가 올 수도 있다. 요컨대 우리 경제의 복병인 가계부채는 주택시장의 위험 요인이지 반드시 곧바로 급락으로 이어지지 않는다.

 

  • 건설사 PF 문제 심각하다는데 집값 하락하나요?

 

건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 문제가 분양시장과 금융시장의 불안 요소다. PF 문제가 어떻게 터질지는 알 수 없다. 정부가 지난해 레고 사태의 파장을 잘 알고 있기에 대응책을 내놓을 것이다.

 

PF 문제와 주택시장의 연결고리를 제대로 파악할 필요가 있다. PF 문제는 바로 신규 분양시장, 공급자 시장에서 일어날 수 있는 일이다. 이미 준공된 기존 주택가격은 직접적인 관계보다 간접적인 관계이다.

 

말하자면 두 시장은 한 다리 건너서 존재한다. 만약 PF 문제로 집값이 급락하려면 건설사나 시행사의 부도 사태로 대량실업이 발생하고 시중 금리도 크게 올라야 한다.

 

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말하자면 금융위기나 경제위기가 와야 한다는 것이다. 금융위기와 경제위기가 터진다면 지금 당장 국내 주식투자를 관둬야 한다. 주식시장이 더 민감하게 움직이기 때문이다.

 

그러니 건설사 PF 문제 역시 기존 주택시장을 짓누르는 위험 요인이라는 점 정도 체크하고 예의주시하자.

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