제네시스박

2023.08.29 11:00

세금/절세

주택임대사업자의 임대주택은 주택 수에 포함될까?

Summary

  • 주택 수의 종류
  • 임대주택 주택 수 포함 여부
  • 주택 수 체크 전 반드시 주의해야 할 사항

 

‘주택 수' 구분은 부동산 절세에 있어서 가장 핵심 중 하나입니다. 종류도 다르고 그에 따라 미치는 영향이 커서입니다. 가령 양도세 비과세 판단에 있어서 이를 제대로 구분하지 못한다면 비과세를 못 받을 수 있고, 그로 인한 세 부담은 매우 클 수 있습니다. 

 

그렇다면 주택 수는 어떻게 다를까요?

 

우선 취득세와 양도세에 있어서는 ‘세대 기준'으로 합니다. 즉 본인 개인 주택 수만 파악해서는 안 되고 함께하는 가족들의 주택 수 역시 모두 체크해야 합니다. 

 

그런데 양도세의 경우 ‘실질과세 원칙'이 적용되어 주민등록상으로는 분리가 되어 있지만, 실제 생계를 함께 하고 있다면 해당 가족이 보유한 주택 수를 모두 포함해야 하고 그에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 따라서 취득세는 외형(주민등록표 기준), 양도세는 실질(실제 생계 여부 확인)에 따라 구분하시기 바랍니다. 

 

종부세의 경우 ‘인별’ 과세 기준입니다. 따라서 본인이 보유한 주택에 따라 종부세 과표가 결정되고 그에 따라 중과세율(3주택 이상 및 과표 12억 초과)도 결정이 됩니다. 

 

주택임대소득은 어떨까요? 이때는 ‘부부합산 주택 수'를 기준으로 합니다. 따라서 부부가 아닌 자녀 등이 보유한 주택은 임대소득 계산 시 제외가 됩니다. 

 

여기에 대출, 청약 등에 있어서도 별도의 주택 수 산정 기준을 가지고 있으니 정말 복잡하고 어렵죠? 

 

4.1.png(그림 1) 주택 수 구분

 

따라서 우리는 주택 수를 따져서 뭔가를 할 때, 어떤 주택 수이고 무슨 혜택을 받을지 명확하게 구분해야 합니다. 

 

가령, 양도세 비과세를 받고자 한다면 소득세법이 그 기준이 될 것이고, 취득세 중과세율을 피하고 싶다면 지방세법에 있는 내용을 확인해야 합니다. 그렇지 않고 양도세 비과세 적용 시 지방세법이나 종부세법 혹은 대출, 청약 관련 내용을 적용한다면 전혀 예상치 못한 결과를 얻을 수도 있습니다. 

 

그렇다면 주택임대사업자의 ‘등록임대주택' 주택 수는 어떻게 파악해야 할까요? 주택 수에 포함이 될까요, 그렇지 않고 제외가 될까요? 이 역시 앞서 살펴본 대로 단계에 따라 다를 것입니다. 

 

먼저, 취득 단계에서는 ‘주택 수 포함' 입니다. 

 

즉 취득세 중과를 따질 때 등록임대주택이 제외되는 경우는 없습니다. 물론 취득 당시 기준시가 1억 이하라면 취득세 주택 수에서는 제외될 수 있습니다만 이 역시 정비구역으로 지정된 위치 하면 안 됩니다. 

 

따라서 등록임대주택이 있다 하더라도 취득 전 반드시 체크 후 매수하시기 바랍니다. 

 

다음으로 보유 단계에서는 요건 갖출시 ‘종부세 합산배제'가 가능하고 그에 따라 종부세 주택 수에서는 제외가 될 수 있습니다. 

 

다만 임대주택으로 등록한다고 모두 제외가 되는 건 아니고 아래 요건을 갖춰야 합니다. 

 

  • 지자체 및 세무서 모두 등록
  • 임대개시 당시 기준시가 6억(비수도권 3억) 이하
  • 의무 임대 기간 준수 (2020.8.18 이후 등록 시 10년)
  • 5% 이내 임대료 증액 제한 준수
  • 종부세 합산배제 신청 (9월 중) 등

 

이 경우에만 종부세 합산배제가 되어 종부세 주택 수에서 제외되며, 그렇지 않으면 역시 임대주택으로 등록했다고 하더라도 종부세 주택 수에 포함이 됩니다. 

 

마지막, 양도 단계에서는 ‘일단 포함'으로 알아두시는 게 좋습니다. 

 

여기에서 ‘일단 포함'이라고 말씀드린 건, 주택 수에서 제외되는 경우가 일부 있어서인데 그건 바로 ‘주택임대사업자 거주 주택 비과세 특례' 입니다. 주택임대사업자가 거주하는 주택을 양도할 때, ‘요건을 갖춰 등록한' 임대주택은 비과세 판단 시 주택 수가 제외될 수 있습니다. 

 

이때 중요한 건 ‘요건을 갖춰 등록한' 임대주택인데 이는 위에서 살펴본 종부세 합산배제 요건과 거의 유사하며 이를 ‘세법상 장기임대주택'이라 합니다. 그리고 매도하고자 하는 거주 주택은 반드시 전 세대원이 2년 이상 거주해야 하는데 이는 조정/비조정을 불문합니다. 

 

여기에 등록임대주택 등록 시기, 자진 말소 혹은 자동 말소 여부 등에 따라 그 결과는 더욱 달라질 수 있으니 혹시 양도세 주택 수에서 제외가 되어 거주 주택 비과세가 되는지를 확인하고자 하시는 경우라면, 반드시 사전에 2명 이상 세무사 상담을 받으시기 바랍니다. 

 

이 외에, 대출/청약에 있어서는 등록임대주택 주택 수를 다르게 볼 수 있습니다. 가령, 대출에서는 등록임대주택은 통상 제외합니다. 그렇다고 앞서 살펴보신 것처럼 다른 경우에는 주택 수가 포함될 수 있으니 꼭 유의하세요. 

 

이제 정리해볼까요?

 

어떤 사람이 거주 주택 1채와 등록임대주택 2채를 보유 중입니다. 기준시가 1억 이하 주택은 없다고 가정하겠습니다. 이 사람이 추가로 한 채를 취득하면 취득세 기준 4번째 주택이 되어 12%의 취득세율을 부담해야 합니다. 

 

만약 요건 갖춰 등록한 임대주택이라면 거주 주택에 대해서만 종부세를 부담하면 됩니다. 

 

마지막으로, 해당 거주 주택에서 2년 이상 거주했다면 거주 주택 비과세도 가능할 수 있습니다. 

 

대출/청약은 별도로 알아보세요. 

 

따라서, ‘등록임대주택이 주택 수 포함되나요?’라고 누군가 물어보시거나, 스스로 궁금하시다면 각각의 경우를 모두 따져보시기 바랍니다. 누구에게나 자신의 재산은 소중한 것이고, 그렇게 소중한 재산은 스스로 지켜야 하는 것입니다. 감사합니다. 

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