이성호 세무사

2023.08.17 11:00

세금/절세

비과세 특례규정 vs 다주택자 중과배제 : 함께 정리하면 좋을 주택 유형 5가지

Summary

  1. 일시적 2주택 : 신규주택 취득일로부터 1년 이내 신규주택 취득 여부
  2. 상속주택 : 상속개시일로부터 5년 이내 양도 여부
  3. 가정어린이집 : 양도일 현재 어린이집 운영 여부
  4. 부득이한 사유로 취득하는 주택 : 취득 당시 기준시가 3억 원 이내 여부
  5. 수도권 밖에 소재하는 주택 : 사유해소일로부터 3년 이내 양도 여부

 

현행 소득세법에서는 일시적 2주택 등에 대한 비과세 특례규정을 소득세법시행령 제155조에서 열거하고 3주택 이상 보유자에 대한 양도세 중과배제 규정을 소득세법시행령 제167조의3(조합원입주권 미포함)와 167조의4(조합원입주권 포함)에서, 2주택자 보유자에 대한 양도세 중과배제규정을 소득세법시행령 제167조의10(조합원입주권 미포함)와 167조의11(조합원입주권 포함)에서 규정하고 있다.

 

이번 시간에는 이렇게 산재된 규정들 중 일시적 2주택, 상속주택, 가정어린이집 등 공통적인 하나의 주택에 대해 비과세 특례규정과 다주택자 중과배제 규정이 모두 적용되는 내용들을 모아 헷갈리지 않게 정리하는 시간을 가져본다.

 

  1. 일시적 2주택

요건

1. 비과세 특례

(소득세법시행령 제155조 1항)

2. 다주택자 중과제외

(소득세법시행령 제167조의10 1항)

양도대상

종전주택

종전주택

신규주택 취득시기

종전주택 취득일~1년 이후

제한 없음

종전주택 양도시기

신규주택 취득일~3년 이내

(2023.01.12.이후 양도분부터)

신규주택 취득일~3년 이내

[주의] 위 규정은 소득세법 개정에 따라 대통령령 제33267호 부칙에 따라 2023년 2월 28일부터 조문 삭제됨

 

  1. 상속주택

요건

1. 비과세 특례

(소득세법시행령 제155조 2항)

2. 다주택자 중과제외

(소득세법시행령 제167조의3 1항)

상속주택 유형

단독상속

(또는 최대지분)

소수지분

단독상속

(또는 최대지분)

소수지분

양도대상

일반주택

상속주택

동일세대 여부

상속당시 별도세대

동일세대 및 별도세대 무관

상속당시 별도세대

동일세대 및 별도세대 무관

적용대상

선순위상속주택

모든 상속주택

선순위상속주택

모든 상속주택

상속주택

제외

상속개시일 이전 2년 이내 증여분

상속개시일 이전 2년 이내 증여분

양도기한

제한 없음

상속개시일~5년 이내

제한 없음

 

  1. 가정어린이집

요건

1. 비과세 특례

(소득세법시행령 제155조 20항)

2. 다주택자 중과제외

(소득세법시행령 제167조의3 1항)

양도대상

일반주택

가정어린이집

운영기간

인허가일~5년 이상

인허가일~5년 이상

양도기한

제한 없음

(양도일 현재 어린이집으로 계속 운영 중)

어린이집으로 사용하지 않는 날~6개월 이내

(양도일 현재 어린이집으로 운영하지 않음)

 

  1. 부득이한 사유로 취득하는 주택

요건

거주요건 및 보유요건 배제

(소득세법시행령 제154조 1항)

2. 다주택자 중과제외

(소득세법시행령 제167조의10 1항)

양도대상

일반주택

부득이한 사유로 취득한 주택

부득이한

사유

취학,근무상 형편,질병의 요양 등

(사업상 형편 제외)

취학,근무상 형편,질병의 요양 등

(사업상 형편 제외)

가액요건

해당 없음

취득당시 기준시가 3억원 이하

위치요건

다른 시·군으로 주거이전

다른 시·군으로 주거이전

거주요건

1년 이상 거주

1년 이상 거주

양도기한

해당 없음

사유해소일~3년 이내

 

  1. 수도권 밖에 소재하는 주택

요건

1. 비과세 특례

(소득세법시행령 제155조 8항)

2. 다주택자 중과제외

(소득세법시행령 제167조의10 1항)

양도대상

일반주택

부득이한 사유로 취득한 주택

부득이한

사유

취학,근무상 형편,질병의 요양 등

(사업상 형편 제외)

취학,근무상 형편,질병의 요양 등

(사업상 형편 제외)

가액요건

해당 없음

해당 없음

위치요건

수도권 밖

수도권 밖

거주요건

해당 없음

해당 없음

양도기한

사유해소일~3년 이내

해당 없음

 

이처럼 같은 주택이라도 양도 대상이 일반주택인지, 비과세 특례 또는 양도소득세 중과 제외가 적용되는 주택인지에 따라 적용되는 세제 혜택과 규정별 세부 요건도 조금씩 다름을 알 수 있다.

 

이러한 문제는 대부분의 경우 2주택 이상을 보유하는 경우에 발생하는 데 내가 우선 양도하고자 하는 주택을 먼저 선정하고 양도 대상 주택과 나머지 주택을 구분하여 각 비과세 특례규정이나 양도소득세 중과 제외 규정에서 정한 세부 요건에 해당 되는지 살펴보는 방식으로 접근하면 더 쉬운 의사결정을 할 수 있다.

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