이성호 세무사
2023.06.08 11:00
[세금/절세] 꿈틀대는 분양시장? 분양권과 입주권 보유에 따른 양도소득세 비과세 특례 5가지
Summary
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서울 아파트 분양가격지수가 지난 2014년을 100으로 두고 볼 때 2021년 기준 147.2%p에 비해 올해에는 151.4%p로 다소 상승하였다. 이에 더불어 소위 “착한 분양가”를 앞세워 보다 저렴한 가격경쟁력을 갖춘 분양시장이 활기를 띤다는 기사가 심심찮게 나온다.
어찌 됐든 간에 분양권이나 조합원 입주권을 보유하는 경우 종전부터 보유하던 주택의 출구전략을 생각해보지 않을 수 없다. 이번 시간에는 주택과 분양권(입주권)을 보유하고 있는 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용되는 경우를 살펴본다.
1. 주택분양권의 정의
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① 주택분양권 :「주택법」등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위 ② 지역주택조합의 조합원이 「주택법」에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위 ③ 오피스텔 분양권 또는 생활형 숙박시설 분양권은 주택분양권에 해당하지 않음 |
2. 취득시기에 따른 주택분양권 주택 수 포함 여부
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구분 |
2020.12.31. 이전 취득 |
2021.01.01. 이후 취득 |
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비과세 판단 시 주택 수 포함 여부 |
미포함 |
포함 |
3. 주택분양권 취득 이후“3년 이내” 종전 주택 양도 시 비과세 특례
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① 종전 주택 취득 이후 1년 이상이 지난 후 주택분양권 취득 ② 주택분양권 취득 이후 3년 이내 종전 주택 양도 ③ 양도일 현재 비과세 요건 충족 |
4. 주택분양권 취득 이후“3년 이후” 종전 주택 양도 시 비과세 특례
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① 종전 주택 취득 이후 1년 이상이 지난 후 주택분양권 취득(2022.02.15. 이전 취득하는 분양권은 1년 이내 취득분도 인정함) ② 주택분양권 취득 이후 3년이 지난 후 종전 주택 양도 ③ 신규주택의 완공 전 또는 완공 후 3년 이내 종전 주택 양도 ④ 신축주택 완공 후 3년 이내 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주 ⑤ 양도일 현재 비과세 요건 충족 |
5. 조합원입주권 취득 이후“3년 이내” 양도 시 비과세 특례
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① 원조합원이 취득하는 조합원입주권의 양도(승계취득 입주권 제외) ② 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 충족할 것 ③ 신규주택 취득 이후 3년 이내 입주권 양도할 것 ④ 양도일 현재 입주권과 대체 취득하는 주택만 보유할 것 |
6. 조합원입주권 취득 이후 사업 시행 기간 중 대체 취득주택 양도 시 비과세 특례
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① 원조합원이 취득하는 조합원입주권의 양도(승계취득 입주권 제외) ② 대체 주택 취득일 현재 1세대 1주택자일 것 ③ 사업시행인가일 이후 대체 주택을 취득하여 이상 거주할 것(보유ⅹ) ④ 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내에 대체 주택을 양도할 것 ⑤ 신축주택이 완공 후 3년 이내 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주(보유ⅹ) |
7. 조합원입주권 취득 이후“3년 이후” 종전 주택 양도 시 비과세 특례
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① 종전 주택 취득일 이후(2022.02.15. 이후 취득하는 조합원입주권부터는 종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 이후) 조합원입주권을 승계취득 ② 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지난 후에 종전 주택을 양도 ③ 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내에 대체 주택을 양도 ④ 신축주택이 완공 후 3년 이내 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주(보유ⅹ) ⑤ 양도일 현재 비과세 요건 충족 |
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