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Summary

명도소송을 해야 하는데, 건물 점유자가 누구인지 잘 모르겠네요. 누구를 피고로 소송해야 하나요?” 이러면 어떻게 점유자를 확인할 수 있을까요?  먼저, 상가인 경우에는 그 상점에 가서 물건을 사거나 서비스를 받고 신용카드로 결제하고 영수증을 받습니다. 영수증에 있는 사업자등록번호나 상호를 보고 피고를 특정합니다. 또한, 점유이전금지가처분 신청을 하면 점유자가 누구인지 확인할 수 있습니다. 다른 사람을 상대로 점유이전금지가처분 결정을 받아 가처분 집행을 하면 집행 불능이 발생하며, 집행관은 집행불능 조서에 ‘누가 점유하고 있어 집행이 불능되었다’는 취지로 기재합니다. 즉, 이 조서를 보면 누가 점유하고 있는지 확인할 수 있습니다.

 

“명도소송을 해야 하는데, 건물 점유자가 누구인지 잘 모르겠네요. 누구를 피고로 소송해야 하나요?”

 

 

변호사로서 부동산 법률 상담을 하다가, 처음 이런 이야기를 들었을 때는 참 어이가 없었습니다. ‘어떻게 자신의 건물을 임대하고도 누가 임차인인지, 누가 점유하고 있는지 모를 수가 있나?’ 하고 반문하기도 했습니다.

 

그런데, 이런 일이 생각보다 적지 않게 발생합니다. 임대차계약을 체결한 후 임차인이 다른 임차인을 구해서 임대물을 임대하는 ‘전대차’ 계약이 이루어지는 경우가 있기 때문입니다. 

 

참고로, 민법은, 전대차가 임대인의 동의가 있는 경우에만 허용되며(민법 629조 1항), 임대인의 동의 없이 무단으로 임차물을 전대한 때에는 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다(629조 2항)고 정하고 있습니다. 한편, 이러한 규정은 강행규정이 아닌 임의규정이기 때문에, 처음 임대차계약을 할 때 ‘전대차’를 임대인 동의 없이 허용하도록 정하면 전대차를 하더라도 임대차계약 위반이 아닙니다.

 

임차인이 적법하게 전대차를 하였는지 여부를 별론으로 하고, 임대차계약이 종료(또는 해지)되었을 때, 임대인이 명도소송을 하려면 점유자를 피고로 특정하여 소송을 제기하여야 합니다. 이러면 어떻게 소송을 진행해야 할까요?

 

먼저, 상가인 경우에는 그 상점에 가서 물건을 사거나 서비스를 받고 신용카드로 결제하고 영수증을 받습니다. 영수증에 있는 사업자등록번호나 상호를 보고 피고를 특정합니다.

 

 

하지만, 상점이 폐업 또는 휴업 중이라 문을 닫고 있는 경우이거나, 사업자등록 없이 현금만을 받고 영수증을 발행하지 않는 곳도 상당수 있습니다.

 

이러면 명도소송, 본안소송 전에 점유이전금지가처분을 먼저 신청하는 것이 바람직합니다. 

 

참고로, 점유이전금지가처분은 본안소송의 결과가 나올 때까지 그 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하게 하는 가처분입니다. 점유이전금지가처분 결정이 나면, 그 후에 임차인이 다른 사람에게 점유를 이전하더라도 피고를 바꾸지 않고도 집행이 가능합니다.

 

점유이전금지가처분 결정을 받아 가처분 집행을 하려고 할 때, 점유한 자를 다르게 특정하는 경우 집행 불능이 발생합니다. 그리고, 집행관은 집행불능 조서에 ‘누가 점유하고 있어 집행이 불능되었다’는 취지로 기재합니다. 즉, 이 조서를 보면 누가 점유하고 있는지 확인할 수 있습니다.

 

점유이전금지가처분을 통해 점유자가 누구인지를 확인하면, 다시 진정한 점유자를 상대로 점유이전금지가처분 신청과 본안 소송(명도 소송)을 진행하면 됩니다.

 

또한, 이러한 일이 생기지 않게 하기 위해서는 처음 임대차계약서를 작성할 때 전차를 금지하는 것이 바람직하면, 부득이 전차를 허용한다면 임대인이 전차인이 누구인지 확인할 수 있는 절차를 명확히 기재하는 것이 바람직합니다.