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Summary

공유자의 지분 과반수가 동의하였음을 반드시 확인해야 부부라 하더라도 부부 중 1인과 계약 체결 시에는 위임장 확인 필요 공유자 중 1인이 영주권자라면 영주권자의 위임장은 영사관에서 발급받은 위임장이어야

 

임대차계약을 하려고 집을 알아보는데 증여, 상속, 절세 목적 등의 이유로 집주인이 여러 명이라면 임차인은 어떻게 해야 법적으로 안전한 임대차계약을 체결할 수 있을까?

 

우선 임대차계약을 체결할 때는 반드시 등기부등본을 통해 소유자가 몇 명인지, 지분 관계는 어떻게 되는지, 임대인과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 확인해야 한다.

 

여러 명이 부동산을 지분으로 소유하고 있는 경우 우리 민법은 이를 공유로 한다고 하면서(제262조) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다고 규정하고 있다(제263조). 또한 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정하며(제265조), 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다(제264조).

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따라서 부동산을 3인 이상 소유하고 있으면서 지분이 균등한 경우 공유물의 관리에 관한 사항은 2명의 동의가 있어야 하고, 공유물인 부동산을 처분하거나 변경하려면 전원의 동의가 있어야 한다는 것이다. 만약 공유자 중 1인의 지분이 1/2을 넘는다면 과반수 지분을 가진 공유자 혼자 공유물의 관리에 관한 사항을 결정하는 것도 가능하다.

 

임대차계약 등은 공유물의 관리에 관한 사항으로 볼 수 있으므로 집주인이 여럿인 경우 임대차계약을 체결하려면 공유자 지분의 과반수의 동의가 있어야 한다. 공유자 1인이 모든 권한을 위임받아 계약을 체결하는 경우 반드시 위임장 및 인감증명서를 확인하고 공유자 지분의 과반수가 임대차계약 체결에 동의하였음을 확인해야 한다.

 

 

만약 부동산의 공동명의자가 부부관계라면 어떻게 해야 할까?

 

부부는 가정 공동생활을 영위하기 위하여 일상적인 가사에 대해 부부 상호 간 서로 위임의 행위 없이 대리할 수 있는 권한인 ‘일상가사대리권’(민법 제832조)이 있으니 한 명만 나와 계약을 진행해도 무방하다고 임대인이 주장한다면 이는 맞는 말일까?

 

부부간 일상가사대리권의 범위에 부부 공동생활에 통상적으로 필요한 법률행위가 아닌 부동산의 매매나 임대차 등은 해당하지 않는다는 것이 우리 판례의 태도이므로 부부 중 일방과 계약을 체결해야 한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 할 것이다.

 

또한 부동산의 공유자 중 1인이 외국에 체류하는 영주권자라면 영사관에서 발급받은 위임장을 첨부하여야만 위임장의 효력이 있음을 주의해야 한다.