제네시스박

2023.07.25 11:00

세금/절세

오피스텔 재산세 줄이려다 종부세 폭탄 맞은 사연

Summary

  • 오피스텔 재산세 과세체계
  • 주택분 재산세가 업무용보다 낮지만, 그럴 경우…!
  • 오피스텔 절세전략, 최소 이건 기억하자!

 

오피스텔 세금에 관해 설명할 때, 저는 ‘카멜레온'이라는 표현을 사용합니다. 그때그때 상황에 따라 피부색이 달라지는 카멜레온처럼, 오피스텔 세금 역시 뭔가 일관되지 못하고 자주 바뀌는(?) 생각이 들어서입니다.

 

이는 현행 세법 체계가 국세와 지방세로 분리되고, 여기에 오피스텔은 업무용과 주거용이 혼재되어 있으며, 마지막으로 사람들은 ‘가급적 본인에게 유리한 방향'으로 생각하는 유추, 확장해석 때문이라 생각됩니다.

 

우선 오피스텔 과세체계를 살펴본다면, 이 역시 취득-보유-양도 이렇게 세 단계로 나눠볼 수 있는데요, 취득세는 4.6%로 상대적으로 간단합니다.

 

다만 두 가지를 조심해야 하는데, 1) 법인사업자로 취득 시 본점 소재지가 대도시 내에 위치하거나 설립, 이전한 지 5년 이내인 경우라면 취득세 중과가 적용될 수 있으며, 2) ’20.8.12 이후 취득한 오피스텔의 경우 ‘주택분 재산세'가 부과된 경우라면 취득세 중과 판단 시 주택 수에 포함되어 다른 주택 취득세 중과에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

문제는 보유세입니다.

 

보유세는 아시다시피 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)로 구성되어 있고, 특히 종부세는 여전히 3주택 이상이면서 종부세 과표 12억 초과 시에는 중과세율이 적용되므로 유의해야 합니다. 그럼, 오피스텔 보유세는 뭐가 문제일까요?

 

먼저 오피스텔 재산세는 특별한 경우가 아니라면 ‘업무용 재산세'가 부과되는데, 이는 주거용보다 다소 높습니다. 이유는 공정시장가액비율이 주거용은 60%, 업무용은 70%가 부과되기에 그렇습니다. 대략적인 공시가격이 2억이라고 가정 시(시세는 약 3억 내외), 업무용 재산세는 30만 원, 주거용 재산세는 15~20만 원 정도가 나옵니다.

 

이에, 이러한 재산세를 줄여보고자 관할 지자체에 업무용이 아닌 주거용으로 변동 신고를 하는 경우가 있습니다. 물론 신고한다고 다 되는 건 아니며, 두 가지 경우가 가능합니다. 즉, 1) 실제 주거용으로 사용하는 경우, 2) 임대주택으로 등록하는 경우입니다.

 

이 중에서도 첫 번째가 문제가 됩니다. 임대주택으로 등록한 경우는 요건을 갖출 경우, 함께 부과되는 종부세에 있어서 ‘합산배제(비과세)’가 가능하기도 해서입니다. 하지만 첫 번째 경우라면 변동 신고 이후 업무용이 아닌 주택분 재산세가 부과되고 이후에는 해당 오피스텔 역시 ‘종부세 주택 수'에 포함이 됩니다. 그 결과, 오피스텔 자신은 물론 기존에 보유하였거나 혹은 앞으로 보유할 주택 종부세를 급격히 올리는 결과가 초래될 수 있는 것입니다.

 

예를 들어 서울 은마아파트 1채를 가지고 있는 경우라면 올해 보유세는 종부세 포함하여 434만 원(부부 공동 시 355만 원) 정도가 나오는데, 여기에 공시가 4억 정도 하는 오피스텔 2채에 대해 주택분 재산세로 변경 신고를 한다면 이 역시 종부세 주택 수에 포함이 되어 대략 1천 2백만 원 정도로 종부세가 치솟게 됩니다.

 

그리고 그럴 가능성은 크지 않지만, 해당 오피스텔 혹은 보유 아파트(사례의 경우 은마아파트) 가격이 올라 종부세 과표가 12억 원을 초과한다면 그때는 중과세율이 적용되어 금액이 매우 커질 것입니다.

 

재산세 좀 아끼고자 변경 신고를 한 것인데, 결과적으로는 종부세 폭탄으로 이어질 수 있으니 주의하셔야 합니다.

 

마지막으로, 양도세의 경우 앞서 살펴본 취득세, 재산세, 종부세는 모두 잊어버리시고 양도세의 경우 주거용으로 사용하면 비과세 판단 시 주택 수 포함, 그 외 업무용으로 실제 사용해야 주택 수 제외라고 꼭 구분하시기를 바랍니다!

 

간혹, ‘업무용 재산세 부과되어서 종부세도 주택 수 제외되었으니, 양도세도 제외되겠지?’라고, 생각하시는데, 본인에게 유리하게 해석하는 전형적인 유추/확장 해석입니다. 양도세의 경우 국세에 해당하고 ‘실질과세 원칙'이 적용되기에 유의해야 합니다.

 

보통은 1) 해당 오피스텔에 전입신고가 되어 있는지를 확인하고, 2) 신고가 되어 있지 않다면 일반임대사업자(상가)가 등록되어 있는지를 봅니다. 세금을 회피하고 싶으신 분들은 보통 둘이 다 안 된 경우가 많은데, 이런 경우에 다른 고가주택을 매각하셨다면 과세당국의 관심 대상(?)이 되기 딱 좋습니다.

 

다 그런 건 아니지만 간혹 해당 오피스텔에 실사를 가는 경우도 있으니 유의 바랍니다.

 

 

그렇다면 오피스텔 절세에 있어 꼭 알아야 할 절세전략은 무엇일까요?

 

첫째, 오피스텔은 취득/보유 단계에서는 좋은 절세 상품이 될 수 있습니다.

 

취득세 중과도 없고 업무용 재산세가 부과되면 주택분 종부세와는 거리가 멀어서입니다. 따라서 해당 오피스텔 매수 전에 관할 지자체를 통해 부과되는 재산세가 업무용인지 혹은 주거용인지를 반드시 확인 후 매수하시는 게 좋습니다.

 

물론, 일부에서는 실제 주거용으로 사용 시 재산세 역시 업무용에서 주거용으로 부과해야 한다는 의견이 있으므로 이 부분도 고려하시기를 바랍니다(다만, 여러 이해관계가 얽혀 있어서 쉽게 되진 않을 것 같습니다).

 

둘째, 양도세는 실질과세가 우선하며 특히 다른 고가주택 등을 비과세할 때는 매우 유의하셔야 합니다.

 

이럴 때는 해당 오피스텔을 먼저 매각하고, 비과세하고자 하는 고가주택을 나중에 매각하는 것이 안전합니다. 어설프게 ‘오피스텔이 주택 수에서 빠지겠지…’하고 접근했다가는 문제가 생길 수 있으니 유의하세요.

 

셋째, 공실 상태에서 매각이 만능은 아닙니다.

 

간혹, ‘공부상 업무용이니 공실 상태에서 매각하면 주택 수 제외'라고 말씀하시는 경우가 있는데, 이 경우 공실 직전 어떤 용도로 사용하였는지가 중요합니다. 즉 주거용으로 사용 후 공실 상태에서 매각하였다면 해당 오피스텔은 양도세 비과세 판단 시 주택으로 보아 과세합니다.

 

 

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(그림 1. 오피스텔 주거용 임대 후 공실 상태 양도 시 주택에 해당 (양도, 서면 인터넷 방문 상담4팀-343, 2006.02.20))

 

 

따라서 주거용으로 이미 사용 중인데 이를 주택 수에서 제외하고자 한다면, 업무용으로 사용 후 이를 증빙할 수 있는 장치(예를 들어 임차료에 붙은 부가가치세를 신고한다든지 등)를 갖춘 후에 다른 주택을 매각하는 것이 안전합니다(하지만 저라면 해당 오피스텔을 그냥 미련 없이 먼저 매각할 것입니다).

 

 

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오피스텔에 대한 과세체계는 이전에도 몇 번 말씀을 드린 적이 있습니다. 하지만 이에 대해 여전히 질문이 많고, 특히 보유세와 양도세를 연결하여 생각하시는 분들이 계셔서 주의를 부탁드리고자 설명해 드려 보았습니다.

 

잘만 활용하면 오피스텔은 절세적인 측면에서 유용하게 활용할 수 있습니다. 하지만 이 역시 알고 사용해야 합니다. 이번 기회에 꼼꼼하게 체크하시면 좋겠습니다. 감사합니다.

 

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