홈노크

Summary

임차 주택의 양수인은 임대인의 지위를 포괄적으로 승계 양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약을 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없음

 

임대차계약 기간 중 임대인이 임차 주택을 양도하면 임대인의 지위는 어떻게 될까? 임차 주택의 양도로 인한 임대인의 지위 이전에 임차인의 동의는 필요할까?

 

 

임대인의 지위 승계

 

임대차계약 기간 중 임대인이 임차 주택을 양도하면 임대인의 지위는 포괄적으로 양수인에게 이전된다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

 

이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없다. 임대인의 지위가 포괄적으로 이전되므로 양도인의 임대인으로서의 권리나 의무 모두 면책적으로 소멸하고, 차임 지급 청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무는 양수인에게 이전된다(대법원 1966. 2. 27. 선고 95다35616판결).

 

 

임대차 종료 후 임차 주택이 양도된 경우

 

대항력 있는 주택임대차의 경우 임대차가 종료된 상태에서 임차 주택이 양도되었다면 임차인은 누구에게 보증금을 반환받아야 할까?

 

이의 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서 임대인의 지위가 당연히 승계되므로, 임차보증금반환채무는 임차 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 임차 주택의 양수인에게 이전한다. 따라서 임차인은 양수인에게 임차보증금반환을 받을 수 있게 된다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615판결).

 

 

 

임차인이 양수인의 임대인 지위 승계를 원하지 않을 경우

 

임차인이 임차 주택의 양수인에게 임대인의 지위가 승계되는 것을 원하지 않는다면 임대차계약은 어떻게 될까? 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차 주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속에서 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615판결).

 

다만 임차인이 임대인 지위 승계를 거부하였다고 인정되기 위해서는 "주택이 양도된 이후 기존 임대인으로부터 보증금을 반환받겠다는 의사를 분명히 표시"하여야 함을 주의해야 한다. 새로운 임대인으로부터 보증금을 받을 수도 있다는 식의 애매한 태도를 취하면 상당한 기간 내에 이의를 제기하였다고 인정되지 않는다(2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결).

 

 

양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약을 체결한 경우

 

임차 주택을 양도하면서 양도인과 양수인이 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약을 체결하였다면 양수인은 임대인의 지위를 이전받지 않을까?

 

이와 같은 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 인정되지 않으므로 특약에도 불구하고 양수인은 임대인의 지위를 이전받게 되고, 임차인에 대한 보증금반환채무를 부담하게 된다.