홈노크

Summary

임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 경매절차에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있음(임차인의 우선변제권 행사) 상가건물 임대차보호법 시행령상 소액임차인에 해당한다면 임차 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리 인정(소액임차인의 최우선변제권 행사) 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인이라 하더라도 소액임차인의 최우선변제권 행사 불가

 

임차하여 영업하고 있는 상가건물이 경매에 넘어간 경우 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있을까?

 

임차인은 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받았다면 경매 절차에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖게 된다(상가건물 임대차보호법 제5조 제2항).

 

그러나 상가건물에 이미 선순위권리자들이 있어서 임차인이 우선변제권을 행사하더라도 보증금을 배당받기 힘든 경우 임차인은 보증금을 하나도 돌려받지 못할까?

 

이의 경우 임차인을 보호하기 위해 상가건물 임대차보호법에서는 ‘소액임차인의 최우선변제권’을 규정하고 있다(상가건물 임대차보호법 제14조).

 

소액임차인은 임차 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건(상가건물의 인도+사업자등록)만 갖추고 있다면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다는 의미이다. 선순위권리자들이 있어 담보가 충분하지 않더라도 소액임차인은 보증금 중 일정액을 배당받을 수 있게 되는 것이다.

 

현재 서울특별시의 경우 보증금이 6,500만 원 이하여야 소액임차인의 범위에 속하고 보증금 외 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액을 보증금으로 본다(상가건물 임대차보호법 시행령 제6조).

 

예를 들어 서울특별시에서 상가건물을 임차하면서 보증금 1,000만 원, 월 차임 40만 원을 지급하기로 약정하였다면 보증금은 총 5,000만 원[(월 차임 40만 원×100)+1,000만 원=5,000만 원]으로 소액임차인에 해당한다.

 

위와 같이 소액임차인에 해당한다면 집행법원에 배당 요구 신청의 절차를 거쳐 서울특별시의 경우 2,200만 원의 범위에서 변제받을 수 있다(상가건물 임대차보호법 시행령 제7조).

 

그러나 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차인 임차인은 소액임차인이라 하더라도 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수 없음을 주의해야 한다(상가건물 임대차보호법 제6조 제6항).

 

 

 

 

따라서 상가건물을 임차할 경우에도 등기부등본을 통해 선순위 권리가 있는지, 있다면 채권최고액은 얼마인지 살펴보아 충분한 담보가치가 있는지부터 확인하여야 할 것이다.