이성호 세무사

2023.07.06 11:00

세금/절세

주택의 형태와 용도변경 시 주의할 양도세 비과세 적용

Summary

  • 건축법상 주택의 구분, 잘 알고 계시는가요? : 다가구주택 vs 다세대주택의 구분
  • 낭만 있는 옥탑방? 잘못하면 다세대주택이 될 수 있다.
  • 공동지분인 다가구주택의 양도 시 주의사항 : 공유지분을 양도하는 경우 비과세 배제
  • 매매계약 특약에 따른 용도변경 시 주의사항 : 양도 당시 상가이므로 비과세 제외
  • 매매계약 특약에 따른 용도변경 시 주의사항 : 양도 당시 대지이므로 비과세 제외

 

1. “건축법상 주택의 구분, 잘 알고 계시는가요?

 

일반적으로 주택이란 우리나라 부동산의 큰 축인 아파트나 개인이 보유하고 있는 한적한 시골의 단독주택 정도의 이미지가 머릿속에 가장 먼저 떠오른다. 하지만 세금과 연계되는 주택은 그 종류가 다양하고 매매하거나 증여하고자 하는 주택의 종류에 따라 비과세 여부가 많이 달라지므로 현재 내가 보유 중인 주택과 향후 매매할 주택의 범위를 먼저 정의하는 것이 중요하다.

 

양도소득세를 규정하는 소득세법에서는 주택의 범위를 별도로 정의하는 대신 건축법상 주택의 개념을 차용한다. 건축법상 주택의 범위는 다음과 같다.

 

(1) 건축법상 주택의 범위

구분

주택 종류

바닥면적

세대수

주택 층수

① 단독주택

단독주택

-

-

-

다중주택

660㎡ 이하

-

3층 이하

다가구주택

661㎡ 이하

19세대 이하

3층 이하

② 공동주택

다세대주택

662㎡ 이하

-

4층 이하

연립주택

663㎡ 초과

-

4층 이하

아파트

 

-

5층 이상

 

 

(2) 건축법상 다가구주택과 다세대주택의 구분

구분

① 다가구주택

② 다세대주택

주택 유형

단독주택

공동주택

주택 층수

3층 이하

4층 이하

세대수

19세대 이하

-

등기 형태

동별(건물 전체) 등기

호별(세대별) 등기

 

 

 

2. 낭만 있는 옥탑방? 잘못 관리하면 다주택자가 될 수 있다.

 

단독주택으로 분류되는 다가구주택과는 달리 공동주택에 해당하는 다세대주택과의 차이는 실질 현황에 따라 판단한다. 이 과정에서 가장 많은 쟁점이 되는 부분이 바로 옥상에 설치된 옥탑방의 존재다.

 

아래 건축법의 정의와 같이 층수를 산정함에 있어서 위에서 내려다보았을 때 산정되는 옥탑이나 승강기탑 등의 수평 투영 면적의 합계가 해당 건축물의 도면상 건축면적의 1/8을 초과한다면 층수에 산입되므로 의도치 않게 다세대주택으로 되어 양도일 현재 수 개의 주택을 보유하는 다주택자 신분이 될 수 있다.

 

건축법 시행령 제119조

① 법 제84조에 따라 건축물의 면적 ·높이 및 층수 등은 다음 각호의 방법에 따라 산정한다.

  1. 층수 : 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함), 계단 탑, 망루, 장식 탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평 투영 면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고~

 

 

 

3. “공동지분인 다가구 주택의 양도 시 주의사항

 

소득세법 시행령 제155조 제15항에서는 다가구 주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

 

우리나라 대부분의 다가구 주택은 하나의 등기사항으로 기재되는 경우가 많기 때문에 양도일 현재 여러 개의 호실이 존재하더라도 등기 실체상 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하는 것이다.

 

하지만 다가구주택을 당초부터 공유지분으로 보유하다가 지분권자 일방의 지분만을 단독으로 매매하는 경우에는 양도소득세 비과세 규정이 적용되지 않음에 주의해야 한다.

 

 

 

4. 매매계약 특약에 따른 용도변경 시 주의사항

 

지난 2022년 10월 기획재정부에서 중요한 예규가 생성되었다. 바로 주택을 보유하다 매매계약을 체결한 상태에서 매수인의 사정으로 잔금청산일 전에 상가 등 주택 외의 용도로 변경하는 경우 과연 주택의 양도로 비과세 적용을 해줄 것인지에 대한 내용이다.

 

결과적으로 해당 주택의 매매계약 시점이 2022년 10월 20일 전후인지에 따라 해당 양도 객체를 주택으로 볼지, 상가로 볼지 달리 판단하게 된다. 따라서, 주택의 양도로 비과세를 적용받는 것이 목적이라면 매매계약 작성 시 매도자와 매수자의 개별적인 요구가 반영되는 특약사항에 들어가는 문구를 세심히 검토할 필요가 있다.

 

 

image01.png

 

① 2022.10.20. 이전 매매계약을 체결할 때 : 매매계약일 현재“주택” ➡ 비과세 ◯

② 2022.10.21. 이후 매매계약을 체결할 때 : 잔금청산일 현재“상가” ➡ 비과세 ×

 

 

기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.

주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매 특약에 따라 잔금 청산/전에 주택을 상가로 용도 변경한 경우 1가구 1주택 비과세, 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 판정 시 양도 물건의 판정기준일은 2022.10.21. 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 상황에 따라 양도 물건을 판정함.

 

 

 

5. 매매계약 특약에 따른 주택멸실 시 주의사항

 

위에서 살펴본 주택 용도변경과 더불어 매매계약 체결 후 주택을 멸실하는 조건으로 잔금을 치르는 경우도 있다. 이 경우에도 해당 주택의 매매계약 시점이 2022년 12월 19일 전후인지에 따라 달라진다.

 

 

image02.png

 

① 2022.12.19. 이전 매매계약 체결할 때 : 매매계약일 현재“주택” ➡ 비과세 ◯

② 2022.12.19. 이후 매매계약 체결할 때 : 잔금청산일 현재“나대지” ➡ 비과세 ×

 

기획재정부 재산세제과-1543, 2022.12.20.

주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매 특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 신한 경우 1가구 1주택 비과세, 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 판정 시 양도 물전의 판정 /기준일은 2022.12.20. 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 상황에 따라 양도 물건을 판정함.

 

 

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정리하면, 주택의 범위에 따라 건축법상 의도치 않은 다세대주택으로 인정될 수 있는 경우를 사려보았고 공유지분으로 보유 중인 다가구주택의 매매는 비과세적용을 받지 못함을 살펴보았다. 또한, 비과세를 염두에 두고 주택을 매매하였지만 잔금청산 전에 상가 등으로 용도를 변경하거나 주택을 멸실하는 경우 매매계약 시점에 따라 양도일 현재 주택으로 인정되지 않아 비과세 적용이 불가능한 경우를 살펴보았다.

 

이처럼 내가 보유하고 있는 주택의 현황을 살펴보고 매매 전이라면 비과세 목적에 맞게 주택 범위를 변경하고 매매계약 이후에도 양도일 현재까지 주택으로 인정될 수 있는 세심한 관리가 필요하다.

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