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갈리는 분양권 주택 수 (취득세 vs 양도세) 분양권 취득 시 결정되는 취득세율! 종전 주택을 비과세하고 갈아타기를 하고 싶다면?

 

최근 일부 지역을 중심으로 부동산 거래가 증가하는 추세입니다. 물론 예년만큼은 아니지만, 그래도 거래량이 회복하면서 가격도 회복하는 곳들이 보이는데요, 특히 이 중에서도 분양권에 대한 관심이 많은 것 같습니다.

 

분양권은 ‘주택을 취득할 수 있는 권리'에 해당합니다. 당연히 주택은 아니지만 지난 ‘20년 8월 다주택자 및 법인 취득세 중과세율을 적용하면서 주택 분양권이 ‘취득세 주택 수'에 포함이 되었고, ‘21년 1월 1일부터는 양도세 비과세 판단에도 주택 수에 포함이 됩니다.

 

(그림 1. 분양권 주택 수 구분 - 취득세 및 양도세)

 

따라서 분양권은 ‘비록 주택은 아니지만 주택 수에 포함되는’ 그런 상품이기에 주의를 필요로합니다. 분양권 투자가 괜찮다고, 무턱대고 취득했다가는 나중에 크게 후회할 수 있어서입니다.

 

우선 분양권 취득 시 주의해야 할 취득세를 살펴볼까요?

 

‘20.8.12 이후(해당일 포함) 취득한 분양권의 경우 취득세 주택 수 판단 시 주택 수에 포함이 됩니다. 따라서 이러한 분양권을 가지고 있거나 새롭게 취득하는 경우에는 취득세율에 주의하시는 것이 좋습니다.

 

(그림 2. 분양권 취득 시 취득세율)

 

예를 들어 (그림 2)처럼 2주택이 있는 상태에서 3번 분양권을 ‘20.8.12 이후 취득한 경우, 비록 해당 분양권이 주택으로 준공되기 전에 기존 2주택을 모두 매각한다고 하더라도 3번째 주택 그리고 비조정에 해당하므로 8% 취득세를 부담해야 합니다.

 

취득세는 ‘시점 과세'이기에 취득하는 순간 세율이 결정되고 주택 분양권의 경우 ‘20.8.12 이후 취득한 것이라면 그때부터 취득세 주택 수에 포함되어서입니다.

 

따라서 이 경우라면 기존 2주택을 분양권 취득 전에 미리 처분하는 것이 차라리 낫습니다. 물론 매도 계획이 있는 그런 주택이어야겠죠? (꼭 팔고 나면 오르는 경우가 많으니까요…)

 

혹은 이런 방법도 있을 수 있습니다. 해당 분양권이 주택으로 준공되는 시점에 명의를 달리해서 세대 분리를 하는 것입니다. 즉, 기존 2주택은 부모 명의, 분양권은 자녀 명의로 취득 후(이미 부모 명의로 분양권을 취득했다면 준공 전 자녀에게 증여 혹은 매각하는 것도 방법) 분양권이 주택으로 준공될 때 세대 분리는 마치는 것입니다. 다만 이렇게 하려면 당연히 해당 자녀가 세대구성 능력(혼인, 만 30세 이상, 일정 소득 등)이 있어야 할 것입니다.

 

이런 걸 보면 ‘일단 분양권을 취득한 후에 고민하자!’라는 말은 굉장히 위험할 수 있습니다. 세대 기준 주택 수를 꼭 확인 후 진행하시기를 바랍니다.

 

여기에 종전 주택 비과세 전략도 유의해야 합니다. 즉, 종전 주택을 매각하고 앞으로 신축이 되는 분양권으로 갈아타실 분 중 대부분은 종전 주택 비과세를 원하실 텐데요, 이때 방법은 두 가지가 있습니다.

 

첫째는 종전 주택을 분양권 취득 후 3년 이내 매각하는 것입니다.

 

(그림 3. 분양권 취득 시 일시적 2주택 비과세 - 1)

 

다만 종전 주택 취득 후 1년이 지나서 분양권을 취득해야 하고 해당 분양권은 ‘21.1.1 이후 취득분이어야 하며 매각하는 종전 주택은 비과세 요건(2년 보유 혹은 거주, 세대분리 요건 등)을 갖춰야 합니다.

 

둘째, 분양권 취득 후 3년이 지난 상황에서 종전 주택 매각 시, 해당 분양권이 신축으로 되고 나서 일정 기간 전입을 해야 합니다.

 

(그림 4. 분양권 취득 시 일시적 2주택 비과세 - 2)

 

이 경우는 분양권 취득 후 3년이 지나 종전 주택 매각하는 경우로, 종전 주택 매각과 동시에 신규 주택(그림의 파란색 주택)으로 전입하는 것을 전제로 합니다. 따라서 이게 불가능한 경우에는 (그림 3)처럼 3년 이내 처분이 나을 수 있습니다.

 

예를 들어, (그림 4)에서 종전 주택은 부산, 신규주택은 서울이라고 가정 시 분양권 취득 후 3년이 지나 종전 주택 비과세를 하고 싶다면 반드시 신규주택 즉 서울에 와서 1년 이상 계속 거주해야 합니다.

 

이때 1년 이상 계속 거주는 연속해서 거주를 의미하기에 도중에 전출하면 안 될 것이고, 준공 후 3년 이내만 전입해서 이후 1년 이상 계속 거주하면 되기에 유의 바랍니다.

 

 

이렇듯, 분양권은 주택은 아니지만 지난 정부에서 있었던 규제로 인해 주택 수에 포함이 되면서 관련 과세 체계가 굉장히 복잡해졌습니다. 따라서 취득 전 반드시 본인 상황을 고려하시어 추후 취득세율 부담은 어느 정도일지, 종전 주택 비과세는 가능한지 등을 꼭 확인 후 진행하시기를 바랍니다. 감사합니다.