이장원 세무사

2023.06.29 11:00

세금/절세

다가오는 7월 세제 개편안, 주택 관련 세금의 개정 방향은?

Summary

  • 매년 7월 마지막 주에는 내년부터 적용될 세법 개정안이 나온다.
  • 대략 200개 정도의 세법 개정안 사안들이 매년 시류에 맞게 나오는데 곧 있을 세법 개정안 중 주택 관련 세금은 어떤 것이 개정될 것인지 주택의 취득-보유-처분 단계로 나누어서 예측해 보도록 하자.

 

1. 취득세 중과세 완화가 원만히 통과될 것인가?

 

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(그림1. 2022년 12월 21일 행안부 보도자료 상 취득세 중과 완화 예상안)

 

취득세는 국세가 아닌 지방세로 국세 개정안에는 포함되지 않지만, 주택의 취득 시점에 가장 중요한 세금이므로 개정 상황이 어떠한지 살펴보자.

 

2022년 12월 21일 행정안전부에서는 보도자료를 통해 취득세 중과완화를 하겠다고 하였다. 물론 전제는 국회에서 입법이 잘 마무리 지었을 때를 가정하였었는데, 2023년 2월 국회부터 지금까지 결국은 국회에서 통과되지 않은 상황이다.

 

이에 대해서 많은 중과세 납세자가 중과세 완화가 되기를 간절히 기다리고 있다. 3가지 관점에서 취득세 중과 완화방안을 예측해 보자.

 

1) 과연 중과 완화방안이 통과될까? 여야가 일정 부분에 대해서는 조정을 하는 형태이기 때문에 아예 입법이 안 되지는 않을 것으로 보인다. 나아가 2024년 4월 10일에는 총선이 펼쳐지므로 유권자를 위해서라도 취득세 중과완화는 통과될 것으로 보인다.

 

2) 세율에 대해서는 원안대로 2주택까지는 일반세율 적용, 3주택 이상부터는 기존 중과세율의 절반인 6%와 4%로 적용하길 진심으로 바라고 있다. 하지만 절반이 아니라 조금 더 높은 세율을 적용해야 한다는 조정안을 꺼내던 바가 있기 때문에 세율에 대해서 조정이 있을 수도 있다. 이 부분에 대해서는 귀추가 주목된다.

 

3) 2022년 12월 21일부터 소급해서 중과세 완화를 적용할까? 긴 시간이 흘렀지만 우선 소급 적용은 행정안전부에서도 보도자료를 내보낸 생황이기 때문에 예측 가능성을 지키기 위해서라도 적용할 것으로 보인다.

 

그 외 취득세에서는 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면을 200만 원에서 더 확대하는 방향도 나올 수 있지 않을까 생각해 본다.

 

 

2. 종합부동산세 완화 기조 계속 유지될까?

 

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(그림2. 현행 주택 종합부동산세 세율표)

 

종합부동산세에 대한 개정에도 많은 관심이 쏠린 상태이다. 현행 종합부동산세는 아직 3주택에 과세표준 12억 원 이상이면 중과세율 적용을 받게 되는데, 이 부분에 대해서 2022년 세제 개편안 확정될 때 추경호 기획재정부 장관께서 이 부분에 대한 중과세 폐지가 되지 않아서 아쉽다고 했던 바가 있으므로 세율이 더 낮아지거나 중과세율이 없어질 수도 있을 것으로 보인다.

 

 

3. 양도소득세는 어떤 변화가 있을까?

 

현 정권은 2주택자까지는 ‘투기를 조장하는 다주택자’라는 프레임을 가지고 있지 않은 바이기 때문에 아무래도 양도소득세 중과세율 적용이 2주택자까지는 없어질 듯하다. 3주택자에 대한 중과세율만 남더라도 사실상 중과세율에 대한 걱정은 시장에서 거의 사라졌다고 볼 수 있다.

 

조정대상지역이 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) 및 용산구를 제외하고는 전부 해제되었기 때문에 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하였을 때만 발생하는 양도소득세 중과세율이 거의 적용되지 않기 때문이다. 나아가 2024년 5월 9일까지는 보유기간 2년 이상 주택 양도 시 조정대상지역 내 다주택자이더라도 양도소득세 한시적 중과유예를 적용하고 있기 때문이다.

 

오히려 지금 기대가 되는 것은 단기양도소득세율의 하향 조정이다. 이미 2023년 1·3 경제정책 방향에서 언급한 1년 미만과 1년 이상~2년 미만의 고율 단일세율 개정 사항이 이번 세법 개정안에 적용되었으면 하는 바람이다.

 

<분양권과 주택 및 입주권의 단기양도소득세율 인하 예정>

구분

현행

개선

분양권

1년 미만 70%

1년 미만 45%

1년 이상 60%

1년 이상 → 폐지

주택 및

입주권

1년 미만 70%

1년 미만 45%

1년~2년 60%

1년 이상 → 폐지

 

특히나 분양권에 대해서는 최근 전매제한이 완화되었지만 사실상 시장에 미치는 영향은 미미하다. 바로 분양가 상한제가 걸린 분양권의 실거주 의무와 더불어 분양권에 적용되는 고율의 단일세율이 적용되기 때문이다.

 

분양권 거래가 되더라도 1억 원의 차익에 1년 미만이라면 지방소득세 포함 77%의 단일세율인 7,700만 원, 1년 이상이라고 하더라도 지방소득세 포함 66%의 단일세율인 6,600만 원이 과세하는 상황이라면 누구라도 분양권을 시장에 내놓지 않을 것이기 때문이다.

 

 

4. 지방 미분양주택 해소를 위한 대책은 나올까?

 

<과거 미분양 주택 관련 세제 지원제도 예시>

법령 (조특법)

제도 개요

99조의2

신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례

2013. 4. 1.~2013. 12. 31. 기간 신축주택·미분양주택·1세대 1주택자가 소유한 주택을 취득하는 경우 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세 100%를 감면한다.

또한, 해당 주택은 1가구 1주택 비과세 규정을 적용하면서 거주자의 주택에 포함되지 않고, 중과세를 배제한다.

 

예전 2008년부터 2015년까지 미분양주택에 대한 세제 지원제도가 있었다. 경기침체에 따른 미분양주택의 분양을 독려하는 차원의 제도였는데, 2023년 현재에도 유사 대책이 나오지 않을까 기다리는 납세자가 있을 것이다.

 

지방 미분양 주택에 대해서는 각종 세제를 감면해 주는 조세특례제한법이 약한 지원 수준으로 나올 수도 있겠다는 예측을 해보고 있다. 그러나 서울, 인천, 경기를 일컫는 수도권에서는 해당 조세특례제한법의 영향을 받지는 않을 것으로 판단된다. 수도권에서의 미분양 아파트는 우려할 만한 정도가 아니기 때문이다. 오히려 수도권의 청약열기는 광풍이라고 비칠 만큼 몇백 대 일의 경쟁률을 보인다.

 

 

5. 예측한 세법 개정안들이 실현할 수 있을까?

 

올해 들어 지난 4월까지 부동산과 주식 등 자산시장 관련 세수는 15조 6천억 원이 걷혔다. 이는 지난해 24조 4천억 원 대비 8조 8천억 원 부족한 금액이다. 1년간 자산 세수는 36.1%나 줄었다. 올해 세수 펑크의 주범으로 거론되는 법인세(-30.8%)보다 추락 속도가 더 빠르다. 법인세 못지않게 자산세가 올해 세수 펑크의 주범으로 작용하는 것이다. 하반기에 자산시장이 충분한 회복을 보이지 않을 경우 세수 펑크 규모를 더욱 늘리는 요인이 될 것으로 보인다.

 

4월까지 걷힌 법인세는 35조 6천억 원으로 1년 전 같은 시점 51조 4천억 원보다 15조 8천억 원 적다. 올해 들어 4월까지 덜 걷힌 전체 국세 수입이 33조 9천억 원이라는 점을 감안하면 비중 측면에서 법인세가 더 크지만, 자산세 역시 세수 펑크라는 큰 흐름에 상당한 역할을 하는 셈이다.

 

자산 관련 세수로는 부동산 관련 세금으로 양도소득세와 상속증여세, 종합부동산세, 증시 관련 세금으로 증권거래세, 농어촌특별세가 있다.

 

이런 세수 펑크는 확실히 7월 세법 개정안에 영향을 미칠 것으로 보인다. 지금 나오는 이야기로는 종합부동산세 공정시장가액비율을 60%에서 상향할 것으로 보인다. 아무래도 90~100%로 높여서 세수 확보를 조금 더 하지 않을까 생각된다.

 

추가로 주택 관련 중과세율들은 일반세율로 개정하여 거래를 활성화하고 거래량 증가에 따른 세수 확보 수반을 바랄 것 같다. 하지만 주택 관련 세액감면이나 세액공제의 확대는 어렵지 않을까 생각된다. 세수 펑크가 신경 쓰이는 부분이기 때문이다.

 

나아가 과거 5년간은 주택 자산가치의 급격한 상승으로 보유 및 처분(양도, 상속, 증여) 시 발생하는 세금이 급증한 상황인데 현 상황은 거래도 급격히 줄었고 자산가치도 하락한 상황이므로 이에 따른 세수가 줄어드는 바는 당연한 결과일 것으로 보인다.

 

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이에 맞춰 예산편성도 바꿔야 할 것으로 보이고, 나아가 매년하고 있는 세수의 점진적 확대 예상도 조정하여야 하지 않을까 생각된다. 물론 이에 대한 영향은 정부 사업의 다양한 변수를 일으킬 수 있을 듯하다. 각종 정부 사업에 예산편성 축소를 수반할 것이기 때문이다.

 

7월 세법 개정안이 어떻게 개정되느냐를 지켜보고 바뀌는 주택 세금 정책에 맞춰 나의 주택 자산관리 방향성을 연구하도록 하자.

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