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Summary

작년 말 22% 하락률을 보인 서울-인천-경기도에서 서울은 6% 경기도 5% 인천 3% 반등 작년 말 12~17% 하락률을 보인 6대 광역시 중 부산 대전 3%, 대구 2%, 울산 광주 0% 반등 정부 정책이 서울 집중화를 유도하여 지방 약세장이 하반기도 이어질 것

 

최근 서울 부동산 시장이 살아나기 시작했다는 평가들이 많습니다. 그리고 서울이 살아나면 이후에는 서울 외 지역, 즉 수도권으로 퍼지고, 이것이 광역시로 퍼지고, 이후 지방으로 퍼지는 흐름을 예상하는 글들이나 전문가들의 인터뷰들이 적지 않게 등장합니다.

 

먼저, 실제 시장의 변화가 어떤지를 좀 살펴볼 필요가 있겠습니다. 먼저 서울입니다. ‘22년 하반기 서울 아파트 실거래 지수가 180포인트에서 141.9로 6개월 만에 22% 하락한 것은 역사상 가장 빠른 실거래 하락 속도였습니다. 18억 하던 주택이 14억이 되었다고 생각하시면 될 것 같습니다. 이후, ‘23.4월 기준 150.8로 반등하면서 바닥에서 6%가량 상승을 했습니다. 상반기 6%라면 연율화 12%는 되니까 두 자릿수 상승률을 보이는 매우 강세장다운 분위기인 것이 사실입니다.

 

그렇다면 경기도는 어떨까요? 경기도는 같은 기간 161포인트에서 125포인트로 22% 하락했고, 현재 131로 4.8% 상승했습니다. 경기도의 경우 하락률은 서울과 동일하지만, 상승 폭은 다소 적은 편입니다. 연율화 9.6%도 적지 않은 상승률이고 강세장다운 분위기가 날 법합니다. 다만 경기도의 경우에는 하락 폭이 같고, 상승률은 상대적으로 서울이 부진했던 관계로 서울 부동산 시장 같은 분위기는 아닙니다.

 

부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산의 6대 광역시는 어떨까요? 이들 6대 광역시 중에서는 먼저,  부산이 지수 152에서 131.4로 14% 하락을 했고, 현재 135로 3% 반등했습니다. 대구는 122에서 101로 17% 하락했고, 현재 103으로 2% 반등했습니다. 인천은 147에서 114로 22% 하락했고, 현재 118로 3.5% 상승했습니다. 대전은 155에서 131로 15% 하락했고 현재 135로 3% 반등했습니다. 광주는 144에서 126으로 12.5% 하락하고, 현재도 126으로 반등이 0%입니다.

 

마지막으로 울산은 109에서 96으로 12% 하락했고, 현재도 96으로 반등이 없는 상태입니다. 하락 폭이 가장 큰 인천의 경우 22% 하락으로 서울-경기도와 하락률이 동일했는데, 상승률은 3.5%로 세 지역 중 가장 부진했습니다. 즉, 수도권에서는 서울이 가장 상승률이 높았고, 다음 경기-인천 순이었습니다.

 

그리고, 인천 외 지역, 즉 부산-대구-대전-울산-광주의 경우에는 하락률이 가장 높았던 지역이 대구로 17% 하락했고 겨우 2% 반등했습니다. 대전도 15% 하락했는데 3% 반등한 것이고요, 부산이 14% 하락하고 3% 반등, 울산과 광주는 12% 수준만큼 하락하고 이후 상반기 기준 반등이 없는 상태입니다.

 

상반기 서울이 차별적으로 하락률이 더 높고 현재 상승률이 더 높은 부분은 ‘골이 깊으니, 산도 높다’고 표현할 수 있겠지만, 지금의 서울 강세장을 만든 힘은 정부 정책의 결과일 가능성이 높습니다. ‘22.9월부터 미분양 대책, ‘23.1.3 국토부 업무보고에 나와 있던 청약 관련 대책과 분양권 대책 등이 종합된 결과, 서울을 중심으로 하는 청약시장이 되살아났고 이는 주변 기존주택 시장으로 이어졌습니다.

 

그리고, 전국단위 청약이 가능해지고 투자도 가능해지면서, 지방으로 흘러갈 돈들이 서울로 쏠림 현상이 생기도록 했습니다. 이에 따라, 미분양이 첫 미분양대책이 나오던 ‘22.9월의 4.0만 호에서 7.5만 호 고점 비는 감소했지만 6.8만 호로 4만 호 대비는 70% 이상 증가했는데, 이런 증가의 9할 이상을 지방에서 증가하면서 시장 침체의 분위기가 지방에 이어지고 있는 상황입니다.

 

 

 

 

한국 부동산에서 서울 쏠림은 어제오늘의 일이 아닙니다. 그러나, 코로나 이후 전국적 하락장에서도 서울 쏠림을 만들어 내면서 이제는 지방으로 가야 할 수요까지 끌어당겨서 가격 부양정책을 쓴 결과가 상반기 성적표라 할 것입니다. 하반기에도 이러한 버티기가 가능할 수도 있겠지만, 이런 과정을 거치면서 지방 주택시장, 혹은 인천-경기도까지 온기가 다 퍼지지 못하게 되는 것이 최악의 스토리로 가는 것이 아닐까 합니다. 모두가 서울만 바라본다면 한국은 서울 도시국가에 불과할 테니까요.