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Summary

양도세 비과세에서 특히 중요한 세대 기준 주택 수 판례에 나온 사례에서는 왜 비과세하지 못하였을까 세대 분리의 정석

 

우리 세법에서 ‘세대'란 매우 중요한 의미를 갖습니다. 우선, 양도세 비과세 판단 시 세대 기준 주택 수를 따져서 비과세 판단을 합니다. 흔히 알고 있는 ‘1세대' 1주택 비과세에 있어서 세대 기준 주택 수가 이보다 많으면 비과세가 안 될 수 있는 것입니다.

 

여기에 ‘20년 8월 지방세법 개정으로 도입된 다주택자 취득세율 중과에서도 역시 세대 기준 주택 수를 따져 중과세율을 적용합니다. 다만 종합부동산세는 인별 보유 주택 수, 주택임대소득은 부부합산 주택 수가 기준이 되기에 그때마다 적용되는 주택 수가 모두 제각각입니다.

 

그런데 세대 분리 관련하여 최근에 아주 중요한 판례가 나왔습니다. 대법원 판례는 아니지만 설령 항고하더라도 결과가 바뀔 것 같지는 않습니다. 어떤 내용일까요? 주요 사실관계를 요약하면 다음과 같습니다.

 

A씨는 2012년 서울 서초구 아파트 한 채를 매입 이후 2014년부터 다른 주택을 임차한 후 자녀와 함께 거주 해당 자녀는 2015년, 2018년 연달아 주거용 오피스텔을 구입하고 해당 오피스텔 중 하나에 전입신고를 마침 A씨는 본인과 자녀가 주민등록상 주소지가 다르기에 세대 분리가 되었다고 판단, 2019년 3월 서초구 아파트를 매각하고 당시 고가주택 기준인 9억 초과분에 대해 1억 9천만 원을 세금으로 납부 하지만 서울지방국세청은 양도 당시 ‘1가구 3주택'이라고 판단, 1억 9천만 원이 아닌 8억을 납부하라고 통보 이에 A씨는 소송을 제기하였으나 재판부는 “과세 정당"이라고 결론지음

 

여기에서 핵심은, ‘유주택자인 자녀와 주민등록상 세대 분리가 되었으나 실제 생계를 함께 할 경우 해당 주택 수가 비과세 판단에 있어서 포함되는가?'입니다. 그림으로 나타내면 아래와 같습니다.

 

 

(그림 1. 당시 상황 정리)

 

 

그림에서 보는 것처럼 A씨와 그 자녀는 주민등록상 세대 분리를 하였으나 실제로는 한 곳에서 함께 거주하였습니다. 그리고 그러한 상태에서 A씨는 서초구 아파트를 양도하였으나 과세당국은 세대 기준으로 3주택이므로 비과세가 아니라고 판단합니다.

 

문제는 그다음입니다. 당시 서초구는 조정대상지역이었고(지금도 그러합니다.) 양도세 중과에 해당하므로 장기보유특별공제를 적용하지 않고, 기본세율에 가산 세율 20% 포인트(현재는 30% 포인트)를 가산합니다. 그 결과 1억 9천만 원이 아닌 8억 원이라는 거액의 납부세액이 나온 것입니다.

 

이에 대해 A씨는 문제를 제기하였지만, 재판부는 아래와 같이 판단합니다(판결문 내용 중 일부를 요약 정리합니다.)

 

비록 세대 구성 능력이 있는 자녀라 하더라도 별도로 독립 가구를 이루어야 세대 분리가 가능한 것이며 가족과 생계를 함께 하고 있을 시에는 독립 가구로 볼 수 없다. 양도세 조사 당시 자녀 명의 오피스텔에 임차인이 있음을 확인하였고(실사를 나갔다는 의미), 해당 오피스텔에서 혼자 주거용으로 사용하고 있었기에 주거용이 맞다. 자녀 교통카드 사용 명세를 보니 A씨와 함께 거주하였다고 보는 것이 타당하다. 게다가 자녀가 A씨와 주거비용을 지급한 적도 없다. 비록 A씨가 세대 분리에 대해 잘못 알고 있고, 조세를 부당하게 회피하려는 나쁜 의도는 없어 보이나, 그렇다고 이를 비과세로 인정할 수는 없다.

 

읽어보시니 어떠신가요? 원래 더 많은 내용이 있지만, 핵심을 요약하면 위와 같습니다. 저는 특히 마지막 부분이 더 기억에 남는데요, 비록 당사자인 A씨가 세대 분리에 대해 잘못 알고 있고(즉, 주민등록만 분리하면 된다고 착각), 별다른 나쁜 의도는 없어 보이지만 그렇다고 해서 이를 합리적 이유 없이 받아들여 비과세라는 혜택을 줄 수는 없다는 것입니다.

 

실제 이런 일은 훨씬 더 많을 것으로 예상됩니다. 다만 행정력의 한계로 이를 모두 잡아내는 건 불가능하기에 그냥 넘어간 경우가 대부분이라고 보이는데요, 위 사례에서 보듯이 규제지역 그리고 고가 주택을 중심으로 집중 조사가 이루어지고 이후 관련 기술이 발달하거나 행정력이 뒷받침된다면 이와 유사한 사례는 더 많이 발각될 것으로 예상해 봅니다.

 

 

그렇다면 세대 분리는 어떻게 해야 할까요?

 

 

첫째, 주민등록뿐만 아니라 실제 생계도 다르게 하세요.

 

대법원 판례를 보면 가족과 생계를 함께 하는 때에는 독립하여 1세대를 이루고 있다고 보지 않습니다(99두1649). 특히 생계비를 분리해서 쓰는지 여부가 핵심입니다. 따라서 외형(주민등록표)과 실질(따로 살 것)을 일치시키는 것이 가장 좋습니다.

 

 

둘째, 세대 분리는 세대 구성 능력이 있을 때 한합니다.

 

아무리 주소지를 분리하고 따로 산다고 하더라도 다음 세 가지 중 하나 이상은 갖춰야 합니다. 즉, 1) 혼인하거나, 2) 만 30세 이상이거나, 3) 일정 소득(월 83만 원 이상)을 갖추는 것이 좋습니다. 이 세 가지 최소 1가지 이상은 갖춰야 하며 그렇게 된 이후에는 앞서 말씀드린 대로 주소지와 생계를 분리해야 합니다. 그렇지 않고 세대 구성 능력 자체가 없을 때는 세대 분리 자체가 불가하니 유의 바랍니다.

 

 

셋째, 이러한 세대 분리는 양도 이전에 해야 합니다.

 

우리 세법은 비과세 판단 대원칙을 ‘양도 당시'로 합니다. 따라서 비과세하고자 하는 주택을 양도하기 전에 ‘미리' 주민등록 분리는 물론, 함께 거주하고 있는 가족이었다면 생계를 분리하는 것이 좋습니다. 다만 언제까지 해야 한다는 건 없습니다. 넉넉하게 2~3개월 이전에 하시면 되지 않을까 생각합니다.

 

 

 

 

이상의 내용을 바탕으로 1가구 1주택 비과세 그리고 일시적 2주택 비과세 등을 판단하시기를 바랍니다. 간혹, 주민등록상 분리는 되어 있으나 실제 함께 살고 있는 유주택 자녀가 있는 경우를 종종 보았는데 그런 경우라면 반드시 앞서 말씀드린 대로 세대 분리를 제대로 해두시기를 바랍니다.

 

판결문 내용을 보셔서 아시겠지만, ‘잘 몰랐다고 봐줄 수는 없다'가 재판부의 입장입니다. 이번 기회에 세대 분리에 대해 제대로 알아두시고, 세대 기준 주택 수를 명확하게 파악한 후에 비과세 전략을 활용해 보시기 바랍니다. 감사합니다.