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Summary

임차인이 임차 물건을 점유만 하면서 사용하지는 않는다면 임대인에 대해 부당이득반환 의무는 없음 임차인이 보증금을 돌려받지 못하여 임차 물건을 점유하고 있다면 불법점유라 볼 수 없어 손해배상책임도 성립하지 않음 임차인이 점유하고 있는 기간의 관리비도 임대인이 부담해야

 

임차인이 3개월 연속 차임을 연체하여 임대차 계약이 해지된 경우 임대인이 보증금 반환을 거부하여 임차인이 건물을 사용하지는 않은 채 계속 점유만 하였다면 임차인은 임대차 계약 종료 후 점유기간의 관리비를 부담해야 할까?

 

임차인이 임차 물건을 사용하지는 않으면서 점유만 계속하고 있는 경우 임대인은 임차인에게 부당이득반환을 청구할 수 있을까?

 

법원은 “임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차 건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니한다”고 판단하고 있다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결).

 

따라서 임대인은 임차인이 계속 점유하고 있더라도 실제 사용•수익하지 않는다면 차임 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 없을 것이다.

 

또한 이의 경우 임대인 입장에서는 차임 상당액의 손해가 발생하고 있는데 임차인에게 손해배상청구를 할 수는 없을까?

 

법원은 “임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도 의무와 임대인의 연체 임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환 의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다”고 판시하여 임차인의 손해배상책임도 부정하고 있다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545판결).

 

그렇다면 관리비는 임차인이 부담해야 할까?

 

이에 관하여도 법원은 “계약 종료 후 보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 목적물을 사용·수익하지 않고 점유만 하고 있는 경우라면 이를 돌려받을 때까지의 관리비는 임대인이 부담해야 한다”라고 판단하고 있다(대법원 2021. 4. 1. 선고 2020다286102(본소), 2020다286119(반소) 판결).

 

 

 

 

정리하자면, 임대차계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차 물건을 사용•수익하지 않은 채 단순 점유만 하는 경우 부당이득반환 의무나 손해배상책임도 인정되지 않고, 점유기간의 관리비도 임대인이 부담한다는 의미이다.