제네시스박

2023.08.01 11:00

세금/절세

조합원입주권 비과세, ‘이것'부터 구분하자!

Summary

  • 내가 구입한 건 입주권일까, 주택일까?
  • 입주권은 주택이 아니라 비과세가 안 된다. 하지만!
  • 기존 주택이 있는 경우 입주권 취득 후 비과세하는 법!

 

정비사업에 대한 관심이 높습니다. 특히 서울의 경우 택지공급은 이제 불가능하기에 신축 아파트를 얻을 방법은 청약(분양권) 그리고 정비사업 외에는 방법이 없습니다. 이때 정비사업에는 재개발, 재건축이 대표적인데 조합원입주권을 통해 향후 새 아파트를 취득할 수 있으니, 관심이 높은 것입니다.

 

그렇다면 조합원입주권이란 무엇일까요? 우리 세법에서는 정비사업 진행 단계에서 관리처분계획인가(이하 관처)를 받은 이후에 취득한 것을 조합원 입주권이라 보는데, 입주권이라고 해서 모두 해당이 되는 건 아닙니다.

 

가장 먼저 지역주택조합은 세법상 조합원 입주권이라 보지 않고, 특히 관처 전에 주택 상태로 구입하면 이때는 향후 재개발, 재건축이 진행된다고 하더라도 입주권이 아닌 주택으로 보아야 합니다. 본인이 취득한 것이 입주권인지 아니면 주택인지에 따라 비과세 요건이 완전히 달라지므로 유의해야 합니다.

 

그리고 편의상, 관처 전에 주택 상태로 이를 취득한 경우를 ‘원조합원'이라 하고 관처 이후 입주권 상태에서 해당 물건을 취득하면 ‘승계조합원'이라고 합니다. 이 둘은 어떤 전략을 가져가야 좋을까요?

 

 

우선 원조합원은 상대적으로 여러 가지 방법을 활용할 수 있습니다. 즉 해당 주택이 정비사업이 진행되면서 각각의 단계에서 사람들의 관심을 받을 때 매도하는 것이 한 가지 방법입니다. 가령, 사업시행인가가 되어 관심이 높아지면 매각, 관리처분계획인가를 받기 직전 매각 등입니다. 물론 일반 주택과는 달리 ‘현금청산' 등 매수자에게 불리한 경우가 있고 특히 규제지역으로 묶이면 일정 기한 전매가 불가하기에 매도자, 매수자 모두 이에 대해서는 유의해야 합니다(이에 대해서는 다른 인사이트 칼럼을 참조해 주세요).

 

그런데 원조합원만이 할 방법 중 입주권 상태로 매각 시 비과세를 할 방법이 있습니다. 원래 입주권은 주택이 아닌, 일종의 ‘권리'이기 때문에 비과세가 되지 않습니다. 다만 원조합원의 경우 관리처분계획인가 당시 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 이후 입주권 상태로 매각하더라도 비과세가 가능합니다.

 

 

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(그림 1) 입주권 비과세

 

 

그림에서 보시는 것처럼 원조합원이 보유한 A 주택이 이후 관리처분계획인가를 받게 되면 세법상 조합원 입주권이 되는데 이 당시 2년 이상 보유(혹은 취득 당시 조정이었다면 거주)와 같은 1가구 1주택 요건을 갖추면 이후 입주권 상태로 매각하더라도 비과세가 가능합니다.

 

한 가지 더 추가로, 관처 이후 곧바로 멸실되는 건 아니기에 멸실까지 보유/거주 기간을 통산하여 비과세 여부를 판단하는데, 이는 입주권 상태에서 매각하고 경우를 배려하기 위함입니다.

 

이 경우가 입주권 상태에서 매각 시 입주권 자체가 비과세가 되는 유일한 경우이며, 만약 승계조합원 자격으로 입주권을 취득하였다면 입주권 자체가 비과세가 되지는 않습니다. 그보다는 승계조합원이 보유한 ‘종전 주택' 비과세가 가능한데 이 경우는 두 가지가 있습니다.

 

 

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(그림 2) 종전 주택 비과세 1

 

 

(그림 2)는 종전 주택(A)을 보유한 상태에서 입주권(B)을 취득한 경우로 승계조합원임을 알 수 있습니다. 이때 둘 사이의 기간은 1년 이상이어야 하고 입주권 취득 시 3년 이내 종전 주택(A)을 매각하면 종전 주택 비과세가 가능합니다(소득세법시행령 156조의 2 3항). 물론 종전 주택이 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춰야 하는 건 당연합니다.

 

 

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(그림 3) 종전 주택 비과세 2

 

 

(그림 3)은 입주권(B)을 취득하고(승계조합원) 역시 종전 주택(A)을 비과세하는 경우인데 (그림 2)와 달리 3년 이내가 아닌 ‘3년 이후'가 되더라도 종전 주택(A) 비과세가 되는 경우입니다.

 

단, 이때는 입주권(B)이 신축으로 완공되기 전 혹은 완공 후 3년 내 종전 주택(A)을 매도해야 하고, 해당 신축(B)에 3년 이내 전입하여 1년 이상 계속해서 거주해야 종전 주택이 비과세가 됩니다(소득세법시행령 156조의 2, 4항).

 

(그림 2)의 경우보다 종전 주택을 보유하는 기간이 훨씬 더 길기 때문에 좀 더 여유가 있고 종전 주택 상승 여력이 있다고 판단될 때 활용하기 좋습니다. 다만 입주권이 신축으로 완공이 되면 반드시 전 세대원이 전입해야 하고, 1년 이상 ‘계속하여(도중에 전출하면 안 됨)’ 거주해야 하므로 이 부분을 꼭 놓치지 마시기를 바랍니다.

 

참고로 (그림 3)에서 ‘1년 후 취득' 요건은 원래 없었으나 ‘22.2.15 이후 취득분부터는 붙게 되었으니, 유의 바랍니다.

 

 

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간혹, ‘재개발 물건인데 비과세가 되나요?’라는 질문을 받습니다. 문제는 그 ‘재개발 물건'이라는 게 주택인지(원조합원), 입주권인지(승계조합원), 입주권이라면 세법상 입주권인지 등을 알 수가 없다는 것입니다. 따라서 본인이 취득한 물건이 무엇인지를 꼭 아셔야 하고, 비과세하려고 하는 게 어떤 것인지도 잘 계획을 세우셔야 합니다.

 

물론 위 내용은 일시적 2주택에 대한 것으로, 만약 이게 안 된다면 모두 처분하고 남은 1주택에 대해서는 1주택 비과세도 가능은 합니다. 하지만 정비사업에 대한 내용은 세법뿐만 아니라 확인해야 할 것이 무척 많고 유의점도 적지 않으니 꼭 사전 확인 후 진행하시길 권합니다. 감사합니다.

 

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