채상욱

2023.06.26 11:00

정책

특례대출의 시대에 문제는 없을까

Summary

  • 역전세 환경 속 규모는 70조~100조 원
  • 특례역전세론(가칭) 이 등장하면 100조 원 내에서 두 번째 특례론
  • DSR 초과 대출은 미래 수요를 끌어 쓴 것으로 후폭풍 우려

 

역전세 위기감이 상당합니다. 한국은행에 따르면 올해 임대차 거래를 체결할 주택 중 절반이 넘는 107만 호의 주택에서 평균 7천만 원의 역전세가 나타난 환경이라고 ‘23.4월 말 진단한 바 있습니다. 이는 70조 원이 넘는 규모입니다. 전세 실거래 지수가 정점이던 시점이 ‘21.6~22.5'이므로 이 1년간을 고려한다면 이 규모는 더 커질 수 있습니다.

 

역전세 환경에서는 임대인이 임차인에게 보증금을 지급하지 못하게 되는 경우가 있어, 보유 부동산을 처분하거나, 혹은 대출받아서 또는 자기자본으로 돌려줘야 하는데, 대출을 받을 수 있도록 특례역전세론(가칭) 이 필요하다는 주장이 있습니다.

 

추경호 경제부총리도 그래서 역전세 대출의 규모를 100조 원 정도를 고려할 정도로 상당한 규모를 언급한 바 있습니다. 그리하여 역전세 시장의 규모가 최소 70조 원에서 100조 원 상당액이 될 거라는 분석들이 힘을 얻고 있습니다.

 

그런데 이런 특례역전세론의 가장 큰 특징은, 대출 원리금 상환 비율인 DSR을 적용하지 않을 수 있다는 것입니다. DSR을 적용하지 않는다는 점에서 ‘특례’라는 말을 붙이고 있는데요, 역전세론은 벌써 두 번째 특례론이 될 예정이며, 첫 번째 특례론은 바로 연초부터 매우 활성화되었던 특례보금자리론이었습니다.

 

특례보금자리론의 등장은 ‘22.9월부터 논의되기 시작하였습니다. 미분양 주택이 급증하자, 수요를 살리기 위해 대출을 열어줘야 하는데, 가계대출은 ’22 말 기준 40.6%의 DSR 상태(한국은행 조사)였기 때문에 추가 대출을 받기가 어려운 환경이고, 그래서 특례론 44조 원의 예산을 배정하여, 수요를 만들어 냈습니다. 특례론은 도입 4개월 만에 30조 원이 신청될 정도로 호황을 이끌었고, 이것이 ‘23년 상반기 반등세의 큰 원인 중 하나였습니다.

 

그리고 특례역전세론의 경우, 하반기부터 심화할 역전세 환경에서 임대인을 위한 대출로, 70~100조 원 수준으로 논의가 되고 있는데, 실제 대출을 얼마나 받을지는 아직은 알 수 없지만, 이 역시 상당한 규모라 할 수 있고, 이 대출도 DSR 적용을 받지 않습니다.

 

이렇게 두 대출을 합쳐서 만약 100조 원(40조+60조)이 되게 된다면, 이 정도의 대출 성장은 사실 초호황기의 가계대출 증가액 규모와 동일한 수준이 되며 엄청난 규모입니다. 그렇기에 침체 중이던 시장을 돌려세울 힘이 있었습니다.

 

문제는 그 이후에 옵니다. 특례보금자리, 특례역전세는 모두 무주택가구/다주택 가구의 소득을 초과하는 대출을 허용해 준 것으로 이는 약 1년 이상의 대출수요 증가를 미리 올해 다 당겨서 사용한다는 것이 됩니다. 이는 미래 시점 언젠가는 수요의 공백이 찾아온다는 것이고, 이때 찾아올 수요 공백에서는 사용할 카드가 많지 않습니다.

 

대출이란 본디, 상환할 수 있는 수준에서 빌려야 하며, 글로벌 위기들은 항상 무분별한 대출에서 비롯되어 왔습니다. 그런데, 이 대출을 미래의 소득까지 다 당겨서 지금 써버린다면, 미래엔 어떤 수요와 대출을 만들어 낼 수 있을까요?

 

 

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오늘의 위기를 내일의 더 큰 위기로 덮는 것이 요즘의 메타입니다. 시장 안정화를 위한 정책이 필요한 것은 사실이나, 미래에 더 큰 위기로 연결될 정책이라면 함부로 써서는 안 될 카드를 쓰는 게 아닌지 소시민으로서 우려스럽습니다.

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