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Summary

양도세 중과, 무엇이 문제일까? 현시점에서 양도세 중과 유의 사항은? 정부가 추진하는 방향과 앞으로의 변화

 

7월입니다. 7월 중에는 정부의 경제정책 방향 그리고 세법 개정(안)이 나올 예정입니다. 물론 이 둘을 묶어서 한꺼번에 발표할 수도 있을 것입니다. 어떤 방식이 되든, 그 시기와 내용(범위, 폭 등)에 관해 관심들이 많으실 것으로 생각합니다.

 

저 역시 어떤 내용이 나올지 굉장히 궁금하고 기대(?)가 됩니다만, 현재까지 언론에서 가장 많이 나오고 있는 내용 중 하는 ‘양도세 중과 폐지'입니다. 그렇다면 무엇 때문에 이에 대한 내용이 이리도 많은 것일까요?

 

우선 양도세 중과는 누구에게나 해당하지 않습니다. 두 가지 조건을 동시에 해당하여야 중과가 되는데요, 1) 세대 기준 2주택 이상 다주택자이면서, 2) 조정대상지역에 위치한 주택을 매각해야 양도세 중과가 됩니다.

 

따라서 1주택자이거나, 간혹 다주택자인데 중과 대상 주택 수에서 제외되어 중과 대상 주택 수가 1채이거나(일부 지엽적인 내용이 있는데 여기에서는 이 정도만 언급하고 넘어갑니다. 간혹, 중과 대상 제외 주택을 비과세 판단 시에도 제외되는 것으로 잘못 이해하여 비과세를 놓친 경우가 있어서입니다.) 혹은 아무리 주택 수가 많아도 비조정대상지역에 위치한 주택을 매각하는 경우라면 양도세 중과에 해당하지 않습니다.

 

예를 들어, 어떤 사람은 주택 수가 3채인데 그중 하나가 서울 강동구에 위치한 주택이라고 가정하겠습니다. 취득일은 ‘21년 3월로 당시 서울 강동구는 조정대상지역이었습니다. 따라서 해당 주택을 비과세하기 위해서는 반드시 ‘2년 거주' 요건을 만족해야 비과세가 가능합니다.

 

그런데 해당 주택 보유자는 ‘비과세는 상관없고, 양도세만 줄이면 괜찮다'라고 생각하고 있다고 합시다. 그렇다면 현재(‘23년 7월)는 서울 강동구가 비조정대상지역이므로 아무리 3주택이라도 2년 이상 보유한 경우라면 양도세 중과가 아닌 일반과세를 받을 수 있습니다.

 

여기에서 일반과세란 1) 2년 이상 보유 후 양도 시 양도세 기본세율(6~45%)이 가능하고, 2) 3년 이상 보유하는 경우에는 장기보유특별공제도 가능함을 의미합니다.

 

간혹, ‘취득 당시 조정대상지역이었으므로 중과 아닌가요?’라고 질문들을 주시는데 그렇지 않습니다. 양도세 중과 여부는 취득 당시가 아닌 양도 당시로 판단하며, 양도 당시 조정대상지역이 아닌 비조정대상지역이라면 중과에 해당하지 않습니다. 물론 취득 당시 조정이었다면 비과세하기 위해서는 반드시 2년 거주를 해야 하지만요.

 

그리고 ‘다주택자이므로 양도세 중과 맞죠?’ 이런 질문을 주시는 경우도 있는데 이 역시 꼭 그런 건 아닙니다. 아무리 주택 수가 많더라도 조정대상지역이 아닌, 비조정대상지역에 위치한 주택을 매각하는 경우에는 중과가 들어가지 않습니다. 다만 2년 이상은 보유해야 단기 양도세율이 적용되지 않으니, 이것만 주의하세요!

 

마지막으로, 설령 다주택이면서 조정대상지역에 위치한 주택을 양도한다고 하더라도 ‘24.5.9까지는 양도세 중과 한시 배제이므로 이 역시 중과에 해당하지 않습니다. 즉, 2년 이상 보유한 경우 기본세율 적용 및 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제도 가능합니다. 따라서 현재 조정대상지역에 위치한 주택을 혹시 처분해야 하는 목적이 있는 경우라면 가급적 ‘24.5.9까지 매각하시되, 조만간 나올 정부의 양도세 중과 폐지 방안을 꼭 살펴보시길 바랍니다. 매도 시기를 늦출 수도 있어서입니다.

 

그렇다면 만약 양도세 중과가 된다면 어떤 일이 발생하는 걸까요? 즉 세 부담이 얼마나 커지는 걸까요?

 

이 경우 첫 번째로 제아무리 오랜 기간을 보유했다고 하더라도 장기보유특별공제는 하나도 받을 수 없습니다. 그로 인해 양도세 소득금액이 올라가고 결과적으로 양도세 과세표준이 올라가게 됩니다.

 

두 번째로 기본세율에 가산 세율이 붙습니다. 즉 세대 기준 2주택이라면 20% 포인트 가산, 3주택 이상이라면 30% 포인트가 가산됩니다. 가령 양도세 과표 10억 초과 시 적용되는 기본세율이 45%인데 3주택 중과가 된다면 75%가 되고, 여기에 지방소득세가 붙으면 무려 82.5%의 양도세를 부담해야 합니다.

 

 

(그림 1. 양도세 중과 시 세 부담 변화)

 

대략 계산해 보면 양도차익 1억일 때 일반과세(2년 이상 보유)인 경우는 대략 2천만 원의 세부담을 하면 되지만 3주택 중과에 해당하면 5천만 원 정도를 부담해야 합니다. 양도차익이 5억으로 커지면 세 부담이 더욱 커지는데요, 1.9억 일반 과세가 3.5억까지 늘어날 수 있으니 매우 주의가 필요합니다.

 

실제 실무에서 가장 많이 일어나는 사고는 본인은 비과세인 줄 알았는데 주택 수를 잘못 계산하여 비과세를 못 받는 것은 물론, 양도세 중과까지 겹쳐서 거액의 세금을 납부한 사례가 많다는 점입니다.

 

따라서 조정대상지역에 위치한 주택을 매각할 때는 반드시 중과 여부를 따져보셔야 하며, 그렇지 않고 비조정대상지역에 위치하거나 ‘24.5.9까지인 양도세 중과 한시 배제 기간에는 2년 이상 보유했는지를 가장 먼저 확인하셔야 합니다(2년 미만 단기 양도 세율 시 최소 66% 세 부담을 해야 하기에 그렇습니다.)

 

그렇다면 정부는 이에 대해 어떤 개정안을 가지고 나올까요? 아래는 어디까지나 저의 개인 의견이니 참고만 하시되, 실제 정부 대책이 발표되면 해당 내용을 기준으로 하여 다시 상세히 설명해 드릴 예정입니다.

 

첫째, 중과세율을 낮추거나 없애는 방안이 유력합니다.

 

그렇게 함으로써 기본적으로 시장에서 거래가 되게끔 유도할 것입니다. 언론에서는 ‘폐지'라고 하였지만 부동산 경기라는 게 언제든 또 과열될 수 있으니, 규제 지역을 아예 없애지는 않고, 그 효과를 조정하는 방향이 될 것이라 예상합니다.

 

둘째, 규제 지역 개편도 함께 이루어질 것입니다.

 

현행 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 3단계로 이루어진 규제 지역을 하나로 묶되 다시 여기에서 1 지역, 2 지역으로 나누는 방안이 논의 중입니다. 야당에서 발의하였다고 하니 정부가 이를 받아서 다시 보완하는 쪽으로 갈 것으로 보입니다. 그렇게 되면 2개 규제 지역 중 하나 정도만 양도세 중과에 해당하지 않을까 생각됩니다.

 

셋째, 만약 국회에서 합의가 안 되면 다음 방안도 생각할 수 있습니다.

 

즉, 현행 조정대상지역 중 일부를 해제하거나, 아니면 양도세 중과 유예 기간을 더 연장하는 것입니다. 다소 극단적인 경우이긴 하나 약간의 가능성은 있으며 그보다는 여야가 원만하게 합의하여 이번 정기 국회에서 관련 법안이 통과되길 더 기대합니다.

 

 

 

 

이 외에도 7월에는 다른 정부 정책이 나올 것입니다. 어떤 내용이 나올지 그리고 해당 내용이 부동산 시장에 어떻게 영향을 미칠지 저 역시 관심입니다. 하지만 부동산 정책은 단기간에 영향을 미치고, 장기적으로는 시장 원리에 따라 수렴한다는 말이 있듯이, 여러분의 자산관리는 항상 그 본질에 충실해야 할 것입니다. 추가 내용은 또 말씀드려 보도록 하죠. 감사합니다.