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분양권을 보유할 때 조심해야 하는 경우 취득할 때 둘 다 조정인 경우 1분 투자로 1천만 원 아끼는 법

 

일시적 2주택 비과세는 ‘국민 절세법'이라 칭할 정도로 많은 분이 알고 있는 경우입니다. 다만 ‘세상에 공짜 점심은 없다'는 말처럼, 우리(납세자)에게 좋은 방법은 반대로 과세당국 입장에서는 그 요건을 굉장히 꼼꼼하게 따질 가능성이 높습니다.

 

즉, 양도세 비과세에 있어서는 단 하나만 실수하더라도 좋지 않은 결과를 초래할 수 있는 것입니다. 다음 두 가지 사례를 통해 혹시 여러분들은 해당이 없는지 유의하세요.

 

첫 번째 사례는 분양권을 보유한 상태에서 일시적 2주택 비과세를 받으려다가 거액의 세금을 물게 된 경우입니다.

 

우리 인사이트 칼럼에서도 여러 번 강조했지만, 분양권은 주택이 아니지만 일정 기간부터는 주택 수에 포함이 됩니다. 즉, ‘20.8.12 이후 취득분은 취득세 주택 수 산정 시에 포함이 되고, ‘21.1.1 이후 취득분은 취득세 및 양도세 주택 수에 포함이 됩니다. 현재는 이미 해당 날짜를 모두 지났기 때문에 지금부터 취득한 주택 분양권은 취득세 중과는 물론, 양도세 비과세에서도 매우 조심해야 합니다.

 

이런 경우를 생각해 볼까요? 1주택 상태에서 1분양권을 보유한 경우입니다. 이 경우 먼저 취득한 주택을 A 주택, 추후 취득한 분양권을 B 분양권이라 하겠습니다. 이때 종전 주택인 A 주택 비과세 받는 방법은 1번 주택을 취득한 지 1년이 지나서 B 분양권을 취득하고 이로부터 3년 내 종전 1번 주택을 매각하면 비과세가 가능합니다.

 

(그림 1) 1주택 및 1분양권 상태에서 비과세 받는 경우 (소득령 156조의 3 2항)

 

우리가 알고 있는 일시적 2주택 비과세와 거의 유사합니다. 그런데 이때, 만약 분양권을 하나 더 보유하고 있다면 어떻게 될까요? 즉 C 분양권이 하나 더 있고 이때 C 분양권 역시 ‘21.1.1 이후 취득한 것이라면 A 주택을 일시적 2주택 비과세로 받을 수 있을까요?

 

결론부터 말씀드리자면 그렇지 않습니다. 앞서 설명해 드린 대로 C 분양권 역시 비과세 판단 시 주택 수에 포함되므로 3주택이 되어 위 조건과 맞지 않게 됩니다.

 

간혹, ‘미분양 분양권이라 주택 수에서 제외된다고 했어요'라고 하시는 분이 계시는데, 그건 청약에서나 통할 말입니다. 소득세법에서는 특별히 법에서 정한 게 아니라면 그렇지 않고 주택 수에 포함되니 정말 유의하셔야 합니다.

 

즉, 취득세 / 양도세 / 청약 / 대출 주택 수는 모두 다릅니다.

 

두 번째 사례는 거주 요건과 전입 요건을 착각하여 비과세를 못 받은 경우입니다.

 

아시다시피 규제지역 중 조정대상지역에 위치한 주택을 양도하는 경우에는 추후 비과세를 받기 위해 반드시 ‘2년 거주' 요건이 필요합니다.

 

그런데 이 거주 요건은 취득 당시 조정대상지역 여부에 따라 결정되는 것으로, 추후 해당 지역이 조정에서 비조정으로 해제가 되더라도 여전히 2년 거주 요건이 남아 있습니다.

 

예를 들어, ‘22년 8월에 서울 강동구에 위치한 주택을 취득하였다면 당시 조정대상지역이었기에 추후 비과세를 받으려면 반드시 2년 거주를 하고 나서 양도해야 합니다. 따라서 가장 빨리 비과세를 받으려면 ‘24년 8월까지 2년 거주를 채우고 곧바로 팔아야 비과세가 되겠죠?

 

그런데 이 거주 요건과 비슷한 거 같은데 다른, 전입 요건이 있습니다. 전입 요건은 신규주택 취득 당시 신규주택과 종전 주택이 모두 조정대상지역에 위치한 경우로, 1년 내 신규주택에 전입하고 1년 내 종전 주택을 처분하여야 일시적 2주택 비과세가 가능한 경우였습니다.

 

(그림 2) 종전 주택 처분 기한, 2023주택과 세금 (국세청)

 

다만 이 경우는 ‘19.12.17 ~ ‘22.5.9 사이 한시적으로 운영되었던 것으로, 현재는 관련 시행령이 개정되어 비록 신규, 종전 주택 모두 조정대상지역이라고 하더라도 종전 주택을 3년 내 처분하고 신규 주택 전입을 하지 않더라도 종전 주택 비과세가 가능합니다.

 

물론 둘 다 조정지역에 위치한 경우 추후 비과세를 받으려면 반드시 2년 거주를 해야 합니다. 그런데 이를 전입 요건과 착각하여 거주 요건을 채우지 않고 매각하면 비과세는 불가하니 유의 바랍니다.

 

어떠신가요? 일시적 2주택 비과세, 생각보다 만만치 않죠? (그림 2)에서도 보신 것처럼 해당 내용을 모두 따라가면서 알고 있기란 여간해서 어려운 게 아닙니다.

 

따라서 실수를 줄이기 위해서는 사기 전에 한 번, 팔기 전에 한 번 더 체크해야 한다는 걸 꼭 기억하세요!

 

무턱대고 매수했다가는 취득세 중과, 아무 생각 없이 팔았다가는 양도세 비과세를 놓칠 수 있어서입니다. 물론 2년 이상 보유해서 일반과세를 받는 경우라면 상대적으로 그리 어렵지는 않을 것입니다. 비과세 받을 것도 아니므로 취득일부터 양도일까지 기간만 체크하면 되기에 그렇습니다.

 

이제 왜 1분 투자하면 1천만 원은 절세하시는지 아시겠죠? 위 두 가지 사례에서 놓친 금액은 최소 1억 이상이었습니다. 이걸 꼭 기억하시기 바랍니다. 감사합니다.