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Summary

남편에서 부인으로 임차인 명의를 변경하더라도 당사자가 변경된 것이므로 신규 계약으로 인정 임차인 명의 변경 후 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 특약을 계약서에 기재하더라도 그와 같은 특약은 효력이 인정되지 않음을 주의해야

 

어느 날 임차인으로부터 전화가 와 기존 남편 명의로 있던 임대차 계약의 임차인 명의를 부인으로 변경하고 싶다는 말을 들었을 경우, 임대인은 어떻게 하여야 할까?

 

채무 관계, 이혼 등의 이유로 임차인이 명의변경을 원하는 경우가 종종 있는데 이의 경우 임대인은 임차인의 부탁을 들어 줘도 될까?

 

우선 임차인의 명의가 변경되는 것은 아무리 배우자로 변경된다고 하더라도 계약의 당사자가 변경되는 것인 만큼 두 계약은 별개의 계약으로 봐야 하며, 부인과의 임대차계약은 재계약이 아닌 신규 계약으로 인정된다.

 

만약 남편이 이미 1회의 계약갱신요구권을 행사한 경우 부인은 임대차계약 기간이 종료될 때 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까?

 

부인 명의로 체결된 임대차계약은 신규 계약으로 인정되므로 남편이 이미 1회의 계약갱신요구권을 행사하였다 하더라도 부인 역시 1회의 계약갱신요구권을 행사하는 것이 가능하다.

 

그렇다면 임차인이 계약갱신요구권은 이미 행사하였고, 추후 임대차 기간이 종료될 경우 부인이 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 특약을 기재하겠다고 한다면 특약의 효력은 인정될까?

 

주택임대차보호법은 편면적 강행규정으로서 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로 임차인에게 보장된 1회의 계약갱신요구권을 사전에 포기하는 특약은 효력이 인정되지 않는다.

 

 

 

따라서 이미 계약갱신요구권을 행사하였고, 변경된 임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 특약에 기재한다고 하더라도 부인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있다는 의미이다.

 

임대인으로서는 임차인의 명의를 변경하면서 특약으로 이미 계약갱신요구권은 행사하였고, 명의 변경 후 계약갱신요구권은 행사하지 않겠다고 기재하더라도 이와 같은 특약은 효력이 없음을 주의해야 할 것이다.