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Summary

권리금 분쟁으로 소송이 이루어지는 경우에, 소송에서는 입증 책임이 있는 임차인이 소송 중에 권리금을 산정해 달라는 감정신청을 하고, 법원은 실무적으로 이 감정신청을 채택하여 감정평가사를 감정인으로 지정하고, 감정인에게 권리금 감정을 위탁합니다. 감정인은 권리금을 유형재산과 무형재산으로 나누어 그 금액을 감정하는데, 1) 유형재산을 감정평가할 때는 원가법을 적용하는 것이 원칙인데, 원가법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가하고, 2) 무형재산을 감정평가할 때는 수익환원법을 적용하는 것이 원칙이고, 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가할 수 있습니다.

 

안녕하세요. 손광남 변호사입니다.

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상가 건물을 임대하거나 임차하시는 분들은 권리금에 익숙하실 텐데요. 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의 3 제1항 참조).

 

권리금이란 상가건물 임대차보호법에서도 인정되는 법률적인 권리이고, 권리금계약이 유효한 것은 물론입니다. 또한, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 계약을 방해함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생하면 임대인은 임차인에게 그 손해를 배상하여야 합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의 4 참조).

 

한편, 위 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하게 되어 있습니다.

 

이러한 손해배상액으로 분쟁이 생긴다면, 법원에서는 어떻게 권리금을 산정하는지 궁금하실 것으로 생각됩니다.

 

실무적으로는 소송에서 입증 책임이 있는 임차인이 소송 중에 권리금을 산정해 달라는 감정신청을 하고, 법원은 이 감정신청을 채택하여 감정평가사를 감정인으로 지정하고, 감정인에게 권리금 감정을 위탁합니다.

 

감정인은 권리금을 유형재산과 무형재산으로 나누어 평가하는데, 유형재산은 영업시설, 비품 인테리어 등을 말하며, 무형재산은 영업권, 영업노하우 등을 말합니다.

 

1) 유형재산을 감정평가할 때는 원가법을 적용하는 것이 원칙인데, 원가법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가할 수 있습니다.

2) 무형재산을 감정평가할 때는 수익환원법을 적용하는 것이 원칙이고, 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재 가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가합니다. 다만, 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가할 수 있습니다.

 

 

 

소송 전이라도, 감정평가사에게 사적으로 권리금에 대한 감정평가를 맡기면 대략적인 권리금 액수를 예상할 수 있습니다. 이를 토대로 분쟁 전에 합의할지 어떤 금액을 합의하는 것이 합리적인지 생각해 볼 수 있습니다.