이장원 세무사

2023.08.24 11:00

세금/절세

토지 증여 전, 핵심 체크포인트 5가지!

Summary

  • 토지 증여 전략은 순수 증여, 부담부증여, 양수도 3가지 방식을 활용하자
  • 순수 증여보다는 부담부증여를 통해 세 부담 당사자와 세액을 분산시키자
  • 농지는 증여보다는 8년 자경 감면을 활용한 양수도 전략이 훨씬 절세될 수 있다.
  • 모든 전략에 따르는 세금 납부도 고민하도록 하자.

 

토지 증여, 증여자는 끝이지만 수증자는 시작이라는 마음을 잊지 말자.

 

토지 증여에 대한 최근 트렌드 및 절세방안에 대해서 고민해 보는 시간을 가져보도록 하자. 토지 증여라고 생각하면 단순히 토지를 기준시가에 자녀에게 증여한다는 것만 생각하는 지주가 십중팔구이다. 증여계약을 완료하고 단순히 세금 계산을 위해서만 세무사를 찾아오는 경우가 많은데, 증여 전 다양한 절세방안과 수증자의 추후 양도까지 고려한 절세 자산관리는 부족한 상황이다.

 

즉, 증여는 양도와 다르다는 전제를 항상 인지해야 한다. 제3자에게 양도하는 경우에 소유주는 소유의 종결로 모든 것이 끝나겠지만, 증여의 경우는 증여자에게는 소유의 종결이지만 수증자는 소유의 시작이다. 대부분의 증여가 부모 세대에서 자녀 세대에게 이어지기 때문에 부모 세대는 단순히 소유권을 주었다고 절대 거기서 끝이라고 생각하지 말고, 자녀의 시작점이기도 하므로 자녀에게 발생 될 세금까지 절세하는 방향으로 증여 시점부터 공을 들여 절세플랜을 짜야 한다.

 

최대 절세를 위한 토지 증여, 다음 5가지를 체크하자!

 

  1. 토지의 시가는 아파트와 다르다. 개별공시지가와 감정평가액 중 하나를 선택하자

 

아파트의 증여 시 시가는 대개 유사 매매사례 가액으로 설정된다. ‘유사매매사례가액’이란 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이에 같은 단지 내에서 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 5% 이내인 아파트가 거래되었을 경우 그 유사성을 인정받아서 시가로 보겠다는 것이다. 아파트는 같은 단지 내 거래가 활발하므로 유사 매매사례 가액이 결국 증여세 과세표준이 되어 증여세 계산이 되는 경우가 흔하다.

 

그러나 토지는 다르다. 전, 답, 과수원, 임야, 나대지 등 웬만한 토지들은 옆 토지가 얼마에 팔렸더라도 그 유사성을 인정하는 것이 쉽지 않아서 유사 매매사례 가액으로 시가 인정되는 경우는 드물다.

 

그래서 실제 증여하는 경우에 토지를 ‘보충적 평가 방법’인 개별공시지가로 증여하는 경우가 흔하다. 개별공시지가가 토지 인근의 시세보다 낮은 가액이기 때문에 증여세 절세가 된다는 단편적인 지식만 알고 있기 때문이다.

 

현재 자녀의 증여세 납부여력이 안 된다면 어쩔 수 없지만, 증여 이후 자녀의 토지 취득가액은 개별공시지가로 시세보다 낮아진 상태이기 때문에 추후 자녀가 증여 토지를 양도할 때 낮아진 취득가액으로 계산되므로 양도소득세가 엄청 커지게 되는 경우를 고려해야 한다.

 

또한 취득 토지가 혹여 농지라면 대부분의 성인 자녀는 농사에 전업하지 않기 때문에 추후 양도 시점에 비사업용토지로 적용될 것이다. 비사업용토지 상태에서 양도하게 되면 중과세율 10%를 더 적용받아서 자녀에게 부의 이전을 해주려고 했던 양도차익이 양도소득세로 대부분 납부되는 결과를 초래할 수 있다.

 

그러므로 단순하게 개별공시지가로 증여하기보다는 감정평가를 통해 시가를 높이고, 미래의 양도소득세를 절세하는 방향이 좋을지 세금 시뮬레이션을 통해 의사결정을 해보도록 하자. 지금 조금 더 증여세를 내더라도 미래 양도소득세가 대폭 줄어든다면 이를 통해 증여하였던 목적을 극대화할 수 있을 것이다.

 

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  1. 순수 증여가 좋을지 부담부증여가 좋을지를 고려하자.

 

순수 증여는 토지에 근저당권 또는 임대보증금 등 채무가 없는 상태에서 순수하게 토지를 증여해 주는 상황이다. 이 경우에는 토지의 가액을 통해서 증여세가 산정되는데, 토지의 가액이 높다면 증여세 또한 높은 누진세율로 세 부담이 커질 수 있다.

 

이때는 부담부증여를 고려해 보자. 증여는 순수 증여만 존재하는 것이 아니라 토지에 담보되어 있는 근저당권 및 임대보증금 등 채무를 같이 승계하는 부담부증여로 절세할 수 있다. 채무까지 같이 승계하는 것은 결국 채무의 유상 이전이므로 채무에 대해서는 양도소득세가 발생하고, 그 외 부분에 대해서만 무상 이전인 증여세가 산정되기 때문에 자녀가 부담해야 하는 증여 부분이 줄어들어 절세 수단으로 활용되고 있다.

 

실제 순수 증여와 부담부증여의 세액 차이가 1억 원 이상 나는 경우가 꽤 있어서 이를 통한 절세플랜을 많이 계획하는 편이다. 부담부증여의 핵심은 본인과 부모 간에 발생하는 3가지 세액인 양도소득세, 증여세 및 취득세가 최소화되는 채무액을 찾는 것이다. 적정 채무액에 따라 세액 차이는 천차만별로 벌어지게 되는데, 현재 상태에서 단순히 세액이 절세될 것이라는 가정으로 부담부증여를 하게 된다면 생각보다 고액의 세금에 놀랄 수 있다.

 

적정 채무액을 확인한 후 현재 근저당권 설정 등을 통해 금액 변동이 가능한 시점에 적정 채무액으로 기존 채무액을 변경한 후 부담부증여를 하는 것이 절세를 위한 최적의 방법이다.

 

  1. 부담부증여의 추가 검토사항들을 놓치지 말자.

 

부담부증여가 모두 절세 가능한 방향으로 검토되었더라도 근원적인 검토사항이 있다. 바로 근저당권의 승계가 자녀에게 가능한지 검토해야 한다. 비주택 담보대출에도 LTV 규제가 존재하고, 부모의 신용도와 달리 자녀의 신용도에 따라 은행에서 근저당권 승계가 불가능 혹은 일부만 가능하다는 이야기를 들을 수 있다. 세법 이외의 검토사항이지만 근저당권의 승계가 되지 않는다면 예상했던 채무인수액의 변동으로 인해 부담부증여 세액보다 높은 세액을 납부하는 상황이 펼쳐질 수 있다.

 

또한 토지투기 규제로 인해 토지 취득 시 자금조달계획서 제출로 인한 증여세 세무조사 대비와 「농지법」상 농지취득 가능 여부 등을 파악해야 한다. 농지취득의 심사가 더 강화되었기 때문에 취득 자체가 불가능해질 수도 있다. 나아가 농지의 경우는 미성년자가 취득하는 것이 특별한 경우를 제외하고는 불가능하다는 점도 알아두어야 한다.

 

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  1. 부모의 상황에 따라 증여보다는 양도가 나을 수 있다.

 

혹시 증여를 고려한 토지가 전, 답, 과수원 등 농지이고, 부모가 8년 자경을 하였다면 자녀에게 증여보다는 양도를 고민해 보자. 8년 이상 자경을 한 농지를 양도하면 1 과세기간에 최대 1억 원까지 양도소득세를 감면받을 수 있으므로 부모와 자식 간에 발생하는 세금을 대폭 줄일 수 있다.

 

물론 양도의 전제는 적정한 양도가액을 자녀가 부모에게 지출해야 한다는 것을 말한다. 매매계약서를 작성하였지만, 실제 자금을 지출하지 않았다면 이는 결국 증여가 되므로 추후 지출 금액 소명을 통해 증여세가 추징될 수 있다는 점을 잊지 말자.

 

그러나 부모가 농사를 짓지 않는 등으로 인해 그 토지 본연의 목적으로 활용하지 않고 있다면 세법상 비사업용토지가 된다. 비사업용토지를 양도하는 경우에는 감면이 아니라 오히려 원래 세율의 10%를 더한 중과세율을 적용받아 양도소득세를 더 납부해야 하는 상황이 펼쳐진다. 그러므로 부모가 비사업용토지라서 고액의 양도소득세가 나온다면 납부 여력을 따져서 순수 증여 혹은 부담부증여를 활용하는 것이 절세하는 방법이 된다.

 

  1. 자녀의 세금 납부 여력을 고려하자

 

자녀가 경제적 능력이 없거나 미비하다면 증여세와 취득세에 대한 부담이 클 수 있다. 납부 여력이 일부만 된다면 두 가지의 세금 중 취득세를 먼저 고려하도록 하자. 취득세 납부 없이는 부동산의 등기를 완료할 수 없기 때문에 취득세를 우선순위로 납부해야 한다. 그러므로 자녀가 취득세 납부 여력이 부족하다면 조부모를 통한 증여로 마련하는 방식을 취하는 것도 하나의 방법이다.

 

부모와 조부모는 같은 직계존속이므로 증여재산공제는 같이 활용하게 되지만, 증여세 합산은 별도의 증여자이므로 합산되지 않기 때문이다. 물론 손주가 증여받게 되면 할증 과세를 통해 30%의 세액을 추가로 납부해야한다.

 

그러면 증여세는 어떻게 해야 할까? 증여세에는 연부연납이란 제도를 활용할 수 있다. 증여세의 납부세액이 2천만 원을 초과하는 경우 연부연납 신청서 제출 및 연부연납을 신청하는 세액에 상당하는 납세담보를 제공하면 허가를 통해 납부세액에 따라 최대 5년간 세금을 나누어 낼 수 있다.

 

매년 납부해야하는 금액이 자녀가 감당할 수 있는 수준이라면 성실한 저축을 통해 경제적 소비를 할 수 있도록 교육하는 시간이 될 수도 있다.

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