장보혜 변호사

2023.06.21 11:00

법률

[법률] 미등기 임대인과 임대차 계약 후 집주인이 바뀌는 경우 임차인은 새 집주인에게 대항할 수 있을까?

Summary

  • 미등기 상태이더라도 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 권한이 있음
  • 적법한 임대 권한이 있는 미등기 매수인(임대인)과 임대차계약을 체결하고 대항요건을 갖춘 임차인은 매매계약이 해제되더라도 새로운 매수인에게 대항 가능

 

신축빌라 등의 경우 건축주와 분양계약을 체결하면서 임차인의 입주와 동시에 잔금을 치르고 소유권을 이전하기로 약정하는 경우를 흔히 접하게 된다.

 

만약 적법한 임대 권한 있는 임대인과 임대차계약을 체결하였는데 이후 임대인이 건축주와 분양 계약을 해지하였고 건축주는 새로운 매수인에게 해당 부동산을 매매하였다면 임차인은 새로운 매수인에게 대항할 수 있을까?

 

최근 선고된 대법원 판례의 사안을 통해 살펴보도록 하자(대법원 2023다201218판결).

 

甲은 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016. 11. 건축주와 분양 계약을 체결하였다. 이때 ‘잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 甲 앞으로 소유권을 이전한다’고 약정했다.

 

2017. 10. 甲은 건물의 한 호에 대해 乙과 임대차 계약을 체결하였고, 이후 甲이 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해지하고 乙에게 퇴거를 요구하였으며, 건축주는 새로운 매수인에게 乙이 임차한 호를 팔았다.

 

乙은 임대차 기간이 종료된 후 공인중개사와 건축주, 새로운 매수인에게 보증금반환 청구 소송을 제기하였으며, 새 매수인은 乙에게 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다.

 

이와 같은 사실관계에서 대법원은 “매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다.

 

이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제삼자에 해당한다.

 

따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다”고 설명하였다.

 

따라서 乙은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제삼자에 해당하므로 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 매수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다.

 

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정리하자면, 미등기 상태의 임대인과 임대차계약을 체결했더라도 임대인이 적법한 임대 권한을 가지고 있고, 임차인이 대항요건만 갖추었다면 임대인의 계약 해제 등에도 임차인의 임차권은 보호된다는 것이다.

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