손광남 변호사

2023.06.30 11:00

법률

재개발, 재건축 현금 청산

Summary

  • 자신이 소유하고 있는 부동산이 재개발 사업 구역에 포함된다면 반대하더라도 일단 무조건 조합원이 됩니다. 이후 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않으면 재개발 현금청산자로 지위가 변경됩니다.
  • 현금청산자가 되더라도 바로 청산금을 받을 수 없고, 일단 관리처분인가 이후에 현금청산금을 받을 수 있습니다.
  • 재개발구역의 경우 보상 협의 단계부터 행정소송단계까지 여러 명의 감정평가사로부터 감정평가를 받을 기회가 있으나, 재건축의 경우 재개발과는 달리 통상적으로 법원이 선정한 1인의 감정평가사로부터 현금청산 부동산에 관한 시가 감정을 받는 것으로 끝나는 경우가 많습니다.

 

요즘은 부동산 경기가 침체하여 재개발, 재건축이 무산되는 경우도 많고, 되더라도 원하는 이익이 나지 않을 우려가 있습니다. 이 때문에 많은 분이 재개발 현금 청산에 대해 종종 문의하십니다.

 

 

현금청산자의 지위

 

먼저, 재개발 현금청산은 재개발 지역에서 기존의 거주 혹은 영업하고 있던 부동산을 조합에 판매하는 것을 말합니다. 자신이 소유하고 있는 부동산이 재개발 사업 구역에 포함된다면 반대하더라도 일단 무조건 조합원이 됩니다. 이후 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않으면 재개발 현금청산자로 지위가 변경됩니다. (분양신청을 하였다면 분양신청 기간이 종료한 다음에는 임의로 분양신청을 철회할 수 없으며, 사업시행자가 분양신청 철회에 동의하는 경우에만 현금청산자로 지위가 변경됩니다.)

 

 

청산금 지급 시기

 

「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')」 제73조 제1항은 '사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내' 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다고 규정하고 있고, 제2항은 '사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내수용재결을 신청하거나 매도 청구 소송을 제기하여야 한다'라고 규정하고 있습니다.

 

따라서, 현금청산자가 되더라도 바로 청산금을 받을 수 없고, 일단 관리처분인가 이후에 현금청산금을 받을 수 있습니다.

 

 

현금 청산절차(재개발구역은 수용재결, 재건축 구역은 매도 청구)

 

현금 청산절차는 크게 2가지로 나뉩니다. 재개발구역의 경우「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법')」에 따라서 수용재결 절차로 진행되고, 재건축 구역의 경우 도시정비법 제73조 제2항에 따라서 매도 청구 소송절차로 진행됩니다.

 

재개발구역의 수용재결 절차는 통상적으로 1) 손실보상 협의를 진행하고 협의 불성립 시 2) 지방토지수용위원회 수용재결, 3) 중앙토지수용위원회 이의재결, 4) 손실보상금 행정소송 등으로 단계별로 순차적으로 진행됩니다.

 

반면, 재건축 구역의 매도 청구 절차는 1) 손실보상 협의를 진행하고 협의 불성립 시, 2) 매도 청구 소송으로 진행됩니다.

 

 

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재개발구역의 경우 보상 협의 단계부터 행정소송단계까지 여러 명의 감정평가사로부터 감정평가를 받을 기회가 있으나, 재건축의 경우 재개발과는 달리 통상적으로 법원이 선정한 1인의 감정평가사로부터 현금청산 부동산에 관한 시가 감정을 받는 것으로 끝나는 경우가 많습니다. 따라서, 조합이 제시하는 금액이 적절한지 잘 살펴보아야 합니다.

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