장보혜 변호사

2023.06.14 11:00

법률

[법률] 임대차계약 시 집주인이 여러 명인 경우 임차인의 주의사항

Summary

  • 공유자의 지분 과반수가 동의하였음을 반드시 확인해야
  • 부부라 하더라도 부부 중 1인과 계약 체결 시에는 위임장 확인 필요
  • 공유자 중 1인이 영주권자라면 영주권자의 위임장은 영사관에서 발급받은 위임장이어야

 

임대차계약을 하려고 집을 알아보는데 증여, 상속, 절세 목적 등의 이유로 집주인이 여러 명이라면 임차인은 어떻게 해야 법적으로 안전한 임대차계약을 체결할 수 있을까?

 

우선 임대차계약을 체결할 때는 반드시 등기부등본을 통해 소유자가 몇 명인지, 지분 관계는 어떻게 되는지, 임대인과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 확인해야 한다.

 

여러 명이 부동산을 지분으로 소유하고 있는 경우 우리 민법은 이를 공유로 한다고 하면서(제262조) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다고 규정하고 있다(제263조). 또한 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정하며(제265조), 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다(제264조).

따라서 부동산을 3인 이상 소유하고 있으면서 지분이 균등한 경우 공유물의 관리에 관한 사항은 2명의 동의가 있어야 하고, 공유물인 부동산을 처분하거나 변경하려면 전원의 동의가 있어야 한다는 것이다. 만약 공유자 중 1인의 지분이 1/2을 넘는다면 과반수 지분을 가진 공유자 혼자 공유물의 관리에 관한 사항을 결정하는 것도 가능하다.

 

임대차계약 등은 공유물의 관리에 관한 사항으로 볼 수 있으므로 집주인이 여럿인 경우 임대차계약을 체결하려면 공유자 지분의 과반수의 동의가 있어야 한다. 공유자 1인이 모든 권한을 위임받아 계약을 체결하는 경우 반드시 위임장 및 인감증명서를 확인하고 공유자 지분의 과반수가 임대차계약 체결에 동의하였음을 확인해야 한다.

 

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만약 부동산의 공동명의자가 부부관계라면 어떻게 해야 할까?

 

부부는 가정 공동생활을 영위하기 위하여 일상적인 가사에 대해 부부 상호 간 서로 위임의 행위 없이 대리할 수 있는 권한인 ‘일상가사대리권’(민법 제832조)이 있으니 한 명만 나와 계약을 진행해도 무방하다고 임대인이 주장한다면 이는 맞는 말일까?

 

부부간 일상가사대리권의 범위에 부부 공동생활에 통상적으로 필요한 법률행위가 아닌 부동산의 매매나 임대차 등은 해당하지 않는다는 것이 우리 판례의 태도이므로 부부 중 일방과 계약을 체결해야 한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 할 것이다.

 

또한 부동산의 공유자 중 1인이 외국에 체류하는 영주권자라면 영사관에서 발급받은 위임장을 첨부하여야만 위임장의 효력이 있음을 주의해야 한다.

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