이성호 세무사

2023.08.03 11:00

세금/절세

1주택 양도세 비과세 특례를 적용받기 위한 상황별 주의사항

Summary

1. 비과세 특례상속주택 :

  • 법정상속인이 아닌 자가 유증을 받는 경우
  • 선순위 상속주택이 2개인 경우
  • 공동상속 주택의 지분을 추가 매입하는 경우

2. 비과세 특례혼인 합가 : 주택이 조합원입주권으로 변경된 경우

3. 비과세 특례동거 봉양 합가 : 합가 후 주택을 증여받는 경우

4. 비과세 특례장기어린이집의 거주 주택 : 동일세대원이 어린이집을 운영하는 경우

5. 비과세 특례상생 임대주택의 거주 주택 : 승계받은 임대차계약의 특례 적용 여부

 

현행 소득세법 제89조에서는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지 거래 가액의 합계액이 12억 원을 초과하는 고가주택 제외)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 비과세로 규정하고 있다.

 

더불어, 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 동거 봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우에도 비과세 특례규정을 두고 있다.

이번 시간에는 이러한 양도세 비과세 특례규정을 적용하는 데 실무상 주의해야 할 사안을 관련 예규 및 판례를 통해 살펴보고자 한다.

 

 

1. 비과세 특례: 상속주택

 

(1) 개요

상속받은 주택(선순위 상속주택 1개)과 그 밖의 일반주택을 국내에 각 1개씩 소유하는 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우 1가구 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단한다.

 

(2) 관련 예규

[제목] 법정상속인이 아닌 자가 유증을 받는 경우

[요지] 민법 제1000조 내지 제1005조 규정에 따른 법정상속인이 아닌 자가 유증으로 취득한 주택은 소득세법시행령 제155조 제2항에 규정된 상속받은 주택에 해당하지 않음(부동산거래관리과-307,2011.04.11.)

 

[제목] 선순위 상속주택이 2개인 경우

[요지] 일반주택 1채를 보유한 1세대가 다른 피상속인으로부터 선순위 상속주택(예를 들어, 부와 모로부터 상속주택을 각자 받는 상황)을 각각 1채씩 상속받은 이후 상속 주택 중 1채를 별도 세대에게 증여한 후 일반주택을 양도하는 경우 상속주택 특례를 적용할 수 있음(서면 2021 법규재산-5908, 2022.09.15.)

 

[제목] 공동상속 주택의 지분을 추가 매입하는 경우

[요지] 무주택자인 상속인이 공동상속 주택의 소수지분을 상속받은 이후에 일반주택을 취득하고 다른 상속인의 공동상속 주택 나머지 지분을 재상속받아 단독 소유하게 된 경우로서, 나머지 지분을 상속받은 날 현재 보유하고 있는 그 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제155조 제2항에 따라 국내에 1개 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 적용 여부를 판단함(서면 2019 법령해석재산-3032,2021.08.31.)

 

 

2. 비과세 특례: 혼인 합가

 

(1) 개요

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 상대와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하는 경우 혼일 한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1가구 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단한다.

 

(2) 관련 예규

[제목] 주택이 조합원입주권으로 변경된 경우

[요지] 1주택을 보유하는 자가 다른 1주택을 보유하는 자와 혼인을 하여 1가구 2주택이 된 상태에서 그중 1주택이 재개발사업으로 인해 조합원입주권으로 전환되어 1가구가 1주택과 1 조합원입주권을 보유하다가 혼인한 날로부터 5년 이내 조합원입주권을 양도하는 경우에도 비과세 적용이 가능함(재산세제과-1410, 2009.09.10.)

 

 

3. 비과세 특례: 동거 봉양 합가

 

(1) 개요

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거 봉양하기 위해 세대를 합친 경우에는 세대를 합친 날로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 1가구 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단한다.

 

(2) 관련 예규

[제목] 합가 후 주택을 증여받는 경우

[요지] 소득세법시행령 제155조 제4항에 따라 동거 봉양을 위해 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 해당 직계존속이 소유하는 주택을 본인 세대가 미리 증여받은 경우로서 증여받은 주택은 동거 봉양 합가 특례 규정이 적용되지 않으나, 당초부터 본인이 소유한 주택을 동거 봉양 합가 특례규정이 적용되는 것임(재산세과-894, 2009.03.13.)

 

 

4. 비과세 특례: 장기어린이집의 거주 주택

 

(1) 개요

거주기간이 2년 이상인 1주택과 장기어린이집을 국내에 소유하고 있는 1세대가 거주 주택을 양도하는 경우로서 양도일 현재 5년 이상 장기어린이집을 운영하는 경우 거주 주택 비과세 특례를 적용함

 

(2) 관련 예규

[제목] 동일세대원이 어린이집을 운영하는 경우

[요지] 소득세법시행령 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 장기어린이집과 거주 주택을 소유하고 있는 1세대가 거주 주택을 양도하는 경우로서 장기어린이집을 동일 세대원이 운영하는 경우에도 비과세 특례가 적용 가능함(서면 2021 부동산-6426, 2022.05.16.)

 

 

5. 비과세 특례: 상생 임대주택의 거주 주택

 

(1) 개요

양도일 현재 국내에 1주택을 소유한 1세대가 다음 요건을 모두 갖추어 상생 임대주택을 양도하는 경우에는 장기임대주택 보유 시 거주 주택 비과세를 적용함

 

1) 직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이내

2) 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상

3) 상생 임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상

 

(2) 관련 예규

[제목] 주택 취득 당시 승계받은 임대차계약의 특례 적용 여부

[요지] 주택을 취득하면서 임대인의 지위를 전 소유자로부터 승계받은 경우로서 해당 주택을 취득하면서 승계받은 계약을 갱신계약한 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신)한 경우 “갱신계약”과 “재갱신계약”은 각각 “직전 임대차계약”과 “상생 임대차계약”으로 볼 수 있음(서명 2022 법규재산-2849, 2022.10.12.)

 

 

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소득세법에서 정하고 있는 주택 비과세 특례규정에 대한 요건과 내용을 인지하고 본인이 보유 중인 주택의 출구전략을 세우는 것은 세금 절세의 기본이다. 하지만 각자 처한 상황과 주택 운영형태가 일률적으로 동일하지 않으므로 내가 비과세 특례규정을 적용받을 수 있는지는 상황별 해석을 중점으로 하는 관련 예규와 판례를 전반적으로 검토하는 것이 현명한 자산관리의 출발점이다.

 

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