장보혜 변호사

2023.07.19 11:00

법률

장마철 폭우로 상가에 비가 샌다면 상가 건물은 누가 수리해야 할까?

Summary

  • 임대인은 임차목적물을 사용•수익에 적합한 상태로 제공하여야
  • 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 벽이 갈라지거나 비가 새는 등 대규모의 수선에 대해서는 특별한 사정이 없으면 임대인이 수선의무를 부담
  • 임대인이 상가건물의 수선을 하여 주지 않는 경우 임차인은 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절 가능

 

상가건물을 임대하여 영업하던 중 장마철 폭우로 상가에 비가 샌다면 상가건물은 누가 수리해야 할까?

 

만약 임차인이 임대차 계약을 체결할 때 상가에 대한 수선의무는 임차인이 부담한다는 특약을 맺었다면 임차인이 수리해야 할까?

 

임대차계약에 있어서 목적물을 사용•수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응 관계에 있으므로 임대인은 임차목적물을 사용•수익에 적합한 상태로 제공할 의무가 있다(민법 제623조).

 

따라서 임차 목적물에 문제가 발생하면 임대인은 이를 수리해야 할 의무가 있다. 그러나 상가건물 파손의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용•수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임차인이 수선의무를 부담한다.

 

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없으면 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다고 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).

 

만약 임대인이 상가건물을 수선해 주지 않는다면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 임대차계약을 해지하거나 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 지급을 거절할 수 있다. 목적물의 사용•수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결).

 

 

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따라서 상가건물에 비가 샌다면 임대인의 수선의무 면제 특약에도 불구하고 임대인이 수선의무를 부담하고, 임대인이 수리하는 동안 상가의 사용•수익에 부분적으로 지장이 있다면 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

 

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