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Summary

2023 세법 개정안 핵심 요약 세법상 주택 개념 정비, 오피스텔은? 취득세 중과 완화, 주택임대사업자 제도 개편은 언제쯤?

2023 세법 개정안 정부 발표가 지난 27일 있었습니다. 결과를 보셔서 아시겠지만, 부동산 세제 관련하여 변동사항이 거의 없어서, 이를 기다려 온 분들 입장에서는 실망이 크셨을 것으로 보입니다.(저 역시 그렇습니다.) 

 

그런데도 몇 가지 주목할 사항이 있는데요, 주요 핵심 내용과 시사하는 바를 살펴봅니다. 

 

가장 먼저 ‘혼인에 따른 증여재산공제 신설'입니다. 이미 7월 4일 ‘하반기 경제정책 방향'에서 나온 이후로 가장 많은 관심을 받은 사항 중 하나라 할 수 있는데, 이에 대한 구체적인 내용이 나왔습니다. 

 

1) 직계존속으로부터, 2) 혼인신고일 이전 2년 및 이후 2년 이내에(총 4년), 3) 최대 1억 원까지 공제가 가능합니다.(해당 내용을 모두 동시에 만족해야 합니다.) 

 

이때 직계존속은 부계, 모계 존속으로 부모, 조부모, 증조부모, 외조부모, 외증조부모 등을 의미합니다. 또한 혼인신고일 이전 2년에도 공제가 가능하나 추후 혼인신고를 하지 않을 시 이자 상당액이 부과될 수 있습니다(가산세는 면제). 

 

기존 성년 자녀가 받을 수 있었던 증여재산공제 5천만 원 외에 신설된 내용으로, 자녀가 혼인 시 이 둘을 더하여 최대 1억 5천만 원까지 공제가 가능합니다. 구체적인 내용은 내년 초 시행령 개정이 되어봐야 알 수 있을 것 같습니다. 해당하시는 분들은 참고하시기를 바랍니다. 

 

두 번째는 주택 간주임대료 ‘소형주택' 특례 적용 기한 연장입니다. 

 

부부합산에 따라 주택임대소득은 그 과세요건이 달라지는데 1주택이라면 비과세(단, 기준시가 12억 초과 고가주택이면서 월세라면 과세), 2주택이라면 월세에 대해 과세, 3주택 이상인 경우 월세 및 간주임대료에 대해 과세가 되며 이때 간주임대료 계산 시 전용면적 40m² 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 제외가 됩니다. 

 

당초 ‘23.12.31까지였던 소형주택 간주임대료 특례를 ‘26.12.31까지 연장할 예정입니다. 물론 시간이 지나면서 기준시가가 2억 원을 초과한다면 특례 적용이 불가하기에 매년 발표되는 기준시가를 잘 체크하시기를 바랍니다. 

 

세 번째는 ‘부동산 양도소득세 알기 쉽게 새로 쓰기' 입니다. 

 

내용이 바뀐 건 아니지만 기존 서술형 중심의 조문에 전반적인 내용을 알 수 있도록 ‘개괄 규정'을 신설하고 기준 없이 흩어져 있는 조문이나 항목을 유사한 것끼리 그룹핑하며, 도표나 표를 신설함으로써 이해도를 높이는 것이 특징입니다. 

 

1세대1주택 비과세 규정 정비, 1세대1주택 비과세 특례 개괄 규정 신설 및 규정 정비, 1세대1주택 비과세 특례 중 장기임대주택 관련 규정 정비(몇 번 말씀드렸던 ‘주택임대사업자 거주 주택 비과세 특례'입니다), 다주택자 양도세 중과 제외 개괄 규정 신설, 1세대1주택 비과세 대상 주택부수토지 범위 도표화 등이 그것입니다. 

 

(그림 1) 1세대 1주택 비과세 대상 주택부수토지 범위 도표화

 

(그림 1)에서 보시는 것처럼 단순히 3배, 5배 등으로 쓰여 있는 것보다는 우측 표로 나타나니 훨씬 더 이해하기가 직관적이고 보기 편하죠? 사실 이런 작업은 관련 조문에 대한 이해도 제고는 물론, 납세자와 과세당국 간 불필요한 의견 차이를 줄이고 궁극적으로 성실납세로 이어지는 데에 긍정적으로 작용할 수 있기에, 더 빨리 시행되었어야 하지 않나 생각합니다. 

 

특히 ‘세법상 주택 개념 정비' 부분이 눈에 띄었는데요, 우리 세법은 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물'은 모두 주택으로 보아 양도세 비과세 또는 중과 판단 시 그 기준으로 삼았습니다. 그런데 이에 대해 주택 개념을 더욱 구체화함으로써 향후 다툼의 소지를 줄이기 위한 조치로 보입니다. 

 

구체적으로는, ‘세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’로 정의하였으며, 구체적으로는 출입구, 취사 시설, 욕실이 각 세대별로 별도 설치된 경우에는 주택으로 보아 과세하겠다는 것입니다. 

 

이걸 보고 문득, ‘그렇다면 오피스텔은 모두 주택으로 보겠다는 것인가?’하고 생각하실 수 있겠습니다. 다만 그렇지는 않고 이러한 요건을 모두 갖춘 오피스텔이라 하더라도 실제 업무용으로 사용한다면 양도세 비과세 또는 중과 판단 시 주택 수에서 당연히 제외될 것이고 이는 현재에도 그러합니다. 

 

다만, 동일 구조라 하더라도 업무용과 주거용으로 혼재하여 사용할 수 있는 점, 업무용으로 사용하다가 추후 주거용으로 사용한다면 양도세 비과세도 가능하기에 꼭 이를 불리하게만 볼 필요는 없을 것입니다. 

 

그렇다면 특정 오피스텔을 5년간 업무용으로 사용하고, 2년간 주거용으로 사용하여 최종 양도 시 1세대1주택 비과세를 받는다면(앞서 언급드린 주택 개념 충족이라고 가정) 전체 양도차익에 대해 비과세가 될까요? 

 

그렇지는 않습니다. 이에 대해서는 주거용으로 용도 변경한 시점부터 기산일을 변경하여 비과세 혜택을 주고(이게 타당하다고 생각합니다), 만약 고가주택 비과세에 해당하는 (표2) 장특공 적용이 된다면 마찬가지로, 전체 기간에 대해서는 일반적인 (표1) 장특공만 적용하고 주거용으로 사용한 기간에 대해서만 (표2) 장특공을 적용키로 조문에 근거를 두게 됩니다. 

 

그 외 몇 가지가 더 있지만 우선은 이 정도로 말씀을 드립니다. 

 

물론 이미 언론등에서 언급했던 양도세 중과 폐지, 2년 미만 단기 양도세율 환원 등에 대한 내용이 없어서 다소 놀랬습니다. 취득세 중과 완화의 경우 지방세법 영역이라 어차피 이번 세법개정안에는 나오지 않을 것이라 생각했지만, ‘그래도 이 정도는 개정을 하겠지'라는 생각마저 되지 않으니 좀 아쉬운게 사실입니다. 

 

이제 9월 정기국회 전에 남은 기간은 8월이며, 이때 취득세 중과 완화 그리고 주택임대사업자 제도개편이 나오지 않는다면 현실적으로 추가 규제 완화가 과연 나올지는 의문입니다. 

 

물론 어디까지나 제 개인적인 생각이기에 제 생각과는 다르게 진행될 가능성도 충분합니다. 다만, 현 시점에서는 다소 보수적으로 접근하시고 혹시 모를 상황에 대비하여 보다 신중하게 접근하시는 것이 필요하지 않을까 생각합니다. 

 

추가 정책 혹은 구체적인 시행령 개정이 나오면 또 설명드려보겠습니다. 늘 애독해주셔서 감사드립니다.