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개인 매매사업자 현시점에서 활용할 수 있는 방법은? 거주 주택 비과세는 조심할 것!

 

현재 남아있는 조정대상지역은 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) 및 용산구입니다. ‘23년 1월 5일 0시부터 대부분의 규제지역이 해제되었는데요, 이렇게 되니 개인 매매사업자에 대한 관심도 늘어난 것이 사실입니다. 그렇다면 개인 매매사업자가 어떤 것이길래 관심이 느는 것일까요?

 

소득세법 기본통칙에 의하면, ‘부동산의 매매 또는 그 거래를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1 과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우' 또는 ‘자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제삼자에게 양도한 경우' 또는 ‘토지를 개발하여 주택지, 공업단지, 상가, 묘지 등으로 분할 판매'하는 경우로 정의하고 있습니다.

 

이중 첫 번째 말씀드린 부동산의 매매 또는 그 거래를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하는 경우로 이해하시면 되겠는데요, 간혹 뒤에 있는 문구 즉 ‘부가가치세법상 1 과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우'로 인해 ‘이 정도 거래하면 매매사업자 인정을 받겠구나'라고 생각하시는 경우가 많은 것 같습니다.

 

하지만 결론부터 말씀드리면, 꼭 그런 것은 아닙니다.

 

(그림 1. 부가가치세법상 과세기간)

 

부가가치세법상 과세기간은 상반기 6개월, 하반기 6개월을 각각 1 과세기간으로 합니다. 1년을 과세기간으로 하는 소득세법, 법인세법과 차이를 보이는데요, 이때 부가가치세법상 1 과세기간 6개월에 해당하는 기간 매수 1회 및 매도 2회를 하는 경우 매매사업자로 볼 수 있다는 건 단순 예시에 불과합니다. 즉, 그렇게 했다고 해서 반드시 매매사업자로 인정받는 건 아니라는 거죠(대법원 97누12785, 1998.2.10).

 

다만 매매사업자로 사업자등록을 하고 보유 중인 주택을 재고자산으로 하여 거래하였다면 특별한 경우가 아닌 한, 매매사업자로 인정할 가능성이 높습니다. 그리고 여기에 사업소득의 특징인 ‘계속적', ‘반복적' 거래한다면 크게 문제 될 건 없습니다.

 

하지만 이러한 ‘계속적', ‘반복적' 거래가 어느 정도나 해야 하는지는 과세당국이 종합적으로 판단할 일입니다.

 

(그림 2. 매매사업자 판단 관련 예규)

 

따라서 매매사업자 등록을 하고 계속해서 꾸준하게 주택 매매를 한다면 이에 대해서는 양도소득세가 아닌 사업소득으로 보아 과세하고 이때에는 개인 종합소득세율이 적용될 것입니다. 그 결과 양도차익에 대해 과세표준이 결정되고 해당 금액에 따른 세 부담만 하면 되는 것일 뿐, 2년 미만 단기 보유 시 적용되는 단기 양도세율 등은 적용이 되지 않는 것입니다. 이 점이 매매사업자를 하는 첫 번째 이유가 되겠습니다.

 

(그림 3. 매매사업자 활용법 1)

 

이렇게 한다면 특정 주택을 취득한 후 단기에 매각하고 이에 따른 차익에 대해 종합소득세율(6~45%)만큼 세 부담을 하면 될 것입니다. 비록 소액이지만 단기 양도세율 70%, 60%보다는 훨씬 유리할 수 있습니다.

 

다만 현재 상황에서 단기간에 차익을 볼 수 있으려면 그만큼 물건에 대한 가치를 볼 수 있는 안목이 있어야 함은 물론, 무엇보다 저렴하게 매수할 수 있는 기술이 필요합니다. 이때 경/공매를 활용하면 좋을 수 있습니다.

 

또 하나 유의해야 할 점은 여전히 다주택 취득세 중과세율은 적용이 되니 무리하게 개수를 늘리기도 부담입니다. 1~2채 수준에서 적당히 사고팔기를 하는 것이 좋습니다.

 

(그림 4. 매매사업자 활용법 2)

 

또 하나는 거주 주택 외 주택을 사업용 주택으로 인정받아서 거주 주택을 비과세하는 방법인데, 이렇게 인정받으려면 앞서 해석에서 본 것처럼 매매사업자에 걸맞게 계속해서 반복적으로 주택을 사고팔아야 합니다. 따라서 단순히 1~2회 정도 거래만 한다고 해서 해당 주택을 재고자산으로 인정받고 거주 주택 비과세가 곧바로 되는 건 아닐 수 있으니, 이에 대해서는 세무 대리인과 충분히 상의 후 진행하시는 걸 추천해 드립니다.

 

이렇게 개인 매매사업자는 주택을 매매업으로 사업을 하는 경우에 일부 유리할 수 있습니다. 다만 개인사업자이기 때문에 본인에게 급여를 지급할 수 없고 이에 대해 경비 처리가 되지 않는 단점이 있습니다.

 

 

스스로 급여를 지급하고, 이를 통해 직장가입자 유지를 해서 건강보험료까지 줄이려면 장기적인 관점에서 법인 매매사업자가 더 유리할 수도 있습니다. 아무쪼록 이 둘을 잘 활용하여 본인 상황에 맞는 사업을 진행해 보시길 바랍니다. 다음 인사이트 칼럼에는 이에 대한 내용도 다루어 보겠습니다. 감사합니다.