제네시스박
2023.08.22 11:00
취득세 중과완화 그리고 주택임대사업자 제도 개편, 언제 될까? 현 시점 고려해야 할 포지션은?
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8월도 하순에 접어들었습니다. 이제 곧 가을이 되고 얼마 지나지 않아 ‘연말'이 될 것입니다. 지난 7월 세법 개정안이 나오고 ‘취득세 등 추가 대책은 언제쯤 나올까?’ 궁금해하시는 분들이 계실 텐데요 개인적인 의견을 전제로, 저는 내년 총선은 지나야 되지 않을까 생각합니다. 이에 대한 이유는 다음과 같습니다.
첫째, 정부의 부동산 정책 목적은 ‘부동산 시장 연착륙'입니다.
이는 최근 그리고 작년 말 보도자료 등을 통해 확인할 수 있는데요, 그렇게 본다면 근래 들어 일부 지역을 중심으로 거래량이 늘고 가격이 회복되는 상황에서 굳이 추가 대책을 낼 필요가 있겠냐는 것입니다. 이런 상황에서 가격 불안 요소(상승)가 될 수 있는 규제 완화를 더 하지는 않겠지요.
둘째, 취득세는 지방세 속하고 이에 대한 개정은 8월에 보통 나옵니다.
다만, 이미 8월 하순에 접어들었고 현재까지 관련 내용이 논의되지 않고 있다고 알려져 있으며, 이런 상황에서 9월 정기국회가 종료되고 내년이 되면 여야 할 것 없이 ‘24년 4월에 있을 총선 대비로 경황이 없을 것입니다. 즉, 취득세 중과완화 그리고 주임사 제도 개편은 관심 사항에서 멀어진다는 것이죠.
셋째, 정부 정책은 내 집 마련 및 실거주를 중심으로 진행됩니다.
따라서 취득세 중과완화 및 주임사 제도 개편은 다주택자들을 주 대상으로 하는 것이기에 상대적인 관심도에서 멀어질 수 밖에 없을 것입니다. 이러한 이유로 당장은 추가 대책이 나올 것으로는 생각되지 않습니다.
그렇다고 현행 제도가 적당하다는 것은 결코 아닙니다. 취득세 중과는 지나치게 높아서, ‘과잉 금지 원칙'에 위배된다는 것이 저의 생각이며, 주택임대사업자 역시 권리(세제 혜택)와 의무(부기등기, 보증보험 등) 간에 균형이 맞지 않고 의무 중심으로 되어 있기에 이 역시 개선이 필요합니다(저도 주택임대사업자라 이에 대해 잘 압니다).
그렇다면 이런 상황에서(내년 4월까지 별다른 추가 대책이 없다고 가정), 우리는 어떻게 해야 할까요?
첫째, 무턱대고 주택 수 늘리는 것은 지양해야 합니다(분양권 포함).
취득세 8%, 12%는 세 부담이 굉장히 큽니다. 취득 시 당장 이를 마련해야 하고 설령 양도 시 일부 공제가 된다고는 하나 모두 되는 것은 아닙니다(간혹 전액 공제로 오해하시는 경우가 있는데 그렇지 않습니다).
특히 주택 분양권 역시 취득세 그리고 양도세 주택 수에 포함되고 있으니, 분양권을 취득할 때 한 번, 그리고 매도 전에 꼭 추가로 세금이 어떻게 되는지 확인하셔야 합니다. 이는 기존 인사이트 칼럼에서 이미 설명해 드렸습니다.
둘째, 취득세 중과를 피할 수 있는 대체상품에 관심을 가지세요.
이에 대한 건 주택 외 토지, 상가 등이 있습니다. 하지만 새로운 영역이고 잘 모르는 분야라면 충분한 공부를 하신 뒤에 접근하시기를 바랍니다. 때로는 가만히 있는 것도 좋은 투자가 됩니다.
또한, 개인적으로 기준시가 1억 이하 주택은 현 상황에서는 그리 추천해 드리지 않습니다. 이미 3년 전부터 투자자들이 들어갔고, 결국에는 가격이 올라줘야 하는데 역으로 1억 초과가 된다면 이를 매수하는 경우가 줄어들 수 있어서입니다.
오피스텔의 경우 취득세 중과가 없고 보유세 역시 일정 부분 피할 수 있습니다. 다만 주거용으로 사용한다면 양도세 주택 수 판단 시 해당 오피스텔은 포함이니 이걸 꼭 기억하세요!
셋째, 임대주택등록은 가급적 하지 마세요.
이는 세제 혜택도 적고, 제도 개편이 언제 나올지 몰라서입니다. 현시점에서 임대주택으로 등록한다면 종부세 합산배제 외에는 별 다른 혜택이 거의 없다고 보셔야 합니다. 취득세 감면은 신축(최초 등기)이면서 공동주택이어야 하는데 오피스텔 정도나 해당이 됩니다. 이마저도 전용 면적 60m² 이하여야 합니다(60~85도 가능은 하나 20호 등록이라 현실적으로 거의 불가능합니다).
양도세 중과 역시 양도 당시 조정대상지역이어야 하는데 10년 뒤 일을 어떻게 알 수 있나요? 이렇게 본다면 해당 물건을 보유하면서 부담해야 하는 종부세를 줄이는 것이 가장 크다 할 것입니다. 단, 10년 동안 매각이 힘들고 계약 시마다 5% 이내 임대료 증액 제한이라는 걸 꼭 기억하시기를 바랍니다.
넷째, 이런 경우에는 임대주택등록을 고려해 볼 수도 있습니다.
가령 토지거래허가구역임에도 해당 물건을 꼭 취득하고 싶은데 실거주가 불가하다면 임대주택으로 등록된 물건을 ‘포괄양수도'를 통해 가져올 수 있습니다.
포괄양수도란 말 그대로 ‘그대로' 떠안는다고 보시면 되는데, 중요한 건 지자체 기준과 세무 당국 기준이 다르다는 점입니다. 가령 의무 임대 기간 10년 중 4년을 임대한 물건이 있는데 이를 포괄양수도로 매수하면 겉으로는 6년만 유지해도 되는 것으로 생각되지만, 이는 과태료(지자체에서 부과) 면에서 그러하고 세법상으로는 그때부터 다시 10년을 해야 종부세 합산배제 같은 혜택을 온전히 받을 수 있습니다.
지자체와 세무서가 바라보는 관점 그리고 다루는 법이 달라서 그러한 것인데, 언젠가 나올 주택임대사업자 제도 개편에서 이게 일원화되기를 바라는 건 지나친 희망 사항일까요?
따라서 이에 대한 내용을 꼼꼼하게 확인하시고, 그에 따른 목적 혹은 출구전략(매도 시점 등)을 잘 확인하신 뒤에 매수 혹은 등록하셔야 할 것입니다.
마지막 다섯째, 지나치게 희망적인 바램보다는 상황을 냉정하고 객관적으로 바라보는 것이 더 중요할 수 있습니다.
어느 연구 결과를 보니, 2차 세계대전 때 독일 나치에 잡혀간 유대인 중 더 오래 살아남은 사람은 긍정적인 낙관론자가 아닌 비관론자라고 합니다. 긍정적인 유대인은 ‘이제 곧 괜찮을 거야'라는 기대감에 오히려 실망이 커지고 그 결과 스스로 극단적인 선택을 하는 등 상황에 잘 대처하지 못한 경우가 비관론자보다 많았다는 것이죠.
그렇다고 우리 모두가 비관론자가 될 필요는 없습니다. 그보다는 ‘원래 이런 거지'라고 무덤덤하게 상황을 바라봐야 되지 않을까요? 이러한 이유로 저는 앞일을 예측하기보다는 ‘대응'하는 것이 훨씬 더 중요하다고 생각합니다.
이제 세법 개정안도 나왔고, 별다른 내용이 없다는 것도 알았습니다. 좋은 점은 ‘뭐가 나올까' 예상했던 불확실성이 사라졌다는 점이죠. 물론 실망스러운 내용도 있지만 그렇다고 달라지는 게 있을까요? ‘그런가 보다…' 하고 지금 시점에서 할 수 있는 방법을 찾아 보는 것이 훨씬 좋습니다.
그 결과 몇몇 분들은 보유한 물건을 모두 혹은 일부 처분 후 새로운 포트폴리오를 짜시는 분도 계실 것이고, 일부는 그냥 가만히 계시는 분도 계실 것입니다. 누가 맞고 틀리냐의 문제가 아닙니다. 본인 상황에 따라 최적의 대응을 하면 되는 것입니다. 중요한 건 누가 더 오래 살아남느냐, 이거 아닐까요?
투자는 긴 호흡으로 보시기 바랍니다. 그리고 평생 해야 할 자산관리라면 때로는 감정을 줄이고 무덤덤한 상태로 시장과 나를 바라보는 것도 중요합니다. 다음에 또 말씀드려 보도록 하죠. 감사합니다.
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