홍사장

2023.06.16 11:00

재테크 에세이

[재테크 에세이] 세금도 내지 않고 다주택자 되는 법이 있다고?

 Summary

  • 1주택보다 다주택을 보유하는 것이 성장할 기회가 많다.
  • 한 사람 명의로 다주택자가 되는 것은 리스크가 크다.
  • 고위직 사람들도 암암리에 하는 투자 방법

 

“재테크 좀 해보려고 부동산 투자를 시작했는데요. 여러 강의를 들어보니 강사님들은 죄다 다주택을 보유하시고 돈을 좀 벌었다고 하더라고요. 그런데 궁금한 게 요즘 같은 시기에 다주택자들은 세금을 어마어마하게 내지 않나요? 다주택을 보유하고 있는 것만으로도 부담될 텐데, 추가로 매수하려면 취득세니, 뭐니 늘어나는 세금은 어떻게 해결하는 걸까요? 투자하는 사람들은 세금을 무서워하면 안 되는 걸까요? 아니면 다른 방법이 있는 건가요?”

 

 불과 10년 전만 해도 부동산 투자는 돈 많고 특별한 사람만이 하는 재테크라는 인식이 컸습니다. 저희 부부가 10여 년 전 부산에 위치한 역세권 아파트에 갭투자를 할 때만 해도 젊은이들이 대단하다며 부동산 사장님께 칭찬받았으니깐요.

 

하지만 지금은 전 국민이 부동산 투자자라고 해도 될 만큼 부동산 투자는 주식 또는 펀드와 같이 일반적인 재테크가 되어 버린 것 같습니다. 20대 청년들부터 30~40대가 모이는 육아카페들까지 부동산 이야기로 가득한 것을 보면 아파트 하나 투자했다고 자랑할 시기는 아닌 듯합니다.

 

많은 분이 주택 투자에 대한 관심이 많습니다. 특히나 오랜 시간 동안 부동산 전문가분들이 ‘전 국민 1주택자 만들기’와 같은 프로젝트로 무주택자가 1주택자가 되는 것도 투자라고 포장을 많이 해왔기 때문에 실제로 무주택자분들이 부동산 투자 공부에 더 열심히 하는 것이 사실입니다.

 

하지만 실상은 주거를 위한 1주택을 매수할 경우 투자로 접근하기에는 어려움이 있습니다. 주거 만족도를 극대화할 것인지? 집값 즉 시세차익을 극대화할 것인지에 대해 선택해야 하기 때문입니다. 내 마음에 쏙 드는 주택이라고 남들에게도 살고 싶고 사고 싶은 주택이 아닐 수도 있다는 것이죠. 그렇다고 내 가족이 함께 살아갈 공간을 더 높은 시세차익을 위해서 한 발짝 물러선다는 것도 쉬운 일은 아닐 것입니다.

 

이러한 어려움이 있는데도 부동산 전문가분들은 1주택 매수 행위를 왜 투자로 접근하게 한 걸까요? 가장 큰 요소는 양도세 비과세 조건 때문일 것입니다. 1주택자만이 누릴 수 있는 엄청난 혜택이지요. 한동안 정부 정책으로 인해 조건이 복잡하게 바뀐 것은 있지만, 아주 간단하게 말하자면 1주택자가 주택을 2년 동안 보유한 후에 매도하게 되면 여기서 발생하는 시세차익(양도차익)에 대한 세금을 면제받을 수 있다는 것이지요.

 

이러한 혜택을 활용하여 2년에 한 번씩 주택을 갈아타게 되면 세금 한 푼도 내지 않고 자산을 늘려갈 수 있기 때문입니다. 물론 매수하는 주택의 가격이 매번 올라야 한다는 가정이 있긴 합니다.

 

하지만 2년에 한 번씩 매번 이사한다는 것은 여간 힘든 일이 아닙니다. 내 가족이 편안하게 지낼 수 있는 주거 공간은 하나 정도 마련해 놓은 뒤 그다음 주택부터 투자로 접근하는 것이 주거 부분에서는 더 안정적이지 않을까 싶습니다. 이러한 관점에서는 진정한 부동산 투자, 그중에서도 주택 투자는 2번째 주택을 매수하면서 시작되지 않나 싶습니다.

 

그만큼 고려해야 할 부분이 많기 때문입니다. 현재 기준으로 2번째 주택 매수부터 취득세가 조건에 따라 중과되기도 하고, 보유세 부분도 중과가 되기에 주택을 매수 후 가격이 상승하지 않는다면 세금으로 인해 자산 수준이 더 깎일 수도 있는 리스크가 존재하죠.

 

위와 같은 리스크는 있지만 주택 가격이 오를 때는 2주택이 함께 올려주니 자산의 상승 속도는 2배가 될 것입니다. 그렇다면 3주택인 경우에는 어떨까요? 4주택은요? 부동산 시장이 상승기를 맞이할 경우에는 보유 주택이 많을수록 자산의 상승 속도가 가팔라질 것은 당연한 일입니다. 가격 상승이 함께 된다는 장점 외에도 지역별로 쪼개서 주택을 투자할 수 있고 그로 인해 리스크를 분배할 수 있는 이점도 있습니다.

 

지금까지 1주택 투자와 다주택 투자의 장단점을 간략하게 이야기하였습니다. 그렇다면 우리가 알고 있는 부동산 투자자들 즉, 부동산 전문가들은 어떻게 보유 주택 수를 늘리고 있는 걸까요? 앞에서 말했듯이 이분들은 세금이 무섭지 않은 걸까요? 아니면 세금조차 신경 쓰이지 않을 만큼 돈을 많이 벌기 때문에 자신의 명의로 주택 수를 마구마구 늘려가는 걸까요?

 

아마 아닐 겁니다. 부동산 투자자 중에 세금을 무서워하지 않는, 세금을 기쁘게 내는 사람은 없을 것입니다. 저조차도 어떻게든 세금을 줄여 수익률을 극대화하는 것은 최우선으로 하고 있기 때문이죠.

 

10년 전 저희 부부가 투자를 시작할 시기에는 주택임대사업자에 대한 혜택이 그나마 남아 있었습니다. 이것저것 의무는 많았지만, 보유세를 낮춰주고 주택 보유기간 별 양도세를 감면해 주는 제도가 있어 큰 부담 없이 한 명의 명의로 보유 주택 수를 늘려 갈 수 있었습니다.

 

하지만 몇 년 전부터 정책의 변화로 인해 한 사람의 명의로 주택 수를 늘릴 수 없는 구조가 되어 버렸습니다. 엄청난 수익률을 기대하지 않는 이상, 한 사람의 명의로 다주택 투자를 한다는 것은 세금 폭탄을 맞고 나가떨어지는 수준이 되기 때문이죠.

 

이러한 리스크를 제거하기 위한 방법이 있습니다. 바로 다른 사람 명의를 활용한 부동산 차명 투자이죠. 부모님 명의, 삼촌 이모 명의, 아들딸 명의, 지인 명의 등을 활용하여 주택 하나하나 투자 시 1주택자의 혜택을 받아 가며 진행할 수 있는 것입니다. 실제로 내 명의로는 아파트 1채가 있지만, 외부로 알려진 것은 다주택 투자자이죠.

 

법적으로, 서류상으로는 1주택자인데 주택 매매 경험은 수십번이 넘는 투자자인 셈이죠. 이것은 명백히 불법이며, 나라가 정한 세금을 피해 가는 탈세 행위입니다.

 

많은 분이 부동산 투자를 시작하면서 문의합니다. 다주택자가 되는 게 맞을까요? 세금은 어떻게 하죠? 와 같은 질문을 하며 걱정을 많이 하십니다. 저는 이럴 때 위에서 말한 것과 같이 엄청난 시세차익 및 수익률을 기대할 수 없다면 다주택자의 길을 걷지 말라고 합니다. 후에 예전과 같은 주택임대사업자 혜택이 부활한다면 제도권 안에서 선택하라고 말합니다.

 

오늘 글의 제목과 같이 세금을 내지 않고 다주택자가 되는 쉬운 방법은 바로 차명 투자입니다. 고위직에 계신 분들도 차명 투자 의혹으로 뉴스에서 이슈로 다루기도 합니다. 이처럼 차명 투자는 불법이지만 다주택자가 되기 위해 암암리에 아주 잘 활용되고 있는 방법이기도 합니다. 탈세하는 아주 쉬운 방법이기 때문이죠. 하지만 말입니다. 이러한 투자는 남들 앞에서는 물론이고 자신에게도 영원히 당당할 수 없는 비겁한 투자가 될 것입니다.

 

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우리는 앞으로 세금에 대한 압박이 더 강해진다고 하더라도 정직한 투자, 정당한 투자를 이어가면서 제도권 안에서 어떻게든 더 많은 수익을 낼 수 있도록 머리를 싸매고 방법을 찾아내는 현명한 투자자가 되길 바라봅니다.

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