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상생 임대주택은 어떤 혜택이 있을까? 상생 임대주택 비과세 특례를 받기 위한 요건은? 현시점, 똑똑한 상생 임대주택 활용법!

 

부동산 절세에 있어서 가장 좋은 방법은 ‘비과세’입니다. 양도가액 12억까지는 그 차익이 얼마더라도 세금 한 푼 내지 않으니 말이죠(12억을 초과하더라도 일반과세보다 세 부담이 줄어듭니다.)

 

그런데 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택이었다면 추후 비과세를 할 때 반드시 ‘2년 거주'를 해야 비과세가 가능한데요, 예를 들어 ‘21년도에 취득한 서울주택이라면 당시 서울은 모든 지역이 조정대상지역이었으므로 2년 거주를 해야 비과세가 가능합니다. 즉, 지금은 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 취득 당시 조정대상지역이므로 2년 거주 요건이 계속해서 남아있는 것입니다.

 

그런데 사정상 거주를 못 하는 경우라면 비과세가 불가할 텐데 좋은 방법이 없을까요? 이때 비과세를 할 수 있는 유일한 방법은 바로 ‘상생 임대주택 비과세 특례' 밖에 없습니다.

 

 

(그림 1. 상생 임대주택 비과세 특례 개요)

 

 

상생 임대주택은 ‘21년도에 처음 나온 제도였는데요, 이를 보완하여 다주택자라 하더라도 향후 1주택 비과세를 할 때 요건을 갖추면 비과세가 가능하고, 조정대상지역 양도세 비과세를 위한 2년 거주는 물론, 1가구 1주택 장기보유특별공제(흔히 ‘표2’ 장특공이라 합니다.) 2년 거주요건까지 면제가 되기에 꽤 큰 혜택이라 할 수 있습니다.

 

예를 들어, ‘21년 서울 강동구에 있는 아파트를 취득한 경우, 2년이 지난 ‘23년 해당 아파트를 매각하여 비과세하고 싶다면 취득 당시 강동구는 조정대상지역이었으므로 반드시 2년 거주를 해야 하고, 만약 12억을 초과하는 경우라면 (표2) 장특공을 받기 위해서도 2년 거주를 해야 가능합니다.

 

따라서 해당 주택을 상생 임대주택 요건을 갖추었다면 2년 거주를 하지 않아도 비과세가 가능하고, 만약 양도가액이 12억을 초과하는 경우라면 12억 초과분에 대해 (표2) 장특공도 가능하기에 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

 

 

그렇다면 어떻게 해야 상생 임대주택 혜택을 받을 수 있을까요? 크게 두 가지 요건을 갖춰야 합니다.

 

첫째, 상생 임대주택 혜택을 받고자 하는 집을 ‘취득 후' 임대차계약을 맺어야 하는데 이걸 ‘직전 임대차계약'이라고 하고 최소 1년 6개월 이상은 임대해야 합니다.

 

둘째, 직전 임대차계약 이후 ‘상생 임대차계약'을 맺어야 하는데, 이때 상생 임대차계약은 직전 임대차계약 대비 5% 이내로만 임대료 증액을 해야 하고, 최소 2년 이상은 임대해야 합니다.

 

다만 상생 임대차계약의 경우 ‘21.12.20 ~ ‘24.12.31까지 계약을 체결하고 계약금을 수령한 후, 실제 임대개시까지 해야 혜택을 받을 수 있습니다.

 

예를 들어 볼까요?

 

 

(그림 2. 상생 임대차계약 사례)

 

 

어떤 사람이 A 주택을 ‘18년 도중에 취득하고 이후 ‘20년 중에 임대차계약을 체결합니다. 해당 주택을 ‘취득한 후'에 임대차계약을 체결한 것이므로 1년 6개월 이상 임대차계약 기간이라면 일단 직전 임대차계약에 해당합니다.

 

이후 직전 임대차계약 대비 5% 이내로 증액을 하고 2년 이상 임대하며 ‘24.12.31까지 임대차계약을 갱신한다면 상생 임대차계약 요건을 갖춰서 A 주택은 비록 취득 당시 조정대상지역이었다 하더라도 2년 거주 없이 비과세가 가능합니다.

 

얼핏 보면 단순해 보이지만 계약이라는 것은 워낙 다양한 사례가 많아서 유의하셔야 합니다. 따라서 관련 해석도 여러 개가 나왔는데요, 이 중 중요한 몇 가지를 소개합니다.

 

 

첫째, 주택 취득 전 미리 계약한 임대차계약은 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다.

 

이는 ‘취득 후’ 계약을 전제로 한 요건과 맞지 않아서입니다. 예를 들어 매도자(갑)와 매수자(을) 간 매매계약을 체결한 후 아직 등기가 넘어가기 전이므로 매도자가 임차인(병)과 임대차계약을 체결하고, 해당 주택 매매대금 잔금일에 임대인 명의를 매도자(갑)에서 매수자(을)로 변경하더라도 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다.

 

비슷한 경우로 매수자(을)가 임차인(병)과 임대차계약을 체결하고 해당 주택을 취득일 이후 임대 개시하는 조건으로 하더라도 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다.

 

마찬가지로 구축이 아닌, 분양권을 보유한 상태에서 분양 잔금 전에 체결한 임대차계약 역시 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다. 모두 취득 후 계약이 아니기 때문입니다.

 

다만 특이한 건, 매도인이 임차인이 되는 흔히 말하는 ‘주인 전세'는 매수자(을)가 해당 주택을 취득하는 당일 매도인이자 임차인이 되는 갑과 임대차계약을 체결하면 이는 직전 임대차계약에 해당합니다. 앞 사례를 보면 이 역시 해당하지 않아야 할 것 같은데, 그렇지 않죠?

 

둘째, 앞 사례에서 취득 후 계약이 직전 임대차계약이 된다고 하였는데요, 승계한 임대차계약을 갱신하면 이 역시 취득 후 계약이 되므로 해당 임대차계약은 직전 임대차계약 이후 5% 이내로만 올리면 상생 임대차계약이 되므로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

단, 상생 임대차계약은 늦어도 ‘24.12.31까지 계약 체결 및 임대개시까지 해야 하므로 일정이 그렇게 많이 남지는 않았군요.

 

셋째, 직전 임대차계약과 상생 임대차계약 사이에 공백이 있더라도(임대인이 실제 거주 등) 요건만 맞으면 상생 임대주택 혜택이 가능합니다.

 

넷째, 상생 임대차계약 기간 도중, 임차인이 조기 퇴거로 2년 미만 임대 시 상생 임대차계약에 해당하지 않으나 새로운 임차인과 요건을 맞춰 계약하면 상생 임대 기간 합산이 가능합니다.

 

다만, 이 경우 종전 임대차계약보다 낮거나 같은 조건으로 임대차 계약을 맺으면 합산이 가능하니 혹여 임차인 사정으로 2년 임대 기간을 못 채운 경우라면 한 번 체크해 보시면 좋겠습니다.

 

 

 

 

이상의 내용을 바탕으로, 취득 당시 조정대상지역이라 반드시 거주해야 하는데 그렇지 못한 경우, 혹은 자녀 등에게 증여하였으나 아직 거주하지 못해서 비과세를 못 받는 경우라면 ‘24.12.31까지 요건을 갖춰 직전 및 상생 임대차계약을 갖추면 비과세가 가능하니 꼭 활용해 보시기 바랍니다.

 

지금 새롭게 만들기에는 다소 힘들 수 있지만, 이미 어느 정도 요건이 갖춰진 경우라면 잘만 활용하면 큰 혜택을 볼 수 있어서입니다. 좋은 결과 있으시길 기대합니다. 감사합니다.