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Summary

본인 소유의 집이라 하더라도 타인 점유 중인 주거지에 임의로 들어가는 것은 주거침입죄로 처벌 가능 임차인이 집을 비워주지 않을 경우 명도소송 제기 후 판결을 받아 강제집행 해야 임대인은 ‘제소전 화해’를 미리 받아 둔다면 임차인이 임대차계약 종료 후 집을 비워주지 않을 경우 별도의 명도소송 없이 바로 강제집행 가능

 

임대차 계약은 종료했는데 세입자가 계속 집도 안 빼고 언제까지 빼 준다는 답도 없다면 임대인은 어떻게 조치해야 할까? 임의로 임대한 집에 들어가서 임차인의 짐을 다른 곳에 보관해도 될까?

 

임대인으로서는 임차인이 집을 비워주지 않는다면 새 임차인을 받을 수가 없으므로 난감한 상황에 처할 것이다.

 

그러나 임대인이라 하더라도 임차인이 계속 점유 중인 집이라면 문을 열쇠로 따고 들어가서 강제로 짐을 빼는 것은 오히려 임대인이 주거침입죄로 처벌받을 수 있음을 주의해야 한다.

 

형법은 사람이 주거‧관리하는 건조물, 선박, 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하 징역 또는 500만 원 이하의 벌금형에 처한다고 규정하고 있기 때문이다(형법 제319조).

 

판례는 “이 사건 가옥을 피해자가 점유 관리하고 있었다면 그 건물이 가사 피고인의 소유였다 할지라도 주거침입죄의 성립에 아무런 장애가 되지 않는다”라고 판시하며 임대인이 본인 소유 주택을 점유하고 있는 임차인의 허락 없이 들어간 경우 주거침입죄를 인정한 바 있다(대법원 1989. 9. 12. 선고 89도889판결).

 

 

그렇다면 임차인이 임대차계약 종료 후에도 집을 비워주지 않는다면 임대인은 어떻게 대처해야 할까?

 

우선 임대인은 문자나 내용증명 등을 통해 임대차계약 해지를 통지하고, 부동산 명도 소송을 진행한 뒤 명도소송의 판결에 따라 강제집행 절차를 진행해야 한다.

 

부동산 명도소송 진행 시에는 소송 진행 중 임차인이 그 점유를 제3자에게 이전한다면 임대인은 제3자를 상대로 다시 명도소송을 진행해야 하므로 명도소송 시작 전 반드시 ‘부동산점유이전금지 가처분신청’도 함께 하여야 한다.

 

명도소송 절차를 진행하는 데는 통상 6개월 이상 기간이 소요되므로 임대차 종료 이전이라도 임차인이 차임을 2기 이상 연체하고 연락이 되지 않는다면 미리 소송을 제기하여 피해를 줄여야 할 것이다.

 

또한 임대인은 가능하다면 ‘제소전 화해’를 미리 받아두는 것을 추천한다(민사소송법 제385조 제1항). 제소전 화해란 소송을 하기 전 상호 간 합의하여 지방법원이나 시군 법원의 단독 판사 앞에서 미리 화해를 성립시키는 제도로써 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있다. 제소전 화해를 하여 둔 경우 임대인은 임차인이 계약 종료 후 임차목적물을 비워주지 않더라도 별도의 명도소송 절차 없이 바로 강제 집행할 수 있어 시간적‧경제적 비용을 절감할 수 있다(민사집행법 제56조 제5호).

 

정리하자면 임대인은 임차인이 계약 종료 후 임차목적물을 명도하지 않더라도 임의로 임차인의 짐을 빼서는 안 되고, 반드시 명도소송의 절차를 거쳐 강제집행을 하여야 한다. 다만 임대인은 계약 체결 당시 ‘제소전 화해’를 받아 둔다면 별도의 명도소송을 거칠 필요 없이 바로 강제집행을 할 수 있으므로 손실을 최소화할 수 있을 것이다.