채상욱

2023.08.21 11:00

정책

다시 찾아온 청약 과열 시대, 위험은 없을까

Summary

  • 수도권 분양시장 호황기 수준 진입, 정책효과
  • 분양규제 완화, 대출 완화로 청약시장 양극화와 위험 확대
  • 높아진 분양가에 무리하기보다는 균형 잡힌 시각을

 

최근 청약시장이 과열로 치닫고 있습니다. 수도권 분양시장의 평균 경쟁률은 올해 3분기인 현재 17대1로, 1분기의 4대1 대비 4배 이상 올라왔습니다.

 

22.9월 미분양이 4만 호를 초과하고, 이후 곧바로 6만 호를 넘기면서 청약 관리에 비상이 걸린 것이 작년 11월을 전후로 한 상황이었고, 정부는 곧바로 청약과 관련한 모든 규제 해제에 진입했습니다.

 

종전 투기과열지구 및 조정 지역을 일제히 해제하고, 전국에서 오직 4개구(강남3구+용산구)만을 남겨두었습니다. 투기과열지구가 해제된 곳에서는 분양가상한제가 해제되었고, 창약조정지역에서 해제된 곳에서는 고분양가 심사기준이 해제되었습니다. 이때부터 분양가격이 상승할 수 있게 되었습니다.

 

상승한 분양가격은 수요가 적었기에, 정부는 분양주택의 수요를 종전 실수요자로만 제한하는 규제를 풀어서, 1주택자와 다주택자가 모두 청약이 가능하도록 했습니다. 또 1주택자도 처분 조건의 청약을 없애서 문을 넓혔고, 무엇보다 분양권 전매제한을 허용하여 입주 전 분양권 프리미엄을 받고 매도할 수 있도록 했습니다.

 

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또한 가점제와 추첨제의 비중도 달리하여, 종전 투기과열지구 85제곱 이하의 가점제 100퍼센트를, 이제는 가점 40퍼센트 추첨 60퍼센트로 추첨의 비중을 대폭 증가시켰습니다. 따라서 무주택뿐 아니라 다주택자 역시 전매를 목적으로 추첨에 합류할 수 있게 되었습니다.

 

수도권 청약시장이 고분양가라는 시장의 판단에도 호황으로 흘러가자, 당장 기존주택들 중 정비사업들이 강세로 전환했습니다. 종전엔 분양을 장담할 수 없었으나, 분양이 잘 된다면 정비사업에 투자수요가 증가하는 것은 당연한 이칩니다.

 

청약 과열은 그래서 정책의 결과로 보는 것이 적합할 텐데, 청약과 관련해서 위험은 점점 커지는 국면입니다. 평균 수도권 17대1의 경쟁률이 나온다는 것은, 수도권에 주택이 필요한 가구들에게 새집이 분배되는 게 아니라, 추첨을 대거 허용하고 투자목적 가구들에게 더 많은 주택의 배분으로 이어지고 있습니다.

 

동시에 과도한 분양가를 허용하게 하면서, 주택시장에 다시 한번 레버리지가 작동하게 하고 있습니다.

 

무엇보다 청약에까지 특례론이 작동하고 있는 만큼, 청약 열풍 이후에 여전히 해결되지 못하고 있는 지방 미분양 문제를 풀기가 어려운 상황으로 내몰리고 있습니다. 애초에 지방 미분양 심화가 청약 규제 완화의 근거인데, 현재는 일종의 수도권 청약시장 호황만이 나타나고 있기에 진단과 해법과 영향이 다른 상태인데 이것을 교정하고 있지 않아서 부작용이 클 수 있습니다.

 

투기적 청약시장이 된다면 결국 피해자는 해당 지역의 실수요자가 봅니다.

 

정부는 청약시장의 달라지는 환경에 맞추어, 적합한 제도로 전환해야 할 시점임을 인식해야 할 것이고, 수요자들도 청약시장에 생기는 과열을 인지하여, 얼마일지 모를 분양권 수익을 보기 위해서 과도한 레버리지를 지양하였으면 하는 바람입니다.

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