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Summary

경매 호황기가 돌아왔다. 시세보다 저렴하게 경매로 내 집 마련 꿈꿔보자 경매로 취득할 때 유념해야 할 것은 조금은 다른 경매 취득세다. 핵심은 낙찰자가 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 보증금과 변제책임이 있는 유치권 채권이다. 공용부분의 체납 관리비는 최근 대법원 판례로 크게 입장이 바뀌어 과세표준에 포함되지 않는다. 주택 수에 따라 중과세율 적용되는 것은 일반 매매취득과 똑같이 경매취득에서도 적용된다.

 

주택가격이 2022년도에 대폭락하였다고는 하지만 아직 대부분의 대한민국 사람에게 주택가격은 부담스럽기만 하다. 여전히 서울의 주택 평균 가격은 12억 원에 육박하고 있다. 그런데도 서울 및 수도권 주요 지역에서의 아파트 가격은 급급매의 매물 해소 등으로 인해 더 이상 추가 조정은 없을 것 같다는 이야기도 흘러나온다.

 

이러한 상황에서 내 집 마련의 기회는 정말 가능하기나 한 걸까? 주택을 취득하는 방식은 매매뿐만 아니라 청약, 증여 등의 방법들이 있다. 그러나 이 방법 중에서 가장 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 ‘경매’를 생각조차 하지 않는 예비 주택 수요자가 너무 많다. 경매방식으로 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 한다면 큰 경제적 이득과 함께 거주의 안락함도 얻을 수 있을 것이다.

 

그렇다면 경매를 통한 취득을 할 때 일반적인 매매취득과 어떤 점이 다른지 알아보는 시간을 가져보자. 취득세에 관한 공부 없이 무작정 주택을 경매받으면 경매의 기쁨도 잠시이고, 오히려 세금 때문에 고통스러움만 느끼게 될 수 있다.

 

 

경매에만 있는 특이한 취득세 과세표준

 

취득세는 부동산 등 취득세 과세 대상이 되는 자산을 취득할 때 과세표준에 세율을 곱하여 납부하는 지방세이다. 경매의 경우는 잔대금 납입 후 취득세를 신고 및 납부하게 된다.

 

경매는 유상승계취득에 해당하며, 유상취득의 경우 과세표준은 취득 당시의 가액으로 적용하게 되어 있다. 일반적인 매매취득의 경우 10억 원에 주택을 구입하였다면 10억 원이 과세표준이 되는 것이다.

 

그러나 경매의 경우는 조금 특별한 점이 있다. 경매가액 이외에도 경매 주택 취득을 위해서 대항력 있는 임차인의 보증금도 승계하였고, 체납된 관리비도 냈는데 이건 취득세 과세표준에 포함되는 것인지 아닌지가 혼동되기 때문이다.

 

사실상 취득가격의 범위를 나타내는 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제5조 “취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무 인수액”에서 그 힌트를 얻을 수 있다. 그러면 과연 어떤 부분들이 취득세 과세표준에 포함되는지 대표적인 사항들을 살펴보자.

 

 

대항력 있는 임차인의 보증금

 

「주택임대차보호법」 상 대항력은 임차인이 임차 주택의 양수인 등 제삼자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다. 이러한 대항력은 전입신고와 주택의 인도를 갖추었을 때 그다음 날 0시부터 제삼자에 대한 대항력이 발생한다. 그리고 경매 절차에서는 임차인이 낙찰자에게 임차할 수 있는 권리를 주장할 수 있는 것을 말한다.

 

대항력이 있다면 전세보증금에 대해 배당요구를 했으나 전액 배당을 받지 못한 전세보증금 잔액과 배당요구를 하지 않았으나 대항력이 있는 전세보증금에 대해서는 취득가액에 포함해야 한다. 대항력이 있는 임차인은 낙찰자로부터 자신의 보증금을 전부 돌려받을 때까지 주택의 점유를 이전해 주지 않아도 되기 때문이다.

 

 

변제책임이 있는 유치권 채권

 

유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.

 

유치권자는 유치하고 있는 목적물의 소유권이 누구에게 속하든 채권의 변제가 있을 때까지 유치할 수 있고, 목적물의 소유권이 이전되더라도 유치권은 영향을 받지 않는다. 결국 적법한 유치권이라면 낙찰자는 유치권을 인수해야 한다. 그래서 유치권자로부터 부동산을 인도받기 위해 지급해야 할 간접비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함해야 한다.

 

 

공용부분 체납 관리비

 

공용부분 체납 관리비는 그동안에는 부동산을 취득하기 위하여 인수한 채무로 보아 취득가액에 포함된다고 여겨졌으나, 최근 경매에 대한 대법원 판례에서 이를 부동산을 취득함에 따라 비로소 부담하게 된 채무에 불과하다고 보아 취득가액으로 포함하지 않는다고 보았다. 그래서 공용부분 체납 관리비에 대한 실무적 변경이 될 수도 있을 것으로 보인다. 대법원 판례를 참고로 살펴보도록 하자.

 

대법원 2022두42402(2022.12.01.) 취득세 취득세 등 부과 처분 취소(공용부분 체납관리비 취득가액 포함 여부) 판결 요지 경매 절차에서 구분건물의 매수인은 체납관리비의 승계 여부와 관계없이 매각대금을 다 내면 매각의 목적인 권리를 취득하고(민사집행법 제135조), 전 소유자가 체납한 공용부분 관리비 채무를 인수하는 것은 경매 절차에서 매각되는 구분건물을 취득하기 위한 법정매각조건에도 해당하지 않는다. 따라서 특별한 사정이 없으면 매수인이 집합건물법 제18조에 따라 승계하는 공용부분 체납관리비는 경매 절차에서 취득하는 구분건물과 대가관계에 있다고 보기 어렵다. 이 사건 체납관리비는 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 인수한 채무라기보다는 이 사건 부동산을 취득함에 따라 비로소 부담하게 된 채무에 불과하다고 볼 수 있다.

 

 

취득세율은 항상 주택 수에 따라 달라진다.

 

우선 경매를 통해 낙찰받은 주택의 경우에 적용되는 세율은 일반 거래와 동일하게 적용된다. 경매 부동산이 주택임을 전제로 하면 취득세는 보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용 면적 등에 따라 크게 달라진다.

 

예를 들어 낙찰자가 무주택자인 상황에서 비조정대상지역 내 전용면적 85㎡ 이하 주택을 6억 원 이하에 경매 취득한다면 취득세는 1.1%가 나오지만, 낙찰자의 세대 주택 수가 5채인 상황에서 조정대상지역 내 전용면적 85㎡ 이하 주택을 6억 원 이하에 경매 취득한다면 취득세는 12.4%가 나오게 되어 대략 11배 이상의 취득세를 부담해야 하는 상황이 펼쳐질 수 있다. 이를 참고해 내가 어느 지역의 주택을 경매 취득해야 할지 의사결정에 활용해야 할 것이다.

 

한편 현재 매매 취득세 중과세율의 과도한 부담을 덜고자 중과세율 완화에 대한 입법이 진행 중이나 여야의 의견 대립으로 쉽게 통과되지 않고 있다. 추후 개정이 된다면 취득세 부담이 한층 줄어들게 될 것이므로 현재 다주택자인 낙찰예정자는 개정 사항을 항상 예의주시하자.

 

취득세율 표(2023. 06. 01. 현재)

부동산의 종류			구분	취득세율	농어촌 특별세율	지방 교육세율	합계
일반			토지/건물	4.0	0.2	0.4	4.6%
농지			신규	3.0	0.2	0.2	3.4%
			2년 이상 자경	1.5	-	0.1	1.6%
주택	일반과세	6억 이하	85㎡ 이하	1.0	-	0.1	1.1%
			85㎡ 초과	1.0	0.2	0.1	1.3%
		6억 초과 9억 이하	85㎡ 이하	1~3	-	0.1~0.3	1.1~3.3%
			85㎡ 초과	1~3	0.2	0.1~0.3	1.3~3.5%
		9억 초과	85㎡ 이하	3.0	-	0.3	3.3%
			85㎡ 초과	3.0	0.2	0.3	3.5%
	중과세	조정대상지역 내 1세대 2주택 비조정대상지역 1세대 3주택 (일시적 2주택 제외(일반과세))		8.0	- (85㎡ 초과 0.6%)	0.4	8.4% (85㎡ 초과 9.0%)
		조정대상지역 내 1세대 3주택~ 비조정대상지역 1세대 4주택~		12.0	- (85㎡ 초과 1.0%)	0.4	12.4% (85㎡ 초과 13.4%)
		일시적 2주택으로 종전 주택을 3년(비조정대상지역), 또는 1년(조정대상지역) 이내 미처분 시		8.0	- (85㎡ 초과 1.0%)	0.4	8.4% (85㎡ 초과 9.0%)
		법인, 사단, 재단, 단체 등 (시가표준액 1억 이하 등 중과제외)		12.0	- (85㎡ 초과 1.0%)	0.4	12.4% (85㎡ 초과 13.4%)