손광남 변호사

2023.08.25 11:00

법률

철거 또는 재건축과 계약갱신 거부, 권리금 회수방해

Summary

  • 임차인이 계약갱신을 요구하면 그때 바로 재건축 예정을 고지하며 계약갱신을 거부할 수 있는 것이 아니라, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하여야 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
  • 만약, 임대차계약 당시 재건축 예정이라는 사항을 구체적으로 고지하지 않아 “건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우”로 계약 갱신 요구를 거부하려면, 건축구조기술사 또는 안전진단 업체로부터 안전진단 보고서를 받고, 건물이 안전사고 우려가 있다는 사실을 소명하여야 합니다.
  • 상가임대차법은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해할 수 없도록 규정하고 있는데, ‘임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지’하는 것은 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않습니다.

 

상가건물임대차보호법은 특별한 사유가 없는 경우 임차인에게 10년의 임대차 기간을 보장하는 계약갱신요구권을 규정하고 있습니다.(상가임대차법 제10조 제1항 및 제2항 참조)

 

이에, 임대인은 매우 제한된 사유로만 계약갱신을 거부할 수 있으며, 그중 한 사유가 “건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우”입니다.(상가임대차법 제10조 제1항 제7호)

 

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임대인들은 건물을 철거하거나 재건축할 예정이라면 쉽게 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 생각할 수 있겠지만, 이 규정에 해당하기는 매우 어렵습니다.

 

임차인이 계약갱신을 요구하면 그때 바로 재건축 예정을 고지하며 계약갱신을 거부할 수 있는 것이 아니라, 건물이 매우 노후화되어 안전사고 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축되는 경우와 같이 특별한 사정이 있지 않은 한, 임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하여야 하기 때문입니다.

 

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

    가. 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

    나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

따라서, 향후 재건축 예정이 있는 경우에는 임대차계약서에 재건축 예정이라는 사항을 구체적으로 기재할 필요가 있습니다.

 

만약, 임대차계약 당시 재건축 예정이라는 사항을 구체적으로 고지하지 않아 “건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우”로 계약 갱신 요구를 거부하려면, 막연히 노후화되었다고 주장해서는 안 되고, 믿을 만한 전문가로부터 믿을 수 있는 자료를 받아 두는 것이 좋습니다. 건축구조기술사 또는 안전진단 업체로부터 안전진단 보고서를 받고, 건물이 안전사고 우려가 있다는 사실을 소명하여야 합니다.

 

다음으로, 상가임대차법은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받을 수 있도록 권리금 계약을 인정하고, 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해할 수 없도록 규정하고 있는데(상가임대차법 제10조의 4 제1항 참조), 신규 임차인이 되려는 자에게 ‘재건축 예정’이라는 사실을 고지하는 것은 권리금 회수 방해 행위에 해당하는지 문제 됩니다. (재건축 예정이라는 사실이 있으면 신규임차인은 임대차계약을 꺼릴 것입니다.)

 

대법원은 ‘임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지’하는 것이 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.(대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 참조)

 

건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능 기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없으면, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다. 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용·취지가 같지 아니한 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지이다( 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결 중 발췌)

 

상가임대차법인 권리금 회수 방해 금지와 계약 갱신 요구 및 거절을 별도로 규정하고 있고, 대법원도 이 규정들은 내용 및 취지가 다르다고 하고 있습니다.

 

따라서, 임대인이 임대차계약 당시 철거 또는 재건축 계획을 고지 않지 않아 계약 갱신 요구를 거절하지 못한다고 하더라도, 신규 임차인에게 ‘철거 또는 재건축 계획이 있다’고 알리는 것은 가능하며, 이는 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않습니다.

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